REITs支撑传统资产回暖：首批申报，商业不动产REITs带来的资产重估逻辑

首批申报，商业不动产REITs带来的资产重估逻辑 REITs支撑传统资产回暖 本报告导读： 1月29日，首批商业不动产REITs申报，视角切换有助于抬升地产、酒店等传统板块估值提升。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 欧洲抛售美债对美债有何影响2026.01.2225年12月央行资产负债表：央行扩表仍主要表现在对银行投放2026.01.22财政金融促内需新政对债市有何影响2026.01.21躁动行情换挡，聚焦业绩成色2026.01.20基于银行微观数据，26年存款重定价节奏怎么看？2025.12.29 REITs的上市将带动传统商业不动产（写字楼、酒店、商场等）估值抬升，带来资产定价逻辑重构。当前权益市场对于传统不动产资产估值处于相对低位，REITs资产估值会基于资产当前和价格和资产未来现金流进行重新估值，资产估值对齐会助推相关板块的估值抬升。参考华安外高桥和张江高科，REITs发行上市区间，对应标的相对于板块有显著超额。华安外高桥REITs申报发行上市区间（2024/9/12-2025/4/22）上市主体涨幅50.6%，同期地产板块ETF区间涨跌幅为22.4%；张江高科REITs申报发行上市区间（2024/4/30-2025/6/3）上市主体涨幅14.97%，同期房地产板块ETF区间涨跌幅为0.95%。商业不动产REITs的推出有助于提升地产、酒店板块的权益估值，带来资产端的价值发现。 商业不动产REITs能够有效盘活存量，回笼资金，缓解风险，有助于产业长期稳定发展。REITs作为重要的权益融资工具，能够通过资产出表有效提升资产周转和资本使用效率，能够解决或改善当前传统不动产行业的资金困局。根据中指的数据，2025年为积极盘活存量，CMBS/CMBN、持有型不动产、类REITs等产品规模迅速增长，从底层资产类型来看，以办公、零售商业和综合体为底层资产的产品发行量占比超过6成，商业不动产REITs为商业地产丰富了融资渠道，有助于行业长远稳健发展。 REITs底层资产类型的丰富有助于基础设施REITs市场化定价，让优质底层资产脱颖而出，具备更公允的市场定价和流动性。基础设施REITs市场相较于商业不动产REITs已经积累了一定经验，但是仍然存在定价端的波动和流动性受限等问题，在商业不动产REITs上市后，底层资产进一步丰富，供给规模显著扩大，有助于提升市场的定价能力和流动性。 风险提示：申报发行进度不及预期，市场流动性风险等。 目录 1.政策助推，商业不动产REITs首批申报......................................................32.传统资产逻辑重构—商业不动产REITs三重利好......................................43.风险提示..........................................................................................................4 1.政策助推，商业不动产REITs首批申报 1月29日，首批商业不动产REITs已申报至交易所，政策加持下项目推进速度较快。根据交易所官网信息，首批申报的分别是华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金。 REITs政策助推多层次市场快速形成，供给端形成了基础设施REITs、商业不动产REITs、机构间REITs等多层次的产品体系；投资端来看，除险资、券商自营外，理财子、年金、公募等多方资金也陆续参与，流动性有望进一步提升。 从近期政策来看，发行端更加高效、灵活，为市场快速增加多类型底层资产供给。发行环节从试点真正进入常态化阶段，不再强调试点数量、阶段性规模，将未来现金流判断更多交给市场，国企、地方平台、民企均可将REITs当作常规融资工具，合规项目即可开展滚动申报。扩募也有显著调整，支持REITs向资本运作平台转型，已上市基础设施REITs上市满6个月即可开展扩募，新购资产允许跨区域选择，也可纳入同类及关联资产，同时不再设置可扩募资产规模限制，让REITs从单一的一次性退出工具，转变为可持续滚动融资与资产整合的综合平台。 底层资产角度，资产覆盖范围从传统基础设施延伸至基础设施与经营型不动产并举，数据中心、AI新型算力、商业综合体、甲级/超甲级写字楼、养老设施、文旅及消费基础设施、城市更新项目均被新增或明确放开，商业不动产也形成单独的REITs体系，让此前诸多只能自持的资产拥有了证券化退出的渠道。 资金运用角度，让融资回归需求本质。项目回收资金的用途限制被显著放松，补充流动资金的比例上限从10%提升至15%，存量资产收购则直接取消比例上限，让发行方的资金使用更贴近真实经营需求，使REITs从被动的财务工具转变为主动的经营调节工具。 投资角度来看，REITs定价专业性、参与机构多样性和资产流动性都将再上一个台阶。首先是底层标的结构发生重要转变，从早期收费公路、水电等偏“类固收”的偏债型资产，逐步转向商业、消费、写字楼、养老等偏“经营性收益”的经营现金流型资产，收益来源更趋市场化，投资者可主动结合市场周期、行业发展及资产运营能力做出投资判断；此外，中长期资金入市 渠道被制度性打开，证监会明确提出加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金、银行理财子、保险资管等各类中长期资金入市，将有效提升REITs二级市场的稳定性，为分红型资产的估值中枢提供坚实支撑；三是二级市场迎来多重政策红利，监管正积极推进REITs指数体系搭建，同时研究推进REITs纳入沪深港通相关工作，相关制度落地将显著改善REITs的市场流动性，吸引策略资金、配置资金等各类资金入场，真正实现市场的供需两旺。 2.传统资产逻辑重构—商业不动产REITs三重利好 REITs的上市将带动传统商业不动产（写字楼、酒店、商场等）估值抬升，带来资产定价逻辑重构。当前权益市场对于传统不动产资产估值处于相对低位，REITs资产估值会基于资产当前和价格和资产未来现金流进行重新估值，资产估值对齐会助推相关板块的估值抬升。参考华安外高桥和张江高科，REITs发行上市区间，对应标的相对于板块有显著超额。华安外高桥REITs申报发行上市区间（2024/9/12-2025/4/22）上市主体涨幅50.6%，同期地产板块ETF区间涨跌幅为22.4%；张江高科REITs申报发行上市区间（2024/4/30-2025/6/3）上市主体涨幅14.97%，同期房地产板块ETF区间涨跌幅为0.95%。商业不动产REITs的推出有助于提升地产、酒店板块的权益估值，带来资产端的价值发现。 商业不动产REITs能够有效盘活存量，回笼资金，缓解风险，有助于产业长期稳定发展。REITs作为重要的权益融资工具，能够通过资产出表有效提升资产周转和资本使用效率，能够解决或改善当前传统不动产行业的资金困局。根据中指的数据，2025年为积极盘活存量，CMBS/CMBN、持有型不动产、类REITs等产品规模迅速增长，从底层资产类型来看，以办公、零售商业和综合体为底层资产的产品发行量占比超过6成，商业不动产REITs为商业地产丰富了融资渠道，有助于行业长远稳健发展。 REITs底层资产类型的丰富有助于基础设施REITs市场化定价，让优质底层资产脱颖而出，具备更公允的市场定价和流动性。基础设施REITs市场相较于商业不动产REITs已经积累了一定经验，但是仍然存在定价端的波动和流动性受限等问题，在商业不动产REITs上市后，底层资产进一步丰富，供给规模显著扩大，有助于提升市场的定价能力和流动性。 3.风险提示 申报发行进度不及预期，市场流动性风险等。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号