公募REITs周报（第68期）：首批四只商业不动产REITs一日售罄

首批四只商业不动产REITs一日售罄 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs板块跌幅较大，中证REITs指数周跌2.0%。本周除能源REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证全债>中证转债>中证REITs。截至2026年5月29日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低76BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为383BP。首批4只商业不动产公募REITs相继面向公众投资者发售，全部一日售罄，提前结束募集并启动比例配售，成为我国公募REITs市场试点五周年之际最具标志性的扩容里程碑。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.73企业/公司/转债规模(千亿)82.3/22.4/5.0 中证REITs指数周涨跌幅为-2.0%，年初至今涨跌幅为-4.4%。截至2026年5月29日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为744.32点 ， 整 周（2026/5/25-2026/5/29）涨跌幅为-2.0%，表现弱于沪深300指数（1.0%）、中证全债指数（0.3%）和中证转债（-1.2%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+5.7%）>中证转债（+2.3%）>中证全债（+2.0%）>中证REITs（-4.4%）。近一年中证REITs指数回报率为-14.6%，波动率为7.2%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月29日为2201亿元，较上周减少20亿元；全周日均换手率为0.47%，较前一周减少0.10%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 除能源REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-2.4%、-1.0%。从不同项目类型REITs来看，除能源REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金山东高速REIT（+2.68%）、广发成都高投产业园REIT（+2.54%）、华安外高桥REIT（+2.32%）。 《公募REITs周报（第67期）-首批REITs指数基金正式申报》——2026-05-24《转债市场周报-配置力量支撑下转债表现坚挺》——2026-05-24《超长债周报-4月经济增长数据放缓，超长债继续反弹》——2026-05-24《公募REITs周报（第66期）-首批商业不动产REITs项目启动询价》——2026-05-18《转债市场周报-转债ETF流通份额回升》——2026-05-17 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.8%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额25.2%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为平安广州广河REIT（2237万元）、易方达广西北投高速REIT（1476万元）、华泰江苏交控REIT（609万元）。 四只商业不动产REITs均一日售罄。5月25日、27日，首批4只商业不动产公募REITs相继面向公众投资者发售，全部一日售罄，提前结束募集并启动比例配售，4只产品合计募资规模超过200亿元。尽管公众认购热情高涨，但从网下投资者询价环节来看，首批商业不动产REITs的认购热度呈现出明显的分化态势。其中，国泰海通砂之船商业REIT网下有效认购倍数高达103.8倍，实现超百倍认购；而汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT的网下认购倍数分别为38.6倍、80.2倍和68.0倍。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：沪深300>中证全债>中证转债>中证REITs 截至2026年5月29日，中证REITs（收盘）指数收盘价为744.32点，整周（2026/5/25-2026/5/29）涨跌幅为-2.0%，表现弱于沪深300指数（1.0%）、中证全债指数（0.3%）和中证转债（-1.2%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+5.7%）>中证转债（+2.3%）>中证全债（+2.0%）>中证REITs（-4.4%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年5月29日，近一年中证REITs指数回报率为-14.6%，波动率为7.2%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月29日为2201亿元，较上周减少20亿元；全周日均换手率为0.47%，较前一周减少0.10%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 除能源REITs收涨外，其他类型REITs均收跌 截至2026年5月29日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-2.4%、-1.0%。从不同项目类型REITs来看，除能源REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年5月29日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年5月29日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金山东高速REIT（+2.68%）、广发成都高投产业园REIT（+2.54%）、华安外高桥REIT（+2.32%）。 从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.8%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额25.2%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为平安广州广河REIT（2237万元）、易方达广西北投高速REIT（1476万元）、华泰江苏交控REIT（609万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年5月29日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有9只，已反馈的产品19只，已受理的产品4只。 估值跟踪 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年5月29日） 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年5月29日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低76BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为383BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 深圳龙岗城投产业园公募REITs已申报至证监会。5月25日，证监会官网显示，华夏龙岗城投产业园封闭式基础设施投资基金已正式申报。该项目的底层资产为龙岗智慧家园，是深圳市龙岗区宝龙街道的重点产业园区，由龙岗城投集团运营，募集资金11.33亿元。 广西首单公募REITs成功上市。5月26日，易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金将在上海证券交易所上市交易。本次上市交易份额数量为89,960,229份（不含有所定安排份额）。该项目底层资产为兰海高速广西南宁那南段，位于广西壮族自治区南宁市良庆区。 四只商业不动产REITs均一日售罄。5月25日、27日，首批4只商业不动产公募REITs相继面向公众投资者发售，4只产品全部一日售罄，提前结束募集并启动比例配售，4只产品合计募资规模超过200亿元。尽管公众认购热情高涨，但从网下投资者询价环节来看，首批商业不动产REITs的认购热度呈现出明显的分化态势。其中，国泰海通砂之船商业REIT网下有效认购倍数高达103.8倍，实现超百倍认购；而汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT的网下认购倍数分别为38.6倍、80.2倍和68.0倍。 港交所沪深港通即将纳入REITs。5月29日，港交所CEO陈翊庭在2026全球投资者大会上发表主题演讲时表示，在两地监管机构和金融基础设施的共同努力下，互联互通机制持续扩容与优化，目前已经涵盖股票、ETF、债券和人民币互换，成为国际投资者投资内地资本市场的主要渠道。接下来，港交所还会与深交所、上交所等合作伙伴共同努力，继续优化和拓展互联互通机制。陈翊庭表示，目前正在为沪深港通纳入REITs和引入大宗交易机制进行准备工作，希望可以尽快落实，为国际投资者投资中国提供更多投资选择和便利。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政 策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证