REIT 策略周报：首批商业不动产 REITs 集中申报

首批商业不动产REITs集中申报 REIT策略周报 本报告导读： 建议把握市场震荡过程中的配置机会，静待下一轮行情催化。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 动量因子反转，重视估值防御2026.01.31地方债利差持续收窄，超长端收窄更为明显2026.01.28银行还“缺负债”吗：来自存单和票据的印证2026.01.27银行年初的“补仓”进行到哪一阶段了2026.01.26产业永续债品种利差还可挖掘2026.01.26 过去一周，商业不动产公募REITs迎来首批集中申报，引发市场高度关注。自2025年底相关政策框架明确以来，市场反应积极，推进进度也相对较快，2026年1月底，即有8只商业不动产项目集中申报。实际上，从茂业商业股份有限公司为保障发行效率而快速调整申报方案，到凯德与唯品会探索“REITs双平台”运作，均体现出当前市场主体希望通过公募REITs盘活存量资产，向轻资产运营模式转型的需求。 从底层资产类型看，本轮商业不动产REITs主要集中在办公楼、购物中心和酒店等典型商业地产，与现有基础设施REITs略有区别，有助于进一步丰富市场资产类型，做大市值规模。长期而言，这将优化REITs市场投资者结构，疏通市场流动性，但短期也需关注两方面影响：一是供给节奏加快可能对市场情绪形成压力；二是资产类别更趋多元，也对投资者的投研能力提出了更高要求。此外，同一权益人双平台并行的发展模式亦值得持续观察。 后续来看，当前政策红利正逐步兑现且机构配置需求旺盛，我们维持看多趋势不变。经季报披露做多情绪集中释放后，过去一周市场情绪边际收敛，市场在止盈与承接行情间摇摆，致使部分强势项目涨势放缓，而前期表现相对弱势的经营权类项目接棒领涨。后续来看，尽管短期市场在快速冲高后可能受止盈情绪与外部冲击影响而出现波动，但随着政策利好逐步兑现、机构配置需求有序入场，REITs市场整体仍具备支撑。建议把握市场震荡过程中的配置机会，静待下一轮行情催化。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................82.风险提示..........................................................................................................9 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年1月23日-2026年1月30日，下同）REITs指数整体上行，能源和市政环保类REITs涨幅居前。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在0.47%收于1052.42。从底层资产来看，过去一周各板块涨跌幅分化，其中能源和市政环保类REITs涨幅居前。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：能源（1.55%）、市政环保（0.53%）、交通（0.44%）、产业园（0.37%）、保障房（0.32%）、消费（0.22%）、仓储（0.22%）、新型基础设施（-1.19%）。 过去一周，商业不动产公募REITs迎来首批集中申报，引发市场高度关注。自2025年底相关政策框架明确以来，市场反应积极，推进进度也相对较快，2026年1月底，即有8只商业不动产项目集中申报。实际上，从茂业商业股份有限公司为保障发行效率而快速调整申报方案，到凯德与唯品会探索“REITs双平台”运作，均体现出当前市场主体希望通过公募REITs盘活存量资产，向轻资产运营模式转型的需求。 从底层资产类型看，本轮商业不动产REITs主要集中在办公楼、购物中心和酒店等典型商业地产，与现有基础设施REITs略有区别，有助于进一步丰富市场资产类型，做大市值规模。长期而言，这将优化REITs市场投资者结构，疏通市场流动性，但短期也需关注两方面影响：一是供给节奏加快可能对市场情绪形成压力；二是资产类别更趋多元，也对投资者的投研能力提出了更高要求。此外，同一权益人双平台并行的发展模式亦值得持续观察。 后续来看，当前政策红利正逐步兑现且机构配置需求旺盛，我们维持看多趋势不变。经季报披露做多情绪集中释放后，过去一周市场情绪边际收敛，市场在止盈与承接行情间摇摆，致使部分强势项目涨势放缓，而前期表现相对弱势的经营权类项目接棒领涨。后续来看，尽管短期市场在快速冲高后可能受止盈情绪与外部冲击影响而出现波动，但随着政策利好逐步兑现、机构配置需求有序入场，REITs市场整体仍具备支撑。建议把握市场震荡过程中的配置机会，静待下一轮行情催化。 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算；板块指数仅纳入上市5个交易日以上的项目，下同图2：分经营类型REITs指数走势 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际下行，整体来看，过去一周日均交易额6.36亿元，较前一周边际下行，但整体仍维持相对高位。 1.2.一级发行情况 过去一周有10只REITs更新发行状态。其中中金厦门火炬产业园首发项目和中航北京昌保租赁住房首发项目已问询，另有8只商业不动产项目已申报，分别是国泰海通砂之船首发项目、华夏凯德首发项目、华夏银泰百货首发项目、华夏保利发展首发项目、华安陆家嘴首发项目、汇添富上海地产首发项目、中金唯品会首发项目、华安锦江首发项目。此外，外高桥项目拟启动扩募程序，拟购入不动产项目所属行业为仓储物流和工业厂房。截至2026年1月30日，国内REITs市场共上市78只，总市值2287亿元，流通市值1247亿元。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号