公募REITs周报（第53期）：各板块普跌，商业不动产REITs继续扩容

核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数全周下跌0.9%，各板块普跌，交通、水利、生态环保REITs跌幅较小。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>中证REITs>沪深300>中证转债。截至2026年2月6日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低65BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为323BP。商业不动产REITs试点进一步扩容，紧随上交所之后，深交所也加速商业不动产REITs布局。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.81企业/公司/转债规模(千亿)79.7/22.5/5.5 中证REITs指数周涨跌幅为-0.9%，年初至今涨跌幅为+3.0%。截至2026年2月6日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为802.18点 ， 整 周（2026/1/23-2026/2/6） 涨 跌 幅 为-0.9%， 表 现 弱 于 中 证 全 债 指 数（+0.1%），强于中证转债指数（-2.6%）、沪深300指数（-1.3%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+5.9%）>中证REITs（+3.0%）>中证全债（+0.5%）>沪深300（+0.3%）。近一年中证REITs指数回报率为-4.4%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在2月6日为2283亿元，较上周减少4亿元；全周日均换手率为0.47%，较前一周减少0.13个百分点。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 各板块普跌，交通、水利、生态环保REITs跌幅较小。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.3%、-0.4%。从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，交通、水利、生态环保REITs跌幅较小。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为平安宁波交投REIT（+1.72%）、中金湖北科投光谷REIT（+1.57%）、鹏华深圳能源REIT（+1.48%）。 相关研究报告 《超长债周报——金融市场大幅波动，超长债微跌》——2026-02-01《公募REITs周报（第52期）-指数震荡上行，首批商业不动产REITs已申报》——2026-02-01《转债市场周报-极化估值的持续性取决于权益市场走向》——2026-02-01《公募REITs周报（第51期）-指数大幅上行，多只公募REITs终止发行》——2026-01-26《超长债周报——四季度GDP增速4.5%，超长债补涨》——2026-01-25 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.9%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额20.5%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为易方达华威市场REIT（2204万元）、华夏华润商业REIT(1723万元）、中金印力消费REIT(1479万元）。 光大保德信提交商业不动产REITs申报。2月4日，光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金已递交材料进行申报，该基金拟以光大嘉宝在管基金持有的静安大融城与江门大融城作为底层资产发行公募REITs。 华泰紫金华住安住REIT获深交所正式受理。2月5日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产REIT获深交所正式受理，为深交所首单商业不动产REIT。该项目原始权益人为华住集团旗下上海安住，本次拟发行的不动产项目为广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证全债>中证REITs>沪深300>中证转债 截至2026年2月6日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为802.18点， 整周（2026/1/23-2026/2/6）涨跌幅为-0.9%，表现弱于中证全债指数（+0.1%），强于中证转债指数（-2.6%）、沪深300指数（-1.3%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+5.9%）>中证REITs（+3.0%）>中证全债（+0.5%）>沪深300（+0.3%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年2月6日，近一年中证REITs指数回报率为-4.4%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在2月6日为2283亿元，较上周减少4亿元；全周日均换手率为0.47%，较前一周减少0.13个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 各板块普跌，交通、水利、生态环保REITs跌幅较小 截至2026年2月6日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.3%、-0.4%。从不同项目类型REITs来看，各板块普跌，交通、水利、生态环保REITs跌幅较小。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为平安宁波交投REIT（+1.72%）、中金湖北科投光谷REIT（+1.57%）、鹏华深圳能源REIT（+1.48%）。 从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.9%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额20.5%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为易方达华威市场REIT（2204万元）、华夏华润商业REIT(1723万元）、中金印力消费REIT(1479万元）。 一级市场发行 2026年1月1日至2026年2月6日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有3只，已反馈的产品4只，已申报的产品9只，10只商业不动产REITs正式申报。 估值跟踪 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年2月6日） 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年2月6日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低65BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为323BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 光大保德信提交商业不动产REITs申报。2月4日，中国证监会网站显示，光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金已递交材料进行申报。此前，光大嘉宝股份有限公司发布公告称，拟开展商业不动产公募REITs申报发行。公司在管基金上海光翎投资中心（有限合伙）和天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业（有限合伙）拟以其分别持有的静安大融城项目和江门大融城项目作为底层资产开展商业不动产公募REITs申报发行工作。入池标的资产包括：（1）静安大融城项目上海光翎为持有静安大融城项目的基金主体。静安大融城项目位于上海市静安区，总建筑面积约18.9万平方米，项目业态为商业零售。（2）江门大融城项目安石锦瑞为持有江门大融城项目的基金主体，系有限合伙制企业。江门大融城项目位于广东省江门市蓬江区，总建筑面积约12万平方米，项目业态为商业零售。 华泰紫金华住安住REIT获深交所正式受理。2月5日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产REIT获深交所正式受理，为深交所首单商业不动产REIT。该项目原始权益人为华住集团旗下上海安住，基金管理人及资产支持证券管理人为华泰资管。产品拟募集规模13.20亿元、份额5亿份，存续期32年，2026、2027年预计分派率分别为5.21%、5.48%。本次拟发行不动产REIT的项目为广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目，合计客房超千间，两项目估值15.91亿元。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦