房地产开发行业周报：C-REITs周报—东方红隧道REIT上市首日收涨10%，四只商业不动产REITs获批

C-REITs周报—东方红隧道REIT上市首日收涨10%，四只商业 不动产REITs获批 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌0.48%。截至4.24，本周（4.17-4.24，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.79%，收于780.1点；中证REITs全收益指数下跌0.48%，收于1024.6点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地 产(申 万)/恒生 地产 建 筑 业/高速 公 路(申 万)指 数分 别 上涨0.86%/下跌0.70%/上涨0.09%/下跌0.98%/上涨0.81%/上涨1.12%。本年中证REITs全收益指数涨幅为1.46%。截至4.24，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为0.20%，中证REITs全收益指数涨幅为1.46%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数+3.01%/+1.36%/+1.08%/-4.72%/+10.76%/-3.34%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。截至4.24，已上市REITs总市值约2268.8亿元，平均单只REIT市值约28亿元。4月22日，第80只REIT——东方红隧道股份高速公路REIT在上交所挂牌上市，上市首日收涨10.04%。此外，其它已上市REITs中16只上涨、61只下跌、2只持平，周均涨幅为-1.03%。板块来看，交通基础设施板块REITs表现较优，数据中心、产业园区板块REITs回调幅度较大。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.54%/-1.97%/-1.21%/0.04%/-0.57%/-0.7%/-0.22%/-0.59%/-2.7%。邮箱：jinjing3@gszq.com 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 商业不动产REITs：4月23日，唯品会、上海地产、砂之船、首农四只商业不动产REITs获批，标志着我国公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步。新产品将为持有优质商业不动产的企业提供市场化退出渠道，引导行业向“重运营、强回报”模式转型；同时为普通投资者提供配置优质不动产标准化金融产品的机会。 相关研究 1、《房地产开发：2026W15：本周新房、二手房成交量改善，3月房价指数仍呈下行趋势》2026-04-192、《房地产开发：C-REITs周报—二级延续修复，各板块收涨》2026-04-193、《房地产开发：C-REITs周报—年报出炉，2025年消费板块业绩韧性较强》2026-04-12 本周交通基础设施板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量212.5万股，日均换手率0.6%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.5%/0.4%/1.2%/0.6%/1%/0.6%/0.7%/0.7%。REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是广州广河REIT（（11.1%）、广开产园REIT（（9.7%）、安徽交控REIT（（9.7%）。P/NAV位于0.5-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是安博仓储REIT（（1.8）、物美消费REIT（（1.7）、首创奥特莱斯REIT（（1.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现......................................................................................................................................3REITs一二级市场表现............................................................................................................................4REITs估值表现......................................................................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现.................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现...........................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..................................................................................................6图表4：REITs成交量表现.....................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）...........................................................................................................7图表6：REITs估值表现........................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.48%。截至4.24，本周（4.17-4.24，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.79%，收于780.1点；中证REITs全收益指数下跌0.48%，收于1024.6点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨0.86%/下跌0.70%/上涨0.09%/下跌0.98%/上涨0.81%/上涨1.12%。其中高速公路(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第5。 本年中证REITs全收益指数涨幅为1.46%。截至4.24，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为0.20%，中证REITs全收益指数涨幅为1.46%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨3.01%/上涨1.36%/上涨1.08%/下跌4.72%/上涨10.76%/下跌3.34%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 REITs一二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。其中交通基础设施板块REITs表现较优，数据中心、产业园区板块REITs回调幅度较大。截至4.24，已上市REITs总市值约2268.8亿元，平均单只REIT市值约28亿元。4月22日，第80只REIT——东方红隧道股份高速公路REIT在上交所挂牌上市，也是首只以隧道为底层资产的REITs项目，上市首日收涨10.04%。此外，其它已上市REITs中16只上涨、61只下跌、2只持平，周均涨幅为-1.03%；其中华泰江苏交控REIT、华夏首创奥特莱斯REIT涨幅靠前。板块来看，交通基础设施板块REITs表现较优，数据中心、产业园区板块REITs回调幅度较大。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设 施/水 利 设 施/数 据 中 心REITs板 块 二 级 市 场 涨 幅 分 别 为-1.54%/-1.97%/-1.21%/0.04%/-0.57%/-0.7%/-0.22%/-0.59%/-2.7%。 商业不动产REITs：4月23日，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金、中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金等四只商业不动产REITs项目状态均更新为通过，标志着我国公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步。其中，中金唯品会商业不动产REIT的底层资产为郑州杉杉奥特莱斯、哈尔滨杉杉奥特莱斯，拟募集规模74.7亿元；汇添富上海地产商业不动产REIT的底层资产为上海鼎保大厦、上海鼎博大厦，拟募集规模40.02亿元；国泰海通砂之船商业不动产REIT的底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯，拟募集规模50.64亿元；中信建投首农商业不动产REIT的底层资产为北京昌平的龙德广场，拟募集规模27.5亿元。上交所表示，新产品将为持有优质商业不动产的企业提供市场化退出渠道，引导行业向“重运营、强回报”发展模式转型；同时为普通投资者提供配置优质不动产标准化金融产品的机会，提升多层次资本市场资产配置功能。 本周交通基础设施板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量212.5万股，日均换手率0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是东方红隧道股份高速公路REIT（13.3%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.2%）、华夏特变电工新能源REIT（（1.2%）。分板块来看，本周交通基础设施板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.5%/0.4%/1.2%/0.6%/1%/0.6%/0.7%/0.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11.1%）、易方达广开产园REIT（（9.7%）、中金安徽交控REIT（（9.7%）。P/NAV位于0.5-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.8）、嘉实物美消费R