公募REITs周速览（2026年2月2-6日）：商业不动产或冲击消费REITs

评级及分析师信息 华夏中核清洁能源已于2026年2月2日星期一上市交易，首日收盘涨幅达28.16%，有利于提升一级发行打新关注度。截至2月6日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2283亿元，其中流通市值1239亿元。 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►一级市场：商业不动产REITs新受理2只 2026年1月29-30日，上交所受理了首批8只商业不动产REITs。本周交易所新受理2只，其中拟在上交所上市的为光大保德信光大安石，底层资产为2个购物中心（上海静安大融城、广东江门大融城），拟募集49.05亿元。深交所迎首单商业不动产REITs——华泰紫金华住安住，底层资产为广州天河体育中心美居酒店&全季酒店项目，以及上海江桥万达桔子水晶酒店项目，拟募集13.2亿元。 目前在审核的10只商业不动产REITs项目中，酒店业态有2只，分别为上交所的华安锦江商业（全国21家“锦江都城”酒店）和深交所的华泰紫金华住安住（广州美居酒店、广州全季酒店、上海桔子水晶酒店）。 华 住 安住的广州美居和全季酒店均位于广州核心区域主干道，2023-2025年入住率较高约94%左右，主要是实行“以价换量”策略。华住安住的上海江桥桔子水晶酒店2023-2024年入住率在81-83%，2025年受周边园区企业客户商务协议推动，入住率提升至90.4%。锦江商业的21家“锦江都城”酒店则分布于全国18座城市，平均入住率约60%，较华住安住有较大的差距。 入住率、客房房价假设方面，2只酒店REITs均做了增长预测。锦江项目和华住项目目前估值分别为17.01、15.91亿元，预测2026年分派率分别为5.05%、5.21%。从基本面情况来看，华住项目区位条件、入住情况和客房单价整体优于锦江项目，但也面临“以价换量”的策略约束。锦江项目尽管平均入住率在六成左右，但入池酒店较多且分布于不同区域，具 有一 定的风险分散。关注后续交易所审核反馈对估值的调整情况。 基础设施REITs方面，截至2026年2月6日已申报至交易所项目进度如下：已问询反馈10单（博时山东铁投路桥2026-2-3、中金厦门火炬产业园2026-1-28、中航北京昌保租赁住房2026-1-28、山证晋中公投瑞阳供热2026-1-15、平安西安高科产业园2026-1-8、中航中核集团能源2026-1-7、东方红隧道股份智能运维高速2026-1-6、易方达广西北投高速2025-12-16、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3），已受理1单（华泰三峡清洁能源2025-12-26）。 ►二级市场：全线回调，留意商业不动产对消费REITs的冲击 本周各资产板块全部收跌，跌幅介于0.27%~1.74%，跌幅最大的是消费设施（-1.74%），跌幅最小的为能源设施（-0.27%）。全市场共17只个券收涨，61只个券收跌，1只收平。 数 据 中心（IDC）板块本周继续回调，润泽、万国数据中心分别收跌1.54%、1.17%。受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来经营需求可持续性较好，分派率目前分别约为3.46%、3.41%，可关注资产后 续波动带来的机会。此外，已有多个数据中心发行了持有型不动产ABS，如G互联25A、世纪乌兰、世纪泓源。 能源设施本周跌幅最小。整体来看，风电、光伏、水电2025年四季度受区域新增装机带来的消纳压力较大，并且来风来光来水同比下 降较 为明显，能 源 类 项目也有较大的业绩波动，优先关注稳定性较高的天然气发电、水电类资产或可供分配金额保障度高的项目，如中航京能光伏、华夏中核清洁能源、工银蒙能清洁能源。 消费基础设施板块本周跌幅最大。本周调整后，仍可关注分派率较高的消费设施REITs有华安百联消费、嘉实物美消费和中金印力消费。 市 场 对商业不动产REITs供给冲击存在担忧，叠加已上市消费设施REITs当前分派率低于审核过程中的商业不动产REITs，可能限制了已上市的消费设施REITs的上涨空间。目前已上市消费设施REITs平均分派率为3.79%，而首批申报的商业不动产REITs中，相似业态的分派率明显高于已上 市 的 消费设施REITs，例如国泰海通砂之船奥莱商业不动产分派率为5.47%（2026）/5.81%（2027），中 金 唯品会 奥莱商 业不动 产分派率为4.57%（2026）/4.99%（2027） ，均 高 于目 前已 上 市 的华 夏 首 创 奥 莱（3.84%）、中金唯品会奥莱（3.66%）。华夏凯德商业不动产的分派率约为4.57%，也高于目前已上市的华夏凯德商业REIT（3.81%）。 ►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风 险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.一级市场：商业不动产REITs新受理2只......................................................................................................52.二级市场：各资产全线回调，成交活跃度下降................................................................................................73.风险提示....................................................................................................................................................12 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................4图2：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................11 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................5表2：10只商业不动产REITs的基本信息........................................................................................................6表3：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................7表4：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................8表5：能源设施板块跟踪.................................................................................................................................9表6：消费设施板块跟踪................................................................................................................................10表7：产业园区板块跟踪................................................................................................................................10表8：其他板块跟踪.......................................................................................................................................11表9：本周各REITs板块成交表现..................................................................................................................12 本周（2026年2月2-6日）中证REITs全收益指数收于1042.83点，周度下跌0.91%，日均成交额5.32亿元、日均成交量1.24亿份、日均换手率0.44%，环比分别减少16.39%、18.49%、0.10pct（未考虑新上的中核清洁能源），市场缩量下跌。 华夏中核清洁能源REIT已于2026年2月2日星期一上市交易，首日收盘涨幅达28.16%。截至2月6日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2283亿元，其中流通市值1239亿元。 1.一级市场：商业不动产REITs新受理2只 2026年1月29-30日，上交所受理了首批8只商业不动产REITs。本周交易所新受理2只，其中拟在上交所上市的为光大保德信光大安石REIT，底层资产为2个购物中心（上海静安大融城、广东江门大融城），拟募集49.05亿元。深交所迎首单商业不动产REITs——华泰紫金华住安住，底层资产为广州天河体育中心美居酒店&全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目，拟募集13.20亿元。10只商业不动产REITs合计募集规模已达377亿元。 目前在审核的10只商业不动产REITs项目中，酒店业态有2只，分别为上交所的华安锦江商业（21家“锦江都城”酒店）和深交所的华泰紫金华住安住（广州美居酒店、广州全季酒店、上海桔子水晶酒店）。 华住安住的广州美居和全季酒店均位于广州核心区域主干道，2023-2025年入住率较高，平均在94%左右，主要是实行“以价换量”策略。华住安住的上海江桥桔子水晶酒店2023-2024年入住率在81-83%，2025年受周边园区企业客户商务协议推动，入住率提升至90.4%。锦江商业的21家“锦江都城”酒店则分布于全国18座城市，2022-2024年及2025年1-9月平均入住率分别为58.40%、69.37%、62.39%和61.58%，较华住安住有较大的差距。 入住率假设方面，2只酒店REITs均做了增长预测。广州美居酒店2026年、2027-2028年、2029年以及后续年度客房入住率分别按照93%、95%、96%测算；广州全季酒店2026年、2027-2028年、2029年以及后续年度分别按照95%、96%、97%测算；上海桔子水晶酒店2026年、2027-2035年、2036年以及后续年度入住率分别按照90.5%、91%、92%测算。华安锦江商业的21家酒店根据项目历史情况假设，预测期首年入住率为45%~75%，稳定期为7