公募REITs周报（第54期）：REITs市场回暖，商业不动产REITs密集申报

REITs市场回暖，商业不动产REITs密集申报 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs市场回暖，中证REITs指数周涨0.3%，数据中心、消费、能源REITs涨幅靠前。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>沪深300>中证REITs>中证全债。截至2026年2月13日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低65BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为318BP。商业不动产公募REITs密集申报，国泰海通崇邦商业不动产公募REIT、中信建投首农食品集团封闭式商业不动产REIT正式申报上交所，进一步丰富商业不动产REITs供给。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.81企业/公司/转债规模(千亿)79.7/22.4/5.5 中证REITs指数周涨跌幅为+0.3%，年初至今涨跌幅为+3.0%。截至2026年2月13日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为804.77点 ， 整 周（2026/2/9-2026/2/13） 涨 跌 幅 为0.3%， 表 现 弱 于 中 证 转 债 指 数（+1.1%）、沪深300指数（0.4%），强于中证全债指数（0.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+7.0%）>中证REITs（+3.4%）>中证全债（+0.7%）>沪深300（+0.7%）。近一年中证REITs指数回报率为-6.2%，波动率为7.1%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在2月13日为2288亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率为0.33%，较前一周减少0.14个百分点。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 数据中心、消费、能源REITs涨幅较大。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.7%、0.3%。从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，数据中心、消费、能源REITs涨幅最大。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为工银蒙能清洁能源REIT（+3.47%）、中银中外仓储物流REIT（+3.11%）、华泰南京建邺REIT（+3.00%）。 《超长债周报——30年国债收益率创今年新低》——2026-02-08《公募REITs周报（第53期）-各板块普跌，商业不动产REITs继续扩容》——2026-02-08《转债市场周报-转债估值压缩后快速修复》——2026-02-08《超长债周报——金融市场大幅波动，超长债微跌》——2026-02-01《公募REITs周报（第52期）-指数震荡上行，首批商业不动产REITs已申报》——2026-02-01 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，数据中心REITs本周日换手率最高，为0.8%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.2%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT(4147万元）、南方万国数据中心REIT（3204万元）、中金印力消费REIT(3002万元）。 商业不动产公募REITs再添两单。2月9日，国泰海通崇邦商业不动产公募REIT正式申报上交所，成为第11单商业不动产公募REITs；2月11日，中信建投首农食品集团封闭式商业不动产REIT正式申报上交所，成为第12单商业不动产公募REITs。 南方润泽科技数据中心REIT计划扩募发行。2月13日，润泽科技召开董事会第五次会议，同意公司及全资子公司润泽发展作为原始权益人，以国际信息云聚核港(ICFZ)项目A-7数据中心及相关附属设施设备、A-8数据中心及相关附属设施设备作为基础设施基金的底层资产，开展南方润泽科技数据中心REIT扩募并新购入基础设施项目申报发行工作。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证转债>沪深300>中证REITs>中证全债 截至2026年2月13日，中证REITs（收盘）指数收盘价为804.77点，整周（2026/2/9-2026/2/13）涨跌幅为0.3%，表现弱于中证转债指数（+1.1%）、沪深300指数（0.4%），强于中证全债指数（0.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+7.0%）>中证REITs（+3.4%）>中证全债（+0.7%）>沪深300（+0.7%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年2月13日，近一年中证REITs指数回报率为-6.2%，波动率为7.1%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在2月13日为2288亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率为0.33%，较前一周减少0.14个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 数据中心、消费、能源REITs涨幅较大 截至2026年2月13日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.7%、0.3%。从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，新型基础设施、消费、能源REITs涨幅最大。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月13日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月13日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为工银蒙能清洁能源REIT（+3.47%）、中银中外仓储物流REIT（+3.11%）、华泰南京建邺REIT（+3.00%）。 从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.8%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.2%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT(4147万元）、南方万国数据中心REIT（3204万元）、中金印力消费REIT(3002万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年2月13日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有3只，已反馈的产品5只，已申报的产品10只，12只商业不动产REITs正式申报。 估值跟踪 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年2月13日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低65BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为318BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 国泰海通崇邦商业不动产公募REIT正式申报。2月9日，国泰海通崇邦商业不动产公募REIT正式申报上交所，为第11单商业不动产公募REITs、上交所第10单申报项目。崇邦集团2003年成立，专注上海及周边城市综合体投资开发与运营，已打造大宁国际、思南公馆等多地标项目，布局上海、昆山、杭州，拥有成熟的开发、招商与运营能力，其最新四川北路商办综合体总投资150亿元，主打城市更新、历史保护与商业复兴。 中信建投首农食品集团封闭式商业不动产REIT正式申报。2月11日，中信建投首农食品集团封闭式商业不动产REIT正式申报上交所，成为第12单商业不动产公募REITs、上交所第11单申报项目。本次REIT以北京龙德广场为底层资产，由华联股份联合首农信息、三元嘉业设立主体收购股权，与京粮集团共同担任原始权益人。龙德广场2008年开业，总建面约33万平方米，是天通苑核心商圈，日均客流超5万人次。此次申报进一步扩容商业不动产REIT队列，补齐北京大型社区商业资产赛道。 南方润泽科技数据中心REIT计划扩募发行。2月13日，润泽科技发布公告称，南方润泽科技数据中心REIT计划开始扩募申报发行工作。润泽科技召开第五届董事会第五次会议，同意公司及全资子公司润泽发展作为原始权益人，以国际信息云聚核港(ICFZ)项目A-7数据中心及相关附属设施设备、A-8数据中心及相关附属设施设备作为基础设施基金的底层资产，开展南方润泽科技数据中心REIT扩募并新购入基础设施项目申报发行工作。公司表示，本次扩募发行有利于盘活优质资产，提高资产周转速度；同时扩宽公司的融资渠道，保障公司健康长远可持续发展。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政 策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券