公募 REITs 周速览（2025 年 6 月 23-27 日）

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 大类资产角度，本周REITs全线收跌，而权益市场（沪深300、中证500、中证1000、恒生科技）和转债均迎来上涨，黄金（沪金、COMAX黄金）表现不佳。 ►二级市场 本 周 七大REITs板块均下跌。交通设施板块上周下跌1.1%后 ， 本 周 继 续 以2.22%领 跌 ， 仅 中金 山 东高 速录得0.47%的正增长，路产运营情况仍然存在明显分化。能源板块跌幅最小，主要是流通市值靠前的国家电投新能 源、 中航京能光伏REIT上涨带动，其他新能源项目回调较小。 本周市场成交较上周无明显变化，日均成交额5.79亿元、日均成交量1.20亿份、日均换手率0.61%，环比分别上升1.80%、1.41%、0pct。市政环保、保障房换手率仍领先。2025年7月国金中国铁建、华夏深国际、华夏特变电工、鹏华深圳能源、中信建投明阳智能新能源5个项目部分份额解禁，之前担心止盈对价格形成冲击，现在通过大宗交易方式对价格的影响有待观察。 REITs全线下跌带来板块估值调整。从中债估值收益率来 看 ， 回 调 后 各 项 目 中 债 估 值收 益 率 均有 所 上 升，交通（5.38%）、仓储物流（4.96%）、产业园区（4.90%）板块靠前，项目估值表现分化较为明显，个券具有挖掘空间。 ►一级市场 6月24日《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》指出，围绕文旅体育设施、赛事演艺场馆等消费基 础设 施建设重点领域，探索创新适应资金需求特点的金融产 品和 融资模式，支持符合条件的消费基础设施发行REITs。 6月26日，中海地产（中国海外发展0688.HK） 公告称，拟将位于佛山市南海区的购物中心项目“中海佛山南海映月湖环宇城”以公募REITs形式在深交所独立上市，计划募资13.55亿元，中海地产将认购约20%的基金份额。 国金资管-欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划获批，拟发行规模为6.7亿元。欢乐颂系华润万家零售商业。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场....................................................................................................................................................41.1.价格：各品类迎来回调，交通板块连跌两周...............................................................................................41.2.流动性：市政环保、租赁住房换手率仍领先...............................................................................................71.3.估值：回调后各项目中债估值收益率均有所上升.........................................................................................92.一级市场...................................................................................................................................................102.1.首发：中海地产申报消费REITs...............................................................................................................102.2.本周其他要闻..........................................................................................................................................133.风险提示...................................................................................................................................................13 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................7图3：C-REITs解禁分布.................................................................................................................................9图4：本周C-REITs中债估值收益率（%）......................................................................................................9图5：本周C-REITs的P/NAV表现.................................................................................................................10图6：C-REITs一级发行情况（亿元）............................................................................................................11 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................4表3：交通基础设施REITs主要运营情况对比...................................................................................................5表4：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................6表5：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................7表6：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................8表7：2025年来一级市场新发行REITs认购火爆.............................................................................................11表8：C-REITs扩募主要情况..........................................................................................................................12 本周（2025年6月23-27日）中证REITs全收益指数收于1,109.13点，周度下跌1.38%，终结了2025年4月30日以来连续七周的上涨行情。中证REITs（收盘）指数收于880.90点，周度下跌1.46%。本周中金亦庄产业园REIT、中金中国绿发商业资产REIT正式上市交易，我国REITs市场已上市项目达68个，本周总市值收于2061亿元，考虑2个新上项目后环比仍下跌0.24%，各资产类板块均有所回调。 大类资产角度，本周REITs全线收跌，而权益市场（沪深300、中证500、中证1000、恒生科技）和转债表现亮眼，黄金（沪金、COMAX黄金）表现不佳。 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。 注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 1.二级市场 1.1.价格：各品类迎来回调，交通板块连跌两周 本周七大REITs板块均下跌。交通设施板块上周下跌1.1%后，本周继续以2.22%领跌，仅中金山东高速REIT取得0.47%的正增长，路产的运营情况仍然存在明显分化。能源板块跌幅最小，主要是流通市值靠前的中信建投国家电投新能源、 中航京能光伏REIT上涨带动，其他新能源项目回调较小。 个券层面，分别于2025年6月26日、27日正式上市交易的中金亦庄产业园REIT、中金中国绿发商业REIT首日涨幅均达30%，亦庄产业园次日亦以10%涨停。本周价格上涨的其他REITs仅有国泰君安临港创新产业园REIT（0.16%）、华夏华润商业REIT（0.64%）、中信建投国家电投新能源REIT（0.08%）、中航京能光伏REIT（0.95%）、中金山东高速REIT（0.47%）和中金普洛斯REIT（0.23%），相关原始权益人均有很强的资产运营实力。 中金亦庄产业园REIT底层资产包括位于北京经开区高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园的2个地块建设项目，截至2025年3月末，整体出租率约为89.56%，定位为高端制造的生产性厂房，区位优势明显。中金中国绿发商业REIT的底层资产是位于山东济南的领秀城贵和购物中心，商业建面16.21万平方米，是中国绿发集团“创一流特色”商