公募REITs周报（第66期）：首批商业不动产REITs项目启动询价

首批商业不动产REITs项目启动询价 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs板块小幅收跌，中证REITs指数周跌2.2%，市政板块收涨，其他类型REITs均收跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>沪深300>中证REITs>中证转债。截至2026年5月15日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低90BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为386BP。近期，首批商业不动产REITs集中启动询价，为盘活万亿级商业存量资产、构建不动产投融资新生态打开了关键突破口。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.76企业/公司/转债规模(千亿)81.5/22.3/5.1 中证REITs指数周涨跌幅为-2.2%，年初至今涨跌幅为-3.6%。截至2026年5月15日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为750.60点 ， 整 周（2026/5/11-2026/5/15）涨跌幅为-2.2%，表现弱于沪深300指数（-0.3%）和中证全债指数（0.2%），强于中证转债（-2.8%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+5.0%）>中证转债（+3.4%）>中证全债（+1.6%）>中证REITs（-3.6%）。近一年中证REITs指数回报率为-12.7%，波动率为6.6%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月15日为2195亿元，较上周减少48亿元；全周日均换手率为0.43%，较前一周增加0.14%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 市政REITs收涨，其他类型REITs均收跌。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-2.4%、-1.3%。从不同项目类型REITs来看，除市政REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（+2.53%）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+2.03%）、招商高速公路REIT（+1.57%）。 相关研究报告 《转债市场周报-结合条款及资质，关注高景气方向》——2026-05-10《超长债周报-国债买卖再次缩量，超长债继续下跌》——2026-05-10《公募REITs周报（第65期）-算力REITs获政策明确支持》——2026-05-10《超长债周报：制造业PMI总体平稳，超长债成交量占比继续提升》——2026-05-06《公募REITs周报（第64期）-一季报落地，市场震荡走弱》——2026-05-05 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.6%；交通REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.7%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华泰江苏交控REIT（674万元）、南方顺丰物流REIT（555万元）、中金安徽交控REIT（446万元）。 5 首批商业不动产REITs项目启动询价。中金唯品会REIT(508603)5月19日询价，区间3.150-3.849元/份，底层为郑州、哈尔滨杉杉奥特莱斯；汇添富上海地产REIT(508600)5月21日询价，区间3.464-4.234元/份，募资34.64-42.34亿元，战略配售70%，底层资产为上海黄浦鼎保、鼎博大厦；中信建投首农REIT(508601)与国泰海通砂之船REIT(508602)均5月20日询价，前者区间2.466-3.014元/份，募资24.66-30.14亿元，战略配售70%，底层 资产为龙德广 场；后者区 间4.525-5.531元/份，募 资45.25-55.31亿元，战略配售75%，底层资产为西安砂之船奥特莱斯。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证全债>沪深300>中证REITs>中证转债 截至2026年5月15日，中证REITs（收盘）指数收盘价为750.60点，整周（2026/5/11-2026/5/15）涨跌幅为-2.2%，表现弱于沪深300指数（-0.3%）和中证全债指数（0.2%），强于中证转债（-2.8%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+5.0%）>中证转债（+3.4%）>中证全债（+1.6%）>中证REITs（-3.6%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年5月15日，近一年中证REITs指数回报率为-12.7%，波动率为6.6%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月15日为2195亿元，较上周减少48亿元；全周日均换手率为0.43%，较前一周增加0.14%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 市政REITs收涨，其他类型REITs均收跌 截至2026年5月15日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-2.4%、-1.3%。从不同项目类型REITs来看，除市政REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年5月15日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年5月15日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（+2.53%）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+2.03%）、招商高速公路REIT（+1.57%）。 从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.6%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.7%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华泰江苏交控REIT（674万元）、南方顺丰物流REIT（555万元）、中金安徽交控REIT（446万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年5月15日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有5只，已反馈的产品16只，已受理的产品10只。 估值跟踪 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年5月15日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低90BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为386BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 首批商业不动产REITs项目启动询价。首单中金唯品会商业REIT（508603）于5月19日9:00-15:00询价，区间3.150-3.849元/份，网下单配售对象认购上限3.5亿份，底层资产为郑州、哈尔滨杉杉奥特莱斯，2026年一季度两项目销售额、营收、运营净收益及会员数均实现两位数增长。其余三只均发行10亿份，网下及公众认购准备同步启动：汇添富上海地产商业REIT（508600）5月21日询价，区间3.464-4.234元/份，预计募资34.64-42.34亿元，战略配售占70%，底层资产为上海黄浦鼎保、鼎博大厦；中信建投首农商业REIT（508601）与国泰海通砂之船REIT（508602）均于5月20日询价，前者区间2.466-3.014元/份，募资24.66-30.14亿元，战略配售70%，底层为龙德广场；后者区间4.525-5.531元/份，募资45.25-55.31亿元，战略配售75%，底层资产为西安砂之船奥特莱斯。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032