公募 REITs 周速览（2025 年 12 月 22-26 日）

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►二级市场：各类资产普涨，成交活跃度边际提升 本周除了市政环保（-1.48%）、能源设施（+0.03%）两类经营权REITs外，其他资产类型迎来普涨，67只REITs收涨，仅11只收跌。涨幅靠前的是租赁住房（+3.59%）、仓储物流（+2.57%）和产业园区（+2.16%）。 租 赁 住 房板块本周涨幅最大达3.59%，8只个券全部上涨。租赁住房板块流通性较好，项目基本面经营正常， 容易受分母端折现率调整的影响，每逢大幅度的调整后即是较好的交易窗口，目前板块分派率在3.17%，较7月1日的2.79%仍有一定性价比，可以关注分派率明显高于3%的项目，如招商基金蛇口租赁、汇添富上海地产、华泰苏州恒泰。 华润有巢第一次采用向原持有人配售方式进行扩募，扩募前老项目分派率约3.12%，扩募新项目分派率约3.63%，扩募完成后合并分派率约3.33%，本次扩募分派率提升21bp，具有较高的参与价值。截至12月26日华润有巢项目收盘价2.974元/份，扩募份额价格上涨了17.5%，按照本周五收盘价计算的合并分派率约3.16%，仍处于较高水平，可以继续关注。 仓储物流板块本周上涨2.57%位列第二，仅华安外高桥收跌（-2.48%），其余10只个券均上涨。仓储物流领域不同区域子市场情况差别较大，子市场表现优异的项目值得关注。华安外高桥为位于上海市浦东新区外高桥物流园区二期的四个仓储物流项目，三季度报 告显 示出 租率为96.8%， 租 金 单 价47.89元/平方米/月，租金收缴率达99.8%，加权平均剩余租期为745.81天。近期下跌或是受解禁份额较大冲击，12月25日有近60%的份额解除限售，目前分派率约4.16-4.26%，基本面和区位条件优秀，值得关注本次解禁带来的交易机会。中金普洛斯项目由10个仓储物流园组成，总市值达64亿 元，资产组合分布于北京、广州、苏州、青岛、江门、 重庆等地，风险分散性较好，原始权益人未来租户储备相对充足，主动管理能力强，项目分派率较高，值得配置型账户关注。 市政环保板块本周下跌1.48%，主要受济南能源供热、绍兴原水水利分别大幅下跌4.39%、2.30%拖累。济南能源供热持有山东省济南市历下区、历城区市政供热管网，资产 垄断性强，供暖季收费稳定，外购热源成本可控，分派率已有 显著提升，可以关注。 交通设施板块本周上涨1.66%，在近期REITs本息拆分扰动后有所修复，13只个券仅浙商沪杭甬收跌（-1.25%），涨幅靠前的是山东高速（+5.64%）和招商高速公路（+5.44%）。11月各高速经营情况出炉，周边路网的改扩建、新开通线路的引流、分流效应愈发显著，重点仍然关注资产经营稳健、周边路网引流效果佳的路产，如华泰江苏交控、华夏南京交通高速公路、招商高速公路、华夏中国交建。 国金中国铁建REIT拟申请扩募并将扩募资金用于项目扩能改造。该REIT的底层资产为渝遂高速公路（重庆段），双向4车道，本次基础设施项目扩能改造拟对渝遂高速公路 （重庆段）鸿雁枢纽到省界段进行四车道改八车道建设（采用两侧拼宽的方式，约54.4公里），新建新店子到鸿雁枢纽双向六车道（约6公里），扩能改造项目的资金来源为扩募资金及外部借款，预计收费标准不因扩能改造而降低。 ►一级市场：中金厦门火炬产业园正式申报 2025年12月26日，中金厦门火炬产业园REIT正式申报至深交所，原始权益人为厦门高新技术创业中心有限公 司、厦门火炬高新区招商服务中心有限公司，均为厦门火炬集团子公司。厦门火炬集团系厦门市重要的基础设施开发建设及 国有资产经营主体，主要从事科技创新产业园区的开发建设运营、相关技术服务、相关产业投资和配套金融服务等，形成了项目代建、园区房产租售、物流贸易、服务及其他等业务板块。 截至2025年12月26日已申报至交易所项目进度如下：已发行待上市1单（华夏中核清洁能源2025-12-26基金合同生效），交易所已反馈8单（易方达广西北投高速2025-12-16、山证晋中公投瑞阳供热2025-11-6、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理5单（华泰三峡清洁能源2025-12-26、博时山东铁投路桥2025-12-22、平安西安高科产业园2025-12-5、中航中核集团能源2025-11-25、东方红隧道股份智能运维高速2025-11-25），交易所已申报1单（中金厦门火炬产业园2025-12-26） ►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场：各类资产普涨，成交活跃度边际提升.............................................................................................62.一级市场：中金厦门火炬产业园正式申报......................................................................................................133.风险提示....................................................................................................................................................14 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................4图2：华夏安博仓储REIT上市以来表现...........................................................................................................5图3：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................13 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................5表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................6表3：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................6表4：2025年5只扩募项目的相关方案............................................................................................................7表5：仓储物流板块跟踪.................................................................................................................................8表6：市政环保板块跟踪.................................................................................................................................9表7：交通设施板块跟踪................................................................................................................................10表8：国金中国铁建REIT扩能改造及近期市场表现.........................................................................................11表9：产业园区板块跟踪................................................................................................................................11表10：本周REITs个券市场价格表现.............................................................................................................12表11：本周各REITs板块成交表现.................................................................................................................13 本周（2025年12月22-26日）中证REITs全收益指数收于1014.80点，周度上涨1.56%，在连续多日下跌后，重回1000点以上。周内来看，周一周二延续上周下行趋势，累计跌幅达1.54%，周二录得2025年1月以来市场最低点位978.64。周三周四强势上涨，累计涨幅达3.32%，周五收盘略跌。截至12月19日，我国已上市交易的78只REITs总市值收于2199亿元，环比+2.71%，其中流通市值1210亿元。 资料来源：WIND，华西证券研究所 1.二级市场：各类资产普涨，成交活跃度边际提升 本周除了市政环保（-1.48%）、能源设施（+0.03%）两类经营权REITs外，其他资产类型迎来普涨，67只REITs收涨，仅11只收跌。涨幅靠前的是租赁住房（+3.59%） 、仓 储 物 流（+2.57%） 和产 业园 区（+2.16%）， 同 属 于 经营权类REITs的交通设施，本周也有1.66%的涨幅。 租赁住房板块本周涨幅最大达3.59%，8只个券全部上涨，涨幅靠前的有华夏基金华润有巢（+5.99%）、红土创新深圳安居（+4.61%）、招商基金蛇口租赁住房（+3.72%）和汇添富上海地产租赁住房（+3.38%）。 租赁住房板块流通性较好，项目基本面经营正常，容易受分母端折现率（债市）调整的影响，每逢大幅度的调整后即是较好的交易窗口，目前板块分派率在3.17%，较7月1日的2.79%仍有一定的性价比，可以关注分派率明显高于3%的项目，如招商基金蛇口租赁、汇添富上海地产、华