REIT策略周报：首批四只商业不动产REITs启动询价

首批四只商业不动产REITs启动询价 REIT策略周报 本报告导读： 当前二级市场仍对集中供给预期仍较敏感，建议保持谨慎。 风偏阶段性降温，重视低估值与高弹性平衡2026.05.16如果资金回归“政策利率”，曲线会走平还是陡2026.05.13全球超级“央行周”总结：独立性受到的“新式”侵蚀2026.05.11五月地方债发行放缓，长端利差压缩2026.05.11国常会部署债务风险化解，化债节奏怎么看2026.05.11 投资要点： 首批四只商业不动产REIT陆续发布询价公告。过去一周，中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船REIT、汇添富上海地产商业REIT陆续确定询价信息，主要集中在5月19日（唯品会）、20日（首农、砂之船）和21日（上海地产）进行询价，询价上下限区间基本皆位于-10%-10%。从上市规模来看，按平价预计总募集规模186.16亿元，排除战配后可公开发售规模49.8亿元，按询价上限预计总募集规模204.77亿元，排除战配后可公开发售规模54.8亿元。 本次商业不动产REITs若集中上市，关注二级市场承接能力。对比过往一级上市情况来看，除2021年首批基础设施REIT平台上市合计规模超300亿元以外，其余时间点合计上市规模皆较相对较小：部分时间点合计规模100亿元出头，平均31亿元，平均可公开规模8亿元，即使将相近上市日期合并考虑，平均规模仍低于40亿元，皆远低于首批商业不动产REITs合计上市规模。而从需求端来看，则关注新进资金聚焦首日打新套利，二级承接保险缺位等问题。 当前二级市场仍对集中供给预期仍较敏感，建议保持谨慎。从市场走势来看，1月底，4月下旬以及5月中旬二级市场压力皆较大，分别对应商业不动产REIT集中申报，集中注册生效以及集中启动询价，后续集中询价与潜在的集中上市，则可能对二级市场流动性持续抽水，建议关注外部因素新变化，保持谨慎。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.............................................................................31.1.二级行情回顾.................................................................................31.2.一级发行情况.................................................................................82.风险提示............................................................................................10 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年5月8日-2026年5月15日，下同）REITs指数加速下行，其中仓储和产业园板块REITs跌幅较深。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在2.15%收于989.93。从底层资产来看，过去一周各板块整体下行，其中仓储和产业园板块REITs跌幅较深。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：新型基础设施（-0.19%）、市政环保（-0.46%）、消费（-1.22%）、保障房（-1.82%）、能源（-1.85%）、交通（-1.98%）、仓储（-2.85%）、产业园（-3.69%）。截至2026年5月15日，国内REITs市场共上市81只，总市值2195亿元，流通市值1239亿元。 首批四只商业不动产REIT陆续发布询价公告。过去一周，中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船REIT、汇添富上海地产商业REIT陆续确定询价信息，主要集中在5月19日（唯品会）、20日（首农、砂之船）和21日（上海地产）进行询价，询价上下限区间基本皆位于-10%-10%。从上市规模来看，按平价预计总募集规模186.16亿元，排除战配后可公开发售规模49.8亿元，按询价上限预计总募集规模204.77亿元，排除战配后可公开发售规模54.8亿元。 本次商业不动产REITs若集中上市，关注二级市场承接能力。对比过往一级上市情况来看，除2021年首批基础设施REIT平台上市合计规模超300亿元以外，其余时间点合计上市规模皆较相对较小：部分时间点合计规模100亿元出头，平均31亿元，平均可公开规模8亿元，即使将相近上市日期合并考虑，平均规模仍低于40亿元，皆远低于首批商业不动产REITs合计上市规模。而从需求端来看，则关注新进资金聚焦首日打新套利，二级承接保险缺位等问题。 当前二级市场仍对集中供给预期仍较敏感，建议保持谨慎。从市场走势来看，1月底，4月下旬以及5月中旬二级市场压力皆较大，分别对应商业不动产REIT集中申报，集中注册生效以及集中启动询价，后续集中询价与潜在的集中上市，则可能对二级市场流动性持续抽水，建议关注外部因素新变化，保持谨慎。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，整体来看，过去一周日均交易额4.87亿元，较前一周边际上行。 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供 的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为信用债评级和转债评级。以报告发布后的建议3个月内的信用债净价为比较基准，报告发布后的建议投资期限内的中证转债指数为比较基准。 投资建议的评级标准 报告发布日后的3个月内信用债净价的涨跌幅，3个月内转债价格相对于中证转债指数的涨跌幅。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号