首批商业不动产REITs项目申报

2026年01月31日 证券研究报告/行业定期报告 REITs 评级：无评级 报告摘要 本周行情回顾： 分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn 本周REITs指数下跌0.36%，沪深300累计下跌0.57%，中证红利指数下跌1.78%，中证全债指数上涨0.19%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.34%，中证转债指数上涨1.08%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.24、0.08、0.64，与沪深300、中证红利相关性分别为0.39、0.20。 上市公司数78行业总市值(亿元)2225.68行业流通市值(亿元)1247.05 行业基本情况： 重点事件：(1)华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业、国泰海通砂之船商业、华安陆家嘴商业、华夏凯德商业、华夏银泰百货商业、华夏保利发展商业等商业不动产REITs项目已申报。(2)华夏中核清洁能源REIT公告将于2月2日上市交易。(3)华安外高桥REIT发布扩募公告，拟新购入上海外仓库、厂房等资产。(4)华夏南京高速REIT原始权益人变更回收资金用途。(5)华泰苏州恒泰REIT、华夏华电清洁能源REIT，华夏和达高科REIT等拟安排投资者交流活动。（6）华安百联消费REIT因短期累计涨幅过大，于1月26日停牌1小时后。(7)华夏越秀高速REIT披露2025年12月运营数据。 交易量：本周周内交易金额为29.3亿（-17.6%），日均换手率为0.5%（-0.1pct），其 中 ， 高 速 公 路5.4亿(-11.4%)、0.4%(+0.0pct)， 生 态 环 保1.5亿(+4.3%)、0.9%(+0.1pct)，清洁能源3.5亿(-5.2%)、0.9%(+0.3pct)，产业园区6.4亿（-11.7%)、0.8%(+0.2pct)，仓储物流5.2亿(+2.7%)、0.8%(+0.2pct)，保租房2.4亿(-24.8%)、0.5%(0.0pct)，消费类5.6亿(-40.5%)、0.6%(-0.1pct)，数据类1.7亿(-25.7%)、1.2%(-0.2pct)。 相关报告 1、《公募REITs2026年度策略报告：资产为王，重视节奏》2025-12-11 2、《2025年REITs三季报综述：运营 仍 在 分 化 ， 博 弈 预 期 改 善 》2025-12-073、《证监会商业不动产REITs试点公告解读：公募REITs迈向“基础设施+商业不动产”双轮驱动新阶段》2025-11-29 投资建议：近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 内容目录 1.主要事件梳理...........................................................................................................3本周市场动态.......................................................................................................32.本周市场表现...........................................................................................................4本周主要指数市场表现........................................................................................4本周REITs市场价格表现....................................................................................5本周REITs及对应股票板块表现.........................................................................8本周REITs市场交易情况..................................................................................10本周REITs估值情况.........................................................................................10项目审批进展.....................................................................................................12投资观点...................................................................................................................13风险提示...................................................................................................................13 图表目录 图表1：本周REITs公告汇总...................................................................................3图表2：本周主要指数市场表现................................................................................4图表3：REITs与股市相关性....................................................................................5图表4：REITs与债券的走势情况............................................................................5图表5：REITs指数整体表现....................................................................................5图表6：本周REITs市场表现...................................................................................7图表7：REITs指数与对应板块相关性.....................................................................8图表8：高速公路REITs及相关板块整体表现.........................................................8图表9：市政环保REITs及相关板块整体表现.........................................................8图表10：清洁能源REITs及相关板块整体表现.......................................................9图表11：产业园区REITs及相关板块整体表现.......................................................9图表12：仓储物流REITs及相关板块整体表现.......................................................9图表13：保租房REITs及相关板块整体表现...........................................................9图表14：消费类REITs及相关板块整体表现...........................................................9图表15：数据中心REITs及相关板块整体表现.......................................................9图表16：本周各个板块REITs交易情况................................................................10图表17：本周REITs估值情况...............................................................................11图表18：本周REITs项目审批进展.......................................................................12 1.主要事件梳理 本周市场动态 (1)华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业、国泰海通砂之船商业、华安陆家嘴商业、华夏凯德商业、华夏银泰百货商业、华夏保利发展商业等商业不动产REITs项目已申报。(2)华夏中核清洁能源REIT公告将于2月2日上市交易。(3)华安外高桥REIT发布扩募公告，拟新购入上海外仓库、厂房等资产。(4)华夏南京高速REIT原始权益人变更回收资金用途。(5)华泰苏州恒泰REIT、华夏华电清洁能源REIT，华夏和达高科REIT等拟安排投资者交流活动。（6）华安百联消费REIT因短期累计涨幅过大，于1月26日停牌1小时后。(7)华夏越秀高速REIT披露2025年12月运营数据。 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现本周REITs指数下跌0.36%，其中经营权类下跌0.79%，产权类下跌0.49%。沪 深300累计下跌0.57%，中证红利指数下跌1.78%，中证全债指数上涨0.19%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.34%，中证转债指数上涨1.08%。 图表2：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体看，仓储物流、消费、市政环保、数据中心、高速公路、保租房、清洁能源、产业园区REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.76、0.72、0.27、0.10、0.09、0.08、0.05、-0.21。 来源：Wind，中泰证券研究所 来源：Wind，中泰证券研究所 本周REITs市场价格表现本周29支REITs上涨，0支持平，49支下跌，整体下跌0.36%，其中嘉实物美 消费涨幅最大为3.59%，华夏南京高速跌幅最大为4.14%，同期沪深300下跌0.57%，中证500指数下跌1.78%，中证全债指数上涨0.19%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.34%，中证转债指数上涨1.08%。 图表5：REITs指数整体表现 来源：Wind、中泰证