公募 REITs 周速览（2025 年 11 月 24-28 日）：商业不动产将步入公募 REITs 时代

评级及分析师信息 ►商业不动产REITs征求意见出炉 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 2025年11月28日，中国证监会就推出商业不动产投资信托基金试点公开征求意见，拟将商业综合体、商业零售、写字楼、酒 店等商业不动产纳入REITs底层资产，在“基础设施REITs”基础上，推出“商业不动产REITs”品种。 2024年7月常态化发行的1014号文仅明确了园区设施、文化旅游设施、消费基础设施配套的酒店和商业办公用房等可纳入底层资产，并 对 面积等做出了严格的限定。商业不动产REITs的推出，将直接适用于已产生持续、稳定现金 流的商业项目，极大拓宽了盘活资产的空间。 值得注意的是，今年以来交易所持有型不动产ABS（又称机构间REITs、私募REITs）悄然壮大。持有型不动产ABS定位于可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品，以平层为主，突出资产信用，资产范围涵盖公募REITs的所有资产类型，以及商业物业（商场、写字楼、酒店等）和无法发行公募REITs的基础设施，与商业不动产REITs具有很高的契合度。 不少公募REITs发行人也已申报持有型不动产ABS。截至2025年11月末，全市场已发行21只持有型不动产ABS，发行规模达344.14亿元，底层资产涉及商业广场、水务、 标准厂房、数据中心、产业园区、高速公路、租赁住房等。另 外还有8只已获批，待发行规模248.56亿元；20只已反馈，申报规模386.87亿元；6只已受理，申报规模112.47亿元，申报、发行速度较2024年有所加快。►二级市场 本周REITs整体下跌但幅度不大，仅数据中心、租赁住房板块上涨。全市场35收涨，1只收平，41只收跌，各细分资产个券涨跌互现。REITs成交活跃度边际走强，日均成交额5.57亿元、日均成交量1.28亿份、日均换手率0.49%，环比分别上升17.93%、12.33%、0.06pct。►一级市场 11月25日，东方红隧道股份智能运维高速REIT正式申报，是目前市场首单隧道基础设施公募REITs，底层资产为浙江省的钱江通道及接线工程钱江隧道段，路线全长4.45km，剩余收费年限约14年，项目评估值45.79亿元。同日，平安西安高科产业园REIT同时申报，底层资产涉及楼宇共13栋，建筑面积合计32.5万平方米，评估净值13.6亿元。 ►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.商业不动产REITs征求意见出炉....................................................................................................................42.二级市场：数据中心、保租房领涨，成交情绪边际修复...................................................................................73.一级市场：首单隧道基础设施公募REITs正式申报........................................................................................114.风险提示....................................................................................................................................................12 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：中证REITs全收益指数近期周度走势......................................................................................................3图3：2024年7月“常态化发行”发改投资1014号文涉及商业不动产的部分........................................................6图4：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................11图5：东方红隧道股份智能运维高速REIT位置图............................................................................................12 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：从试点到常态化发行的C-REITs政策脉络...............................................................................................5表3：截至2025年11月末持有型不动产ABS审核、发行动态.........................................................................7表4：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................8表5：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................8表6：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................8表7：本周REITs个券市场价格表现...............................................................................................................10表8：本周各REITs板块成交表现..................................................................................................................11 本周（2025年11月24-28日）中证REITs全收益指数收于1040.34点，周度下跌0.08%，整体仍处震荡区间。周内来看，周一延续上周行情继续下跌0.46%，周二周三止跌修复，累计上涨0.69%，周四周五又回落0.32%。截至11月28日，我国已上市的77只REITs总市值收于2199亿元，环比+0.02%，其中流通市值1174亿元。 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。 注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 资料来源：WIND，华西证券研究所 1.商业不动产REITs征求意见出炉 2025年11月28日，中国证监会就推出商业不动产投资信托基金试点公开征求意见，拟将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产纳入REITs底层资产，在“基础设施REITs”基础上，推出“商业不动产REITs”品种。 作为一类国际通行的配置资产，我国基础设施公募REITs（以下简称“C-REITs”）自2020年4月国家发改委、中国证监会联合发布“40号文”拉开试点大幕，2024年7月26日国家发改委的“1014号文”使其迈向常态化发行。2025年8月29日国家发改委再发“782号文”，鼓励常态化申报，经过五年多的发展，市场从无到有、从少到多，逐渐成为我国盘活存量资产、拉动新增投资的有效手段之一。 在证监会发布此次征求意见前，11月26日国家发改委已表示正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。2024年7月常态化发行的“1014号文”仅明确了园区基础设施、文化旅游基础设施、消费基础设施配套的酒店和商业办公用房等可纳入基础设施REITs的底层资产，并对面积等做出了严格的限定。 本次推出商业不动产REITs，目的是为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式。商业不动产REITs的推出，将直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业项目，极大拓宽了盘活资产的空间。 值得注意的是，今年以来交易所持有型不动产ABS（又称机构间REITs、私募REITs）悄然壮大。持有型不动产ABS定位于可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品，与传统ABS的区别主要是不通过结构化设计增厚优先级收益，以平层为主，突出资产信用。持有型不动产ABS的资产范围涵盖公募REITs的所有资产类型，以及商业物业（商场、写字楼、酒店等）和无法发行公募REITs的基础设施，与商业不动产REITs具有很高的契合度。 不少公募REITs的发行人（原始权益人）也已申报、发行持有型不动产ABS，如外高桥集团、首创水务、万国数据、凯德商业、普洛斯、京能国际等。截至2025年11月末，全市场已发行21只持有型不动产ABS，发行规模达344.14亿元，底层资产涉及商业广场、水务、标准厂房、数据中心、产业园区、高速公路、租赁住房等。另外还有8只已获批，待发行规模248.56亿元；20只已反馈，申报规模386.87亿元；6只已受理，申报规模112.47亿元。上述持有型不动产ABS计划发行规模合计达1144.63亿元，申报、发行速度较2024年有所加快。 同时，根据11月26日国家发改委新闻发布会表述，后续将进一步优化REITs申报推荐流程，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市。流程方面的变化亦值得期待。 2.二级市场：数据中心、保租房领涨，成交情绪边际修复 本周REITs整体下跌但幅度不大，仅数据中心、租赁住房板块上涨。全市场35收涨，1只收平，41只收跌，各细分资产个券涨跌