公募 REITs 周速览（2026 年 2 月 24-27 日）：首批商业不动产REITs审核意见出炉

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►一级市场：商业不动产REITs申报数量增至14只，速度较快 本周交易所新受理2只商业不动产REITs。截至2026年2月末，商业不动产REITs申报数量已达14只，拟募集规模超417亿元，已超过2025全年基础设施公募REITs的募集规模。 从2026年1月29日首批商业不动产REITs申报以来，在1个月左右的时间内，沪深交易所本周已对华夏保利发展、华夏凯德、中金唯品会、汇添富上海地产、华泰紫金华住和华安锦江6只出具了审核意见，关注的问题主要有： （1）部分项目当前租金增长率为负，但预测期长期增长率设置为2.5%-4%。（2）关注与已上市的同平台基础设施公募REITs在产品定位、资产布局、业务规划、发展方向等方面的区别。（3）酒店业态：关注项目运营数据下 滑、项目亏损、经营活动产生现金流量净额下降的原因等，说明是否为趋势性下滑。 基础设施REITs方面，截至2026年2月27日已申报至交易所项目进度如下：已问询反馈11单（东方红隧道股份智能运维高速2026-2-25、中航北京昌保租赁住房2026-2-13、华泰三峡清洁能源2026-2-9等），已申报2单（国金嘉泽新能源2026-2-26、建信天津临港发展集团港口2026-2-25）。 ►二级市场：关注数据中心扩募的分派率提升机会 本周各资产板块除了数据中心（+2.01%） 、 交通设施（+0.1%）外全部下跌，跌幅最大的是租赁住房（-2.24%），其次分别为园区（-1.87%）和消费（-1.69%），跌幅最小的为仓储物流（-0.52%）。全市场仅17只个券收涨，62只个券收跌，其中租赁住房、产业园区板块个券全部收跌。 数据中心（IDC）板块春节假期前后表现出色，本周润泽科技、万国分别上涨2.68%、0.74%，日均换手率分别达到1.2%、2%，板块交易活跃。润泽、万国分派率目前分别降至3.32%、3.35%，可关注资产波动后带来的机会。此外，南方润泽科技数据中心发布扩募公告，拟新购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心。本次扩募对润泽科技数据中心REIT资产体量有明显扩张，关注拟购入项目的估值及对分派率的提升。 租赁住房板块本周跌幅最大，3月上旬债市不确定因素较多，叠加股市博弈情绪可能较强，可关注两会、宏观数据等增量信息导致利率调整的交易机会。不过，目前板块分派率约3.05%，接近首套房贷利率，板块价格上涨的空间有限，建议优先关注分派率约在3.3%的国泰海通城投宽庭保租房和华夏基金华润有巢。 产业园区本周跌幅位列第二，板块个券全部下跌。目前产业园区板块分派率大致在4.61%，基本面承压状态下，仍然建议积极关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs。例如，金隅智 造 工 场（分派率4.84%+收 益 调节）、招商科创（新增注册费收入+分派率4.97%+收益调节）、创金合信首农（分派率5%+收益调节）。►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.一级市场：商业不动产REITs申报数量增至14只..........................................................................................42.二级市场：数据中心领涨、保租房领跌，成交情绪不高...................................................................................63.风险提示....................................................................................................................................................11 图表目录 图1：C-REITs市场整体表现...........................................................................................................................3图2：C-REITs日均换手率..............................................................................................................................4图3：南方润泽科技数据中心REIT扩募资产基本情况.......................................................................................8图4：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................11 表1：10只商业不动产REITs的基本信息........................................................................................................6表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................7表3：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................7表4：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................9表5：产业园区板块跟踪.................................................................................................................................9表6：消费设施板块跟踪................................................................................................................................10表7：其他板块跟踪.......................................................................................................................................10表8：本周各REITs板块成交表现..................................................................................................................11 本周（2026年2月24-27日）中证REITs全收益指数收于1,035.8点，周度环比下跌1.08%，较1月末下跌1.58%。从成交情况来看，春节前后一周日均换手率分别仅为0.33%、0.35%，成交仍然较为冷清。截至2月27日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2274亿元，其中流通市值1252亿元。 1.一级市场：商业不动产REITs申报数量增至14只 本周交易所新受理2只商业不动产REITs，分别为广发新城吾悦（管理人广发基金，发起人新城控股集团股份有限公司子公司）和嘉实首开（管理人嘉实基 金，发起人北京首都开发股份有限公司），均拟在上交所上市。截至2026年2月末，市场合计向沪深交易所申报了14只商业不动产REITs。 从2026年1月29日首批商业不动产REITs申报以来，在1个月左右的时间内，沪深交易所本周已对华夏保利发展、华夏凯德、中金唯品会、汇添富上海地产、华泰紫金华住和华安锦江6只商业不动产REITs出具了审核意见，重要关注点有业务参与人资质及履职能力、不动产合规情况、项目经营与财务情况、资产评估与估值合理性、基金运作与治理和其他反馈问题等几个维度，部分关注的问题有： 华夏保利发展商业不动产REIT：（1）空置率：广州保利中心项目评估基准日底层出租率约为70.15%，预测期出租率高于报告期出租率平均水平，2025年3季度，广州、珠江新城地区空置率分别为20.8%、19.7%。关注到了项目空置率高于所处区域，需要充分说明出租率的预测依据。（2）增长率：广州保利中心项目报告期呈负增长，而2027年之后增长率设置为2.5%，佛山水城项目报告期租金增长率存在波动，且最近一期增长率为负，预测期长期增长率设置为2.5%-4%，需要审慎评估长期增长率参数取值的合理性。 华夏凯德商业不动产REIT：（1）与华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金在产品定位、资产布局、业务规划、发展方向等方面的区别，以及防范同业竞争风险的措施与未来安排。（2）出租率：根据申报材料，深圳项目办公业态报告期内出租率分别为65.40%、67.63%、83.65%和87.53%，预测稳定期出租率为95%，需说明合理性。（3）深圳项目主力店预测租金单价高于报告期内平均水平。 中金唯品会商业不动产REIT：（1）与中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金在产品定位、资产布局、业务规划、发展方向等方面的区别，以及防范同业竞争风险的措施与未来安排。 汇添富上海地产商业不动产REIT：（1）出租率：鼎保大厦项目商业部分近三年年度加权平均出租率在87.31%-93.91%，鼎博大厦项目商业部分2025年度加权平均出租率为86.80%，预测本项目出租率逐步稳定在98%，需审慎评估合理性。（2）租金单价：本项目历史租金单价复合增长率分别为0.66%、-7.91%，预测 期租金单价除2026年不增长外，其余各年均增长2.5%。 华泰紫金华住安住商业不动产REIT：（1）补充披露最近三年广州项目亏损、上海项目经营活动产生现金流量净额下降的原因，最近一年广州项目每间可售房收入和平均入住率下降的原因，结合酒店行业发展趋势、项目所在城市及区域市场竞争情况等说明前述运营数据下 滑是否 为趋 势性 下滑。（2）补 充 披 露“美 居”“全 季 酒店”“桔子水晶酒店”品牌授权的具体安排，以及不动产基金存续期间核心商标专用权到期后的续期安排，评估品牌与会员体系对项目未来客源稳定性以及对项目 持续稳定运营的影响。 华 安 锦 江商业不动产REIT：（1）最近两年及一期，本项目各期平均入住率（OCC）、平均房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）持续降低；我国中高端酒店客房数历史五年增速及未来五年预测增速较快。说明项目运营数据下滑的原因、是否为趋势性下滑。（2）运营管理实施机构承诺在本项目周边一定