房地产开发：C-REITs周报—首单港口公募REIT正式申报，商业不动产REITs新增两单申报

C-REITs周报—首单港口公募REIT正式申报，商业不动产REITs 新增两单申报 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌1.08%。截至2.27，本周（2.20-2.27，下同）中证REITs(收盘)指数下跌1.08%，收于796.1点；中证REITs全收益指数下跌1.08%，收于1035.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地 产(申 万)/恒生 地产 建 筑 业/高速 公 路(申 万)指 数分 别 上涨1.08%/上涨0.82%/下跌0.55%/上涨0.60%/上涨2.85%/上涨1.22%。本年中证REITs全收益指数涨幅为2.57%。截至2.27，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为2.25%，中证REITs全收益指数涨幅为2.57%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数+1.74%/+3.90%/+0.38%/+4.22%/+20.02%/-0.56%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡行情。截至2.27，已上市REITs总市值约2273.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中17支上涨、62支下跌，周均涨幅为-1.19%。板块来看，本周数据中心、生态环保板块REITs表现较优，保障房、产业园区板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.58%/-2.12%/-2.42%/0.15%/-1.13%/0.4%/-1.48%/-2.1%/1.71%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 公募REITs方面：建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金正式申报至上交所，为全国首个正式申报的港口类资产公募REIT。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 商业不动产REITs方面：嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金及广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量126.2万股，日均换手率0.4%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.6%/0.3%/0.4%/0.3%/0.5%/0.3%/0.3%/0.3%/1.6%。REITs估值表现 相关研究 1、《房地产开发：2026W7：春节期间港股地产板块整体上涨》2026-02-242、《房地产开发：C-REITs周报——12单商业不动产REIT申报，首单IDC公募REITs拟扩募》2026-02-153、《房地产开发：2026W6：春节前夕新房成交清淡，二手房成交维持高位》2026-02-15 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11.1%）、华夏中国交建REIT（（9.7%）、易方达广开产园REIT（（9.6%）。P/NAV位于0.7-1.9区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.9）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现......................................................................................................................................3REITs二级市场表现................................................................................................................................4REITs估值表现......................................................................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现.................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现...........................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..................................................................................................6图表4：REITs成交量表现.....................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）...........................................................................................................7图表6：REITs估值表现........................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌1.08%。截至2.27，本周（2.20-2.27，下同）中证REITs(收盘)指数下跌1.08%，收于796.1点；中证REITs全收益指数下跌1.08%，收于1035.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.08%/上涨0.82%/下跌0.55%/上涨0.60%/上涨2.85%/上涨1.22%。其中恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第8。 本年中证REITs全收益指数涨幅为2.57%。截至2.27，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为2.25%，中证REITs全收益指数涨幅为2.57%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.74%/上涨3.90%/上涨0.38%/上涨4.22%/上涨20.02%/下跌0.56%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡行情。其中数据中心、生态环保板块REITs表现较优，保障房、产业园区板块REITs回调。截至2.27，已上市REITs总市值约2273.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中17支上涨、62支下跌，周均涨幅为-1.19%；其中南方润泽科技数据中心REIT（（年前发布扩募信））、华泰江苏交控REIT涨幅靠前。板块来看，本周数据中心、生态环保板块REITs表现较优，保障房、产业园区板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.58%/-2.12%/-2.42%/0.15%/-1.13%/0.4%/-1.48%/-2.1%/1.71%。 公募REITs方面：2月25日，建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金正式申报至上交所，为全国首个正式申报的港口类资产公募REITs，对深化港口行业融资改革具有重要的示范引领作用。该项目发起人为天津临港投资发展集团有限公司（以下简称“天津临港发展集团”），原始权益人为天津临港港务集团有限公司，基金管理人为建信基金管理有限责任公司（以下简称“建信基金”）。天津临港发展集团旗下公司运营14个码头泊位，码头类型涉及粮油码头、件杂货码头、液化码头等，资产储备丰厚，持续经营能力坚实，有利于为REITs长期收益提供支撑。 商业不动产REITs方面：据上交所官网披露，嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金及广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报。前者拟以华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂三项资产申报发行商业不动产REITs。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量126.2万股，日均换手率0.4%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方万国数据中心REIT（（2%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（（1.4%）、南方润泽科技数据中心REIT（（1.2%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.6%/0.3%/0.4%/0.3%/0.5%/0.3%/0.3%/0.3%/1.6%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11.1%）、华夏中国交建REIT（（9.7%）、易方达广开产园REIT（（9.6%）。P/NAV位于0.7-1.9区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.9）、华夏安博仓储REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（1.7），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年新上且未出季报产品采用招募说明书预测值，未考虑估值变化，仅供参考。年化派）率=成立以来单位可供分配金额之和/截止日期收盘价*365/基金首次季报至截止日期