2025年版项目行业范围清单出炉 公募REITs周速览（2025年12月1-5日）

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►国家发改委印发项目行业范围清单（2025年版） 2025年12月1日，国家发改委印发项目行业范围清单（2025年版），对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展，将发行范围从1014号文的13个行业扩展至15大行业，主要新增了商业办公设施和城市更新设施，并调整了消费基础设施的范围，纳入了体育场馆和四星级及以上酒店项目。 超 大 特 大 城市 的超 甲 级、 甲 级商 务楼 宇 纳入 基 础设 施REITs项目范围，对研发办公类的产业园区REITs可能带来潜在的租户竞争效应。研发办公类REITs同商业办公楼宇在功能上相近，若项目周边存在环境更优、性价比高的相关商 务办公楼宇，可能对REITs租户稳定性带来干扰。后续考验REITs项目管理人对租户的定位和服务能力。 根据超甲级、甲级商务楼宇项目评选标准的入驻率、租金水平和租户定位，值得期待2026年相关项目的申报、发行。我国写字楼从高到低划分为超甲级、甲级、乙级三个等 级，划分要求包括区位与交通、业权状态、硬件设施、运营服 务等四大要素。超甲级商务楼宇要求资产位于城市核心商务区，地上办公建筑面积应不低于5万方，客户入驻率应不低于60%，吸纳优质、实力雄厚、具有国际先进性和影响力的楼宇租户入驻，平均租金或纳税额应在省内处于领先水平。►二级市场 本周REITs表现不佳，全市场仅17只收涨，2只收平，58只收跌。除数据中心板块上涨外，其他资产类型全部收跌，跌幅最大的是交通设施（-1.56%）。REITs成交活跃度也大幅走弱，日均成交额3.92亿元、日均成交量0.92亿份、日均换手率0.35%，环比分别下降30.26%、29.06%、0.14pct。 租赁住房本周收跌0.79%，仅华润有巢、城投宽庭上涨，其余个券全部收跌，下跌恐受本周债市调整影响。租赁住房板块流通性较好，基本面经营正常，每逢大幅度的调整后即是较好的交易窗口，下周可关注北京保障房、招商蛇口租赁住房。华润有巢向原持有人配售的扰动已过，下周将开启扩募配售。中金重庆两江在连续下跌5周后，本周有止跌反弹趋势。 近期下跌一方面受出租率和收缴率等基本面数据影响， 另一方面遭受了“解禁冲击”。考虑到重庆市两江新区“升级”为行政区，并已设置收益分配调节机制，可以关注后续表现。 ►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.国家发改委印发REITs项目行业范围清单（2025年版）.................................................................................42.二级市场：全市场仅数据中心上涨，成交情绪显著走弱...................................................................................63.一级市场：平安西安高科产业园REIT已被深交所受理..................................................................................114.风险提示....................................................................................................................................................12 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：中证REITs全收益指数近期日度走势（2025-5-28~2025-12-5）...............................................................3图3：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................11图4：平安西安高科产业园REIT底层资产......................................................................................................12 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：从试点到常态化发行的C-REITs政策脉络...............................................................................................5表3：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................6表4：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................7表5：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................8表6：产业园区板块跟踪.................................................................................................................................9表7：本周REITs个券市场价格表现...............................................................................................................10表8：本周各REITs板块成交表现..................................................................................................................11 本周（2025年12月1-5日）中证REITs全收益指数收于1031.50点，周度下跌0.85%，已回到10月22日附近的下半年低点位置。周内来看，本周走势一路下行，除了周三收盘+0.05%外，其余每天大约收跌0.2-0.25%。截至12月5日，我国已上市的77只REITs总市值收于2178亿元，环比-0.94%，其中流通市值1166亿元。 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 资料来源：WIND，华西证券研究所注：1029.14为10月22日当天的最低点位。 1.国家发改委印发REITs项目行业范围清单（2025年版） 12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（发改办投资〔2025〕991号），对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展，将发行范围从2024年1014号文的13个行业扩展至15大行业，主要新增了商业办公设施（超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇 项目）和城市更新设施（老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖上述多种资 产类型的城市更新综合设施项目），并调整了消费基础设施的范围，纳入了体育场馆和四星级及以上酒店项目。 超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇纳入基础设施REITs项目范围，对研发办公类的产业园区REITs可能带来潜在的租户竞争效应。目前已上市的园区REITs根据用途大体可以分为标准厂房类和研发办公类。工业标准厂房是指在依法取得国有建设用地使用权的工业用地上，由政府统一规划、符合国家通用标准及行 业要求的工业生产用房，入驻企业通常为制造业生产企业，租户粘性较高。而研发办公 类同商业办公楼宇在功能上相近，若项目周边存在环境更优、性价比高的相关商务办公楼宇，可能对REITs租户稳定性带来干扰。后续考验REITs项目管理人对租户的定位和服务能力。 根据2014年11月发布的《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；1000万以上的城市为超大城市。根据2020年的第七次全国人口普查，我国有22座超大特大城市。上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，7座城市城区常住人口1000万以上，为超大城市；武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州15座城市，城区常住人口500万-1000万为特大城市。根据住房 和城乡建设部《2022年城市建设统计年鉴》显示，超大城市增加了东莞、武汉、杭州，特大城市增加合肥。 根据超甲级、甲级商务楼宇项目评选标准的入驻率、租金水平和租户定位，值得期待2026年度相关项目的申报、发行。我国写字楼等级划分的新国家标准是GB/T39069-2020《商务楼宇等级划分要求》，该标准于2020年9月29日发布，2021年4月1日正式实施，适用于地上办公建筑面积不小于1.5万平的商务楼宇。该标准将商务楼宇从高到低划分为超甲级商务楼宇、甲级商务楼宇、乙级商务楼宇三个等级，等级划分要求包括区位与交通、业权状态、硬件设施、运营服务等四大要素。 超甲级商务楼宇要求资产位于城市核心商务区，周边交通路网发达，业权应 为单一业权，业主持有量应为100%，地上办公建筑面积应不低于5万方，并满足电梯、空调、电力及照明的设施设备要求。客户入驻率应不低于60%，吸纳优质、实力雄厚、具有国际先进性和影响力的楼宇租户入驻，如世界500强、中国500强、民营企业500强、国际总部机构（分支机构）、总部企业等。商务楼宇平均租金或年度纳税总额或单位面积纳税额应在省内处于领先水平。 甲级商务楼宇要求资产位于城市商务区，周边道路畅通，宜为单一业权 ，或散售时业权相对集中且最大业主持有量应不低于50%，地上办公建筑面积应不低于3万方，并满足电梯、空调、电力及照明的设施设备要求。客户入驻率应不低于50%，吸纳优质、实力雄厚、具有国际或国内先进性和影响力的楼