公募REITs周速览（2025 年 12 月 15-19 日）：关注本息拆分扰动后的高速公路

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 华夏安博仓储于12月19日正式上市，我国上市交易REITs数量达78只，总市值达2141亿元，其中流通市值1155亿元。 ►二级市场：所有资产全线收跌，成交情绪仍不高 本周REITs全线下跌，所有资产无一幸免，跌幅最大的是交通设施（-4.48%），跌幅最小的是仓储物流（-1.53%）。本周仅2只个券收涨，分别为华安外高桥（+1.34%）和博时津开产园（+0.08%），其余76只个券全部收跌。成交活跃度边际提升但仍然较弱。 交 通 设 施板块本周下跌4.48%，作为市值最大的资产类型，是经营权类REITs的重要代表。经营权类REITs项目的分红中明显含有本金返还的部分，近期关于REITs“本息拆分”的话题对经营权类的交通设施REITs带来了持续扰动。 公募REITs的全部分红通常被直接计入投资收益。但实际上，分红既包含源自经营净现金流的收益部分，也包含与折旧摊销等资产消耗相对应的本金返还部分。根据会计相关处理原则，本金返还应冲减投资成本，而非确认为当期收益， 否则将抬高账面利润、延后反映资产价值下降。因此，“本息拆分”确实有助于更加真实反映REITs分红现金流的本质。但“本息拆分”很大程度上是个会计处理问题，和资产端的 经营基本面表现无关，并没有影响项目全周期收益的测 算。近期交通板块价格变化更多可能是受到年末投资端业绩考 核的影响。2025年收关将近，在投资考核扰动过去之后，受“本息拆分”影响的超跌项目或有一定的反弹，重点仍然关注资产经营稳健、周边路网引流效果佳的路产，如华泰江苏交控、华夏南京交通高速公路、华夏中国交建。 市政环保板块本周收跌2.43%，主要受济南能源供热、绍兴原水水利分别大幅下跌4.02%、3.89%拖累，在一定程度上应该也是受到经营权类“本息拆分”问题的影响。济南能源供热REIT持有山东省济南市历下区、历城区市政供热管网，资产垄断性强，供暖季收费稳定，外购热源成本可控，可以关注。 数据中心（IDC）板块本周下跌1.90%，润泽科技数据中心、万国数据中心目前动态分派率分别为3.87%、3.45%，分派率差异可能受到客户签约租期、运营规模和实力等的 影响，但二者整体上仍可根据AI算力板块行情走势进行操作。 租赁住房板块本周收跌2.5%，8只个券全部下跌。租赁住房板块流通性较好，项目基本面经营正常，容易受分母 端折现率（债市）调整的影响，每逢大幅度的调整后即是较好的交易窗口，目前板块分派率3.26%，性价比提升。华润有巢向原持 有人配售已完成，目前扩募份额尚未上市，除权后当前分派率在3.5%左右，也具有一定的参与价值。 产业园区板块本周收跌1.8%，园区板块的去化压力仍在，对于高分派率个券仍需谨慎判断。中金重庆两江本周跌幅最大达3.82%，考虑到重庆市两江新区“升级”为行政区，调整后两江新区继续保持经济开发建设的首位度和优先级，且中金重庆两江已设置收益分配调节机制，仍可关注。12月园区板块解禁个 券还有华 夏和 达高科（2025/12/27，31.00%）、招商科创（2025/12/31，36.98%）。 ►一级市场：华夏中核清洁能源认购倍数创新高 华夏中核清洁能源REIT已于2025年12月17日完成询价，询价区间为3.356~5.033元/份，最终确定的认购价格为5.015元/份，预计募集资金15.045亿元，项目评估值12.53亿元，溢价率20%。本次网下投资者认购倍数高达340.47倍，再创新高。项目将于2025年12月22日正式发售募集。 截至2025年12月19日已申报至交易所项目进度如下：已询价进入发售的1单（华夏中核清洁能源2025-12-22开始募集），交易所已反馈8单（易方达广西北投高速2025-12-16、山证晋中公投瑞阳供热2025-11-6、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理3单（平安西安高科产业园2025-12-5、中航中核集团能源2025-11-25、东方红隧道股份智能运维高速2025-11-25），交易所已申报2单（华泰三峡清洁能源2025-12-19、博时山东铁投路桥2025-12-12）。 ►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场：所有资产全线收跌，成交情绪仍然不高.........................................................................................52.一级市场：华夏中核清洁能源认购倍数创新高...............................................................................................113.风险提示....................................................................................................................................................13 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................4图2：华夏安博仓储REIT上市首日表现...........................................................................................................4图3：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................11图4：华夏中核清洁能源REIT底层资产..........................................................................................................12 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................5表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................6表3：交通设施板块跟踪.................................................................................................................................6表4：交通设施板块基本面情况.......................................................................................................................7表5：市政环保板块跟踪.................................................................................................................................7表6：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................8表7：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................8表8：产业园区板块跟踪.................................................................................................................................9表9：本周REITs个券市场价格表现...............................................................................................................10表10：本周各REITs板块成交表现................................................................................................................11 本周（2025年12月15-19日）中证REITs全收益指数收于999.19点，周度下跌2.85%，已跌回至2025年初水平，叠加华夏安博仓储REIT首日上市即破发（收盘跌10.16%），市场情绪很弱。周内来看，本周五个交易日一路下跌，周五当天跌幅高达0.81%，盘中录得2025年1月以来的最低点位991.42。 华夏安博仓储REIT于2025年12月19日正式上市，我国上市交易REITs数量达78只，截至12月19日总市值收于2141亿元，其中流通市值1155亿元。 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 资料来源：WIND，华西证券研究所 1.二级市场：所有资产全线收跌，成交情绪仍然不高 本 周REITs全 线 下跌，所有资产类型无一幸免，跌幅最大的是交通设施（-4.48%），跌幅最小的是仓储物流（-1.53%）。本周仅2只个券收涨，分别为华安外高桥（+1.34%）和博时津开产园（+0.08%），其余76只个券全部收跌。 交 通 设 施板块本周下跌4.48%，13只个券中跌幅最大的是华夏越秀高速（-7.10%），跌幅最小的是国金中国铁建（-0.79%）。交通设施板块作为市值 最大的资产类型，是经营权类REITs的重要代表。 经营权类REITs项目的分红中明显含有本金返还的部分（表现在分派率明显高于