公募 REITs 周速览（2026 年 4 月 13-17 日）：公募REITs连涨两周

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSACNO：S1120524040003 ►一级市场：基础设施REITs扩容，关注广西北投高速打新 4月15日，国务院办公厅《关于深化投资审批制度改革的意见》提到，通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式积极盘活存量资产。进一步健全基础设施和公用事业价费机制，保障项目可持续运行。4月17日在国务院新闻办公室新闻发布会上，国家发改委表示要加快推动基础设施REITs市场扩容提效，要统筹各类资金渠道加快消费设施建设，发行消费基础设施REITs等。综合来看，在商业不动产REITs、机构间REITs火热申报环境下，基础设施 公募REITs仍有持续上市的空间，在盘活存量资产领域仍有很大潜力。 近期获批的易方达广西北投高速公路启动发行，不动产为兰海高速广西南宁那南段，剩余年限17.63年。广西北投高速项目设置了分红豁免机制，如不动产项目2027年至2029年可供分配金额未达预期，原始权益人承诺且将确保其通过自 愿 放弃所持有的份额在该年度应获取的分红，优先保障其他持有人的分红收益。原始权益人拟持有比例高达58%，项目平价发行下基金存续期内全周期IRR为6.21%，而目前已上市的中西部区域的可比项目IRR为4-6%，预计项目IRR将向4%左右靠拢。考虑到分红豁免机制，项目值得关注。 ►二级市场：租赁住房领涨，新增1只二级债基可投REITs 本 周 各资产板块全部收涨，涨幅靠前的是租赁住房（+2.65%）、新型设施（+1.79%）和市政环保（+1.2%）。全市场79只个券中55只收涨，23只收跌。本周新增1只将公募REITs纳入投资范围的混合债券型二级基金。 租赁住房板块在中长端债市行情影响下本周表现最好，板块内所有个券均上涨。预计租赁住房板块一季度业绩仍较为稳定，板块还是更关注长端债市表现。目前租赁住房板块分派率约3.05%，可关注利率调整导致的板块交易机会。配置上目前分派率较高的还有华夏基金华润有巢（央企华润集团旗下）。 数 据 中 心 板 块本 周 继续 上 涨，润 泽 、万 国目前分 派 率分 别 继续 下 降 至3.28%、3.27%，10Y国债收益率下行导致租赁型REITs分派率参考值也从3.31%降至3.26%。2个数据中心项目分子端现金流预计能保持稳定，因此当前行情或受分母端下行带动。能源设施本周收涨居多，多个风电项目1季度风资源同比较弱，在全电量参与电力市场交易的改革下，项目平均结算电价也有所下降 ，需要持续关注资源端的波动和电力市场端的交易压力。 消费板块本周继续温和上涨，在一季度春节消费热潮下项目出租和经营情况预计整体仍然稳定，关注以联营和抽成模式占比较高的项目，如华夏首创奥莱、华安百联消费，目前分派率分别为3.97%、4.40%。仓储方面，中金普洛斯经过传闻扰动后具有一定性价比，目前分派率约为5.6%，尽管泰康系减持了5%的普洛斯份额。广发成都高投产业园跌幅较大，主要是由于旗下盈创动力大厦项目1季度出租率同比下降20.4%。►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.一级市场：基础设施REITs扩容，关注广西北投高速......................................................................................42.二级市场：租赁住房领涨，新增1只二级债基可投REITs...............................................................................73.风险提示....................................................................................................................................................15 图表目录 图1：C-REITs市场整体表现...........................................................................................................................3图2：C-REITs日均换手率..............................................................................................................................4图3：推出商业不动产REITs后，我国不动产投资信托基金（REITs）的产品体系及资产范围..............................5图4：兰海高速广西南宁那南段区位图和竞品路线............................................................................................5图5：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................15 表1：已上市的交通设施板块跟踪....................................................................................................................6表2：17只商业不动产REITs的基本信息........................................................................................................7表3：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................8表4：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................9表5：数据中心板块跟踪................................................................................................................................10表6：市政环保板块跟踪................................................................................................................................10表7：能源板块跟踪.......................................................................................................................................11表8：消费设施板块跟踪................................................................................................................................12表9：仓储物流板块跟踪................................................................................................................................13表10：产业园区板块跟踪..............................................................................................................................14 本周（2026年4月13-17日）中证REITs全收益指数收于1,029.6点，周度环比上涨0.96%，在上周终止了2月以来的六周连跌后，连续第二周放量上涨。日均换手率上升0.06pct至0.41%，处于2021年以来6.5%分位数，交易活跃度有所提升，周三至周四的日换手率甚至达到0.5%。截至4月17日，我国已上市交易的79只REITs总市值2244亿元，周度环比+0.66%，其中流通市值1276亿元。 1.一级市场：基础设施REITs扩容，关注广西北投高速 4月15日，国务院办公厅发布《关于深化投资审批制度改革的意见》（国办发〔2026〕13号）提到，创新经营性项目投融资模式，拓宽权益型、股权类融资渠道，通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式积极盘活存量资产。进一步健全基础设施和公用事业价费机制，保障项目可持续运行。 4月17日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，介绍“十五五”时期推动经济社会高质量发展有关情况。会上，国家发展改革委副主任王昌林表示，扩大有效投资是稳增长、增动能、惠民生、保安全的关键之举。 王昌林表示，下一步，国家发改委将会同各地区和有关部门，加快落实一揽子稳投资政策措施，充分发挥政府投资带动作用，进一步激发民间投资活力，鼓励中央企业与民营企业协同推进关键核心技术攻关等重点项目，加快推动基础设施REITs市场扩容提效，持续激发民间投资活力。 王昌林也提到，提振消费是稳增长、调结构、惠民生的战略之举。去年以来，随着一系列促消费政策落地见效，居民消费不断拓展新内容、新动能、新空间。针对消费环境方面，从“硬投资”来讲，要统筹各类资金渠道加快消费基础设施建设，包括中央预算内投资支持养老、托育、文旅、体育等设施建设，发行消费基础设施REITs等，运用超长期特别国债资金支持线下消费商业设施设备更新。 综合来看，在商业不动产REITs、机构间REITs火热申报环境下，基础设施公募REITs仍有持续上市的空间，在盘活存量资产领域仍有很大潜力。 资料来源：国家发改委、证监会、交易所网站，华西证券研究所 近期获批的易方达广西北投高速公路启动发行，该项目为基础设施REITs，项目将于4月22日（周三）询价，询价区间7.114—8.568元/份，拟发行3亿份，对应的募集规模为亿元21.342-25.704亿元，较拟募集规模23.52亿元折溢价率为±9%。 资料来源：同花顺IFIND、易方达广西北投高速公路招募说明书，华西证券研究所 易方达广西北投高速的项目为兰海高速广西南宁那南段（起于南宁市那马镇、终于南宁市南晓镇），全长48.724公里，主线为双向八车道，设计速度120公里/小时，总投资28.97亿元，剩余年限17.63年。 广西北投高速项目设置了分红豁免机制，值得关注。根据《易方达广西北投高速公路REIT评估报告》《可供分配金额测算审核报告》及合理预测，不 动产项目2027年至2029年三个完整会计年度为本基金投资者