公募 REITs 周速览（2025 年 11 月 10-14 日）：谨慎面对高速公路提价预期

评级及分析师信息 华夏安博仓储REIT募集结束，网下投资者/公众投资者认购倍数分别为147/17倍，而10月13日发售的沈阳国际软件园REIT网下/公众投资者认购倍数达83/247倍，公众投资者一级打新情绪有所降温。截至周五，我国已上市的77只REITs总市值收于2225亿元，环比+0.85%，其中流通市值1124亿元。►二级市场 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 本周REITs修复明显，56只收涨，1只收平，20只收跌。租赁住房板块涨幅1.56%位列第一，所有个券全部收红。交通板块表现亮眼，整体上涨1.53%。消费板块进入四季度业绩冲刺期，11月14日国务院常务会议也提到了部署增强消费品供需适配性、进一步促进消费，值得继续期待。园区板块分化明显，本周仅市政环保和数据中心板块整体下跌。 REITs成交活跃度无明显变化，日均成交额5.46亿元，环比+1.99%；日均换手率0.55%，环比走平。 ►投资建议 交通板块：13只个券仅招商高速收跌，山东高速、安徽交控、南京交通上涨3%以上，或受通行费涨价预期影响。由 于《收费公路管理条例》自2015启动修订工作至今仍未正式出台，修订后的《条例》是否会对高速公路收费标准、收费期限等作出新的规定还有不确定性，而高速通行费收费标准由省级政府确定，确实值得跟踪高速REITs所在省份对公路收费标准的调整。但通行费涨价又面临降低社会物流成本的制约，《有效降低全社会物流成本行动方案》提到要优化收费公路政策，深化实施高速公路差异化收费，提高收费公路利用率。 此外，2025年1-9月各路产实际通行费收入较2024年评估 报 告 预 测 值 完 成度 普遍 不高 ，三 季度 末完成度平均值仅70%，且多条路产车流量、通行费收入较2024年实际值同比显著下滑。涨价逻辑涉及多方利益，面临成本约束情况下，仍应该聚焦收入完成度较高、车流量稳定性较高的路产， 可以关注南京交通、山东高速、深高速、越秀高速边际变化。 园区板块：中金重庆两江REIT本周下跌5.21%，可关注超跌机会。重庆市撤销江北区、渝北区，设立两江新区，可关注升级为行政区后两江新区的新使命新定位。 租赁住房板块：在REITs修复下，流动性较好的租赁住房板块可持续关注，目前板块分派率已从6月底的2.8%提升至3.1%，基本面经营正常，每逢大幅度调整后即是配置窗口。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.整体情况：租赁住房、交通领涨，成交换手率环比不变................................................................................41.2.细分板块：仍需谨慎面对高速公路提价预期.................................................................................................62.本周其他要闻..............................................................................................................................................113.风险提示....................................................................................................................................................11 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：沈阳国际软件园REIT上市7日市场表现................................................................................................3图3：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................5 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................5表4：交通设施板块2025年1-9月车流量、收入较评估报告预测值/2024年同期比较情况...................................6表5：交通设施板块跟踪.................................................................................................................................7表6：出租率在80%-90%园区个券基本面情况.................................................................................................7表7：产业园区板块跟踪.................................................................................................................................8表8：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................8表9：消费设施板块跟踪.................................................................................................................................9表10：本周REITs个券市场价格表现.............................................................................................................10 本周（2025年11月10-14日）中证REITs全收益指数收于1050.45点，周度上涨0.86%，市场有所修复。周内来看，本周行情整体走势向上，周一至周三均收涨，累计涨幅达到0.60%，周四整体走平修整，跌幅仅0.04%，周五又上涨了0.30%。 本周华 夏 安博仓储REIT募集结束，网下投资者/公众投资者认购倍数分别为147/17倍，而10月13日发售的中信建投沈阳国际软件园REIT网下/公众投资者认购倍数达83/247倍，公众投资者一级打新情绪有所降温。截至周五，我国已上市的77只REITs总市值收于2225亿元，环比+0.85%，其中流通市值1124亿元。 资料来源：WIND，华西证券研究所 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 资料来源：WIND，华西证券研究所 1.二级市场 1.1.整体情况：租赁住房、交通领涨，成交换手率环比不变 本周REITs修复明显，56只收涨，1只收平，20只收跌。租赁住房板块涨幅1.56%位列第一，所有个券全部收红。交通设施板块表现亮眼，整体上涨1.53%。消费设施板块进入四季度业绩冲刺期，本周涨幅1.15%，11月14日国务院常务会议也提到了部署增强消费品供需适配性、进一步促进消费，值得继续期待。仓储物流 板块整体也迎来修复，3只个券有3%左右的涨幅。产业园区板块分化明显，个券涨跌幅分布在-6.58%~+6.24%之间。能源设施板块涨幅不明显，本周仅市政环保和数据中心板块整体下跌。 本周REITs成交活跃度无明显变化，日均成交额5.46亿元，环比+1.99%；日均成交量1.37亿份，环比-0.77%；日均换手率0.55%（未考虑近两周新上市项目），环比走平。 资料来源：WIND，华西证券研究所 分板块来看，本周新型设施、市政环保换手率领先，新型设施日均换手率回升至1%以上。市政环保板块的主力净流入率本周高达10.68%，主要是银华绍兴原水水利REIT主力流入额较大，进入供暖季，值得关注公用事业板块的量价变化。 1.2.细分板块：仍需谨慎面对高速公路提价预期 交通设施板块中，13只个券仅招商高速公路REIT收跌，中金山东高速、中金安徽交控、华夏南京交通高速3只REITs本周上涨3%以上，或受通行费涨价预期影响。 由于《收费公路管理条例》自2015启动修订工作至今仍未正式出台，根据《交通运输部办公厅关于印发2020年交通运输法制工作要点的通知》(交办法函〔2020〕71号)，要加快推动《公路法》、《收费公路管理条例》和《农村公路条例》的修订工作。修订后的《条例》是否会对高速公路收费标准、收费期限等作出新的规定还存在一定的不确定性。高速公路通行费收费标准由省级人民政府确定，各运营主体没有定价自主权，因此，在延长收费期限仍存不确定性的情况下，各项目所在省份对公路收费标准的调整确实值得跟踪。 但通行费涨价又面临降低社会物流成本的制约。2024年11月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《有效降低全社会物流成本行动方案》提到，“优化收 费公路政策，深化实施高速公路差异化收费，提高收费公路利用率”。2025年4月宁夏自治区发改委已召开