一、二级市场：本周公募REITs市场小幅上涨
本周公募REITs市场小幅上涨。截至2026年1月30日，中证REITs指数上涨0.35%至809.56，中证REITs全收益指数上涨0.47%至1052.42。市场成交额减少，总成交规模为7.59亿份，环比下降15.76%，成交额为31.82亿元，环比降低18.31%，区间换手率为2.72%，较上周的3.29%有所下降。产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数走势分化，产权类下跌0.11%，特许经营类上涨0.40%。不同类型公募REITs成交额多数下跌，其中消费基础设施类、新型基础设施类、保障性租赁住房类等成交额较上周分别下降40.46%、25.67%、24.80%，生态环保类上涨18.95%。换手率方面，新型基础设施类REITs日均换手率超过1，水利设施类、市政设施类等日均换手率分别为0.83%、0.77%、0.71%，均较上周有所下降，生态环保类上涨0.17%。多数公募REITs产品上涨，78只产品中40只上涨，37只下跌，1只持平，涨幅靠前的包括博时津开科工产业园REIT、工银蒙能清洁能源REIT等，跌幅靠前的包括易方达广州开发区高新产业园REIT、中金安徽交控REIT等。中金亦庄产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等换手率较高，分别为2.45%、1.79%；华夏华润商业REIT、南方润泽科技数据中心REIT等成交额较高，分别为1.28亿元、1.09亿元。
二、一级市场：37只公募REITs基金待上市
截至2026年1月30日，共发行79只公募REITs，发行规模合计2033.74亿元。2024年已发行29只，规模646亿元；2025年以来共发行20只，2026年1月暂未新发行。共有37只公募REITs基金待上市，其中24只为首发，13只为扩募。项目状态方面，9通过，6反馈，5问询，3受理，9申报，5中止。分类型来看，产业类REITs中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为8、2、3、6单，特许经营类中能源类、交通类、水利设施类分别为4、3、1单。
三、公募REITs政策及市场动态
南京市政府印发政策，提出推动项目投资扩容增效，安排99.52亿元支持，积极争取政策性资金，把握基础设施REITs扩围机遇，做好城市更新、酒店等领域项目储备申报。保利发展拟以广州保利中心、佛山保利水城项目为底层资产开展商业不动产REITs申报发行工作，子公司或子公司拟认购不低于20%发售份额。证监会发布公告，正式启动商业不动产投资信托基金试点，首批商业不动产REITs已申报受理，近期将上市，资产分布于一线及新一线城市，涵盖商业综合体、商业零售、商业办公楼和酒店等多类型。
四、投资建议
本周REITs指数小幅上涨，市场成交金额减少，分资产类型看，产权类下跌，特许经营类上涨。市场动态方面，首批商业不动产REITs申报受理，2025年以来20只公募REITs完成发行，规模超300亿元，37只待上市基金预计将陆续上市，市场有望继续扩容。在资产荒背景下，公募REITs具有高分红、中低风险优势，配置性价比较高。
五、风险提示
公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期。
