公募 REITs 周速览（2025 年 11 月 24-28 日）：商业不动产将步入公募 REITs 时代

中证REITs全收益指数本周收于1040.34点，下跌0.08%，整体处于震荡区间。截至11月28日，已上市的77只REITs总市值收于2199亿元。

中国证监会就推出商业不动产投资信托基金试点公开征求意见，拟将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产纳入REITs底层资产，在“基础设施REITs”基础上，推出“商业不动产REITs”品种。此次征求意见将直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业项目，极大拓宽了盘活资产的空间。

交易所持有型不动产ABS（又称机构间REITs、私募REITs）悄然壮大。持有型不动产ABS定位于可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品，以平层为主，突出资产信用，资产范围涵盖公募REITs的所有资产类型，以及商业物业（商场、写字楼、酒店等）和无法发行公募REITs的基础设施，与商业不动产REITs具有很高的契合度。截至2025年11月末，全市场已发行21只持有型不动产ABS，发行规模达344.14亿元。

二级市场本周REITs整体下跌但幅度不大，仅数据中心、租赁住房板块上涨。全市场35收涨，1只收平，41只收跌，各细分资产个券涨跌互现。REITs成交活跃度边际走强，日均成交额5.57亿元、日均成交量1.28亿份、日均换手率0.49%，环比分别上升17.93%、12.33%、0.06pct。

一级市场11月25日，东方红隧道股份智能运维高速REIT正式申报，是目前市场首单隧道基础设施公募REITs。本次底层资产为浙江省的钱江通道及接线工程钱江隧道段，路线全长4.45km，剩余收费年限约14年，项目评估值45.79亿元。同日，平安西安高科产业园REIT同时申报，底层资产涉及楼宇共13栋，建筑面积合计32.5万平方米，评估净值13.6亿元。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。