公募REITs周报（2026.2.23-2026.3.1）：公募REITs市场小幅下跌，商业不动产REITs新增两单申报

公募REITs周报（2026.2.23-2026.3.1） 《公募REITs市场小幅上涨，12单商业不动产REITs已申报》--2026-2-24《公募REITs市场小幅下跌，华夏中核清洁能源REIT上市》--2026-2-9《公募REITs市场小幅上涨，首批商业不动产REITs申报受理》--2026-2-2 一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌，REITs市场成交额减少，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数有所分化。不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，本周公募REITs产品多数下跌e] 二、一级市场：46只公募REITs基金待上市 截至2026年2月27日，共发行79只公募REITs，发行规模合计2033.74亿元，2025年以来共20只公募REITs完成发行，2026年1月和2月暂未新发行。此外，共有46只公募REITs基金待上市。 三、公募REITs政策及市场动态 电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 嘉实首开商业不动产REIT申报至上交所；华夏中海商业REIT：拟进行2025年度第1次分红，每10份派现0.4333元；华夏金隅智造工场REIT：拟进行2025年度第3次分红，每10份派现0.4989元；广发新城吾悦商业不动产REIT申报至证监会。 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 四、投资建议 本周，REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周均下跌1.08%，公募REITs市场成交金额有所减少。分资产类型来看，产权类公募REITs下跌1.62%，特许经营类公募REITs上涨0.59%，79只公募REITs中17只上涨，62只下跌。市场动态层面，本周四嘉实首开商业不动产REIT申报至上交所，25年以来有20只公募REIT完成发行，合计规模超过300亿元，此外，46只REITs基金等待上市，其中有15单商业不动产REITs已申报，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，配置性价比较高。 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期 目录 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌............................................4二、一级市场：46只公募REITs基金待上市.............................................10三、公募REITs政策及市场动态.......................................................13四、投资建议.......................................................................14五、风险提示.......................................................................15 图表目录 图表1：中证REITS及中证REITS全收益指数走势..........................................................................................................4图表2：REITS市场成交量（亿份）................................................................................................................................5图表3：REITS市场成交金额（亿元）............................................................................................................................5图表4：REITS市场区间换手率（%）..............................................................................................................................5图表5：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表6：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表7：公募REITS分项目类型周涨跌幅.........................................................................................................................6图表8：各类别公募REITS成交额及换手率.....................................................................................................................7图表9：特许经营类REITS细分市场表现.........................................................................................................................8图表10：产权类REITS细分市场表现...............................................................................................................................9图表11：产权类REITS细分市场表现（续）.................................................................................................................10图表12：公募REITS累计发行规模及数量.....................................................................................................................11图表13：本周REITS项目审批进展.................................................................................................................................12图表14：本周REITS项目审批进展.................................................................................................................................13 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌。截至2026年2月27日，中证REITs指数较上周下跌1.08%至796.08，中证REITs全收益指数为1035.78，较上周下跌1.08%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 REITs市场成交额减少 本周REITs市场总成交规模为3.99亿份，较上周环比下降14.38%，成交额为17.24亿元，较上周环比降低16.11%，本周成交额有所减少。区间换手率方面，本周REITs市场区间换手率为1.42%，而上周为1.66%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数有所分化 按照公募REITs持有的底层资产类型来看,本周产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数走势有所分化，产权类公募REITs下跌1.62%，特许经营类公募REITs上涨0.59%。产权类公募REITs中新型基础设施类和仓储物流类REITs分别上涨2.36%和0.07%，保障性租赁住房类、消费基础设施类和园区基础设施类REITs分别下跌2.26%/1.98%/1.17%，特许经营类公募REITs中水利设施类、能源基础设施类和市政 设施类REITs分别下跌3.85%/0.45%/0.34%。生态环保类和交通基础设施类REITs分别上涨0.55%和0.12%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌 本周不同类型公募REITs成交额多数下跌，市政设施类、生态环保类、消费基础设施类、交通基础设施类、能源基础设施类、水利设施类、园区基础设施类和仓储 物流类公募REITs成交额较上周分别下跌46.15%/35.93%/29.22%/26.76%/24.88%/23.74%/20.02%/12.55%。新型基础设施类和保障性租赁住房类公募REITs成交额较上周上涨49.50%和7.4%。 换手率方面，新型基础设施类公募REITs换手率高于1，水利设施类、能源基础设施类、生态环保类、消费基础设施类、交通基础设施类和市政设施类REITs对应本周日均换手率分别为0,45%/0.37%/0.28%/0.27%/0.23%/0.11%，较上周下跌了0.01%/0.03%/0.05%/0.04%/0.03%/0.21%。仓储物流类、保障性租赁住房类公募REITs对应本周日均换手率为0.54%和0.38%，较上周上涨0.05%和0.11%。 本周公募REITs产品多数下跌 单一标的方面，本周公募REITs市场多数下跌，总共79只公募REITs，其中17只上涨，62只下跌，涨幅靠前的包括南方润泽科技数据中心REIT、华泰江苏交控REIT、华安外高桥仓储物流REIT，周涨幅分别为2.7%/2.3%/1.7%，跌幅靠前的包括华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT、工银蒙能清洁能源REIT，周跌幅分别为6.2%/5.0%/3.9%。 具体来看换手率，南方万国数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、南方润泽科技数据中心REIT换手率较高，分别为2.00%/1.36%/1.20%。周成交额较高的为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT，周成交额分别为1.04/0.90/0.65亿元。 二、一级市场：46只公募REITs基金待上市