公募 REITs 周速览（2026 年 1 月 26-30 日）

评级及分析师信息 截至1月30日，我国已上市的78只REITs总市值收于2287亿元，其中流通市值1247亿元。华夏中核清洁能源将于2026年2月2日星期一上市交易，持有的不动产为新疆波波娜水电站项目，按照5.015元发行价测算的分派率约为4.7%，同为水电资产的嘉实中国电建清洁能源目前分派率约为5%。 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►一级市场：首批8只商业不动产REITs已被受理 2025年末，证监会正式推出商业不动产REITs，目前重点支持的是权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店等具有商业属性的资产业态。 2026年1月29-30日，首批8只商业不动产REITs已被上交所受理。首批8只商业不动产REITs中，业态涉及商业综合体、办公、酒店、商业零售（购物中心、奥莱），原始权益人涉及民营企业（砂之船奥莱 、银 泰百货、杉杉商业）、外资企业（凯德商用）、上海国企（陆家嘴集 团、 上海地产集团、锦江国际集团）、央企（保利发展），合计募集规模约314.75亿元，其中规模最大的是中金唯品会商业不动产（74.7亿元），规模最小的为华安锦江商业不动产（17.03亿元）。 首批8只商业不动产出租率优秀，最近一期处于满租状态的有广州保利中心、上海鼎保大厦、哈尔滨杉杉奥莱，而酒店业态的21家“锦江都城”酒店平均入住率约61.58%。从区位条件来看，8只商业不动产整体处于核心城市，位置良好，个别处于非省会城市。目前已上市的消费基础设施REITs运营情况良好，抗跌性较强，有望提升商业不动产REITs市场关注度，可积极关注商业不动产REITs申报进度和打新机会。 基础实施REITs方面，截至2026年1月30日已申报至交易所项目进度如下：已发行待上市1单（华夏中核清洁能源2026-2-2首日上市交易），已问询反馈9单（中金厦门火炬产业园2026-1-28、中航北京昌保租赁住房2026-1-28、山证晋中公投瑞阳供热2026-1-15、平安西安高科产业园2026-1-8、中航中核集团能源2026-1-7、东方红隧道股份智能运维高速2026-1-6、易方达广西北投高速2025-12-16、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3），已受理2单（华泰三峡清洁能源2025-12-26、博时山东铁投路桥2025-12-22）。此外，华安外高桥仓储物流REIT公告拟扩募，新购入仓库和厂房项目。 ►二级市场：新型设施有所回调，能源设施领涨 本周除了新型设施下跌1.19%外，其余资产类型整体小幅上涨，涨幅介于0.22%~1.54%，涨幅最大的是能源设施（+1.54%），其次分别为市政环保（+0.52%）和交通设施（+0.41%），都为经营权类REITs。全市场共41只个券收涨，36只个券收跌，1只收平。 数据中心（IDC）板块：本周回撤较大，润泽科技、万国数据中心分别收跌0.40%、2.67%，万国数据中心日均换手率从1月19-23日的1.86%下滑至1.12%。受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来经营 需求可持续性较好，行业景气度高。润泽、万国动态分派率目前分别约为3.41%、3.37%，已接近租赁型项目分派率参考值3.32%，关注后续波动机会。 能源设施：本周涨幅最大，其中工银蒙能清洁能源本周及1月表现亮眼，分别上涨4.64%和12.84%，项目持有内蒙古两座陆上风力 发电 场，2025年可供分配金额较评估报告预测值高18%。项目四季度报告显示四季度未收到可再生能源补贴和未开展可再生能源补贴应收账款保理业务，若后续补贴到位或进行保理操作，对可供分配金额仍有一定的保障空间。目前个券流通份额占比仅20%，价格容易受单笔交易波动影响。 整体来看，风电、光伏、水电2025年四季度受区域新增装机带来的消纳压力、来风来光来水同比下降较为明显，能源类项目也有较大的业绩波动，优先关注稳定性较高的水电类资产或可供分配金额保障度高 的项 目，如中航京能光伏。 ►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风 险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.一级市场：首批8只商业不动产REITs已被受理............................................................................................52.二级市场：新型设施有所回调，能源设施领涨................................................................................................73.风险提示....................................................................................................................................................12 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................4图2：商业不动产REITs关注要点...................................................................................................................6图3：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................11 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................5表2：首批8只商业不动产REITs的基本信息...................................................................................................7表3：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................8表4：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................8表5：能源设施板块跟踪.................................................................................................................................9表6：产业园区板块跟踪................................................................................................................................10表7：消费设施板块跟踪................................................................................................................................10表8：其他板块跟踪.......................................................................................................................................11表9：本周各REITs板块成交表现..................................................................................................................12 本周（2026年1月26-30日）中证REITs全收益指数收于1052.42点，周度上涨0.47%，日均成交量1.52亿份、日均成交额6.36亿元、日均换手率0.54%，环比分别减少15.73%、18.30%、0.11pct，市场成交活跃度边际下滑。 截至1月30日，我国已上市交易的78只REITs总市值收于2287亿元，环比+0.30%，其中流通市值1247亿元。华夏中核清洁能源REIT将于2026年2月2日星期一上市交易，持有的不动产为新疆波波娜水电站项目，按照5.015元发行价测算的分派率约为4.7%，同为水电资产的嘉实中国电建清洁能源目前分派率约为5%。 1.一级市场：首批8只商业不动产REITs已被受理 2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号，以下简称63号文）和《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式推出商业不动产REITs，目前重点支持的是权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店以及其他具有商业属性的资产业态。 资料来源：交易所网站，华西证券研究所 2026年1月29-30日，首批8只商业不动产REITs正式申报至上交所，目前已被受理。相较于传统基础设施REITs还需发改部门审核推荐，商业不动产REITs在申报、审核环节可直接向中国证监会和交易所提交基金注册和上市申请材料，审批时效有所提升。 首批8只商业不动产REITs中，业态涉及商业综合体、办公、酒店、商业零售（购物中心、奥莱），原始权益人涉及民营企业（砂之船奥莱、银泰百货、 杉杉商业）、外资企业（凯德商用）、上海国企（陆家嘴集团、上海地产集团、锦江国际集团）、央企（保利发展），合计募集规模约314.75亿元，其中规模最大的是中金唯品 会 商 业不 动产REIT（74.7亿元），规模最小的为华安锦江商业不动产REIT（17.03亿元）。 从经营情况来看，首批8只商业不动产REITs出租率优秀，最近一期处于满租状态的有广州保利中心、上海鼎保大厦、哈尔滨杉杉奥莱，而酒店业态的21家“锦江都城”酒店平均入住率约61.58%。从区位条件来看，8只商业不动产整体处于核心城市，位置良好，如上海前滩、上海市黄浦区、广州市天河区珠江新城、深圳市南山区等，个别处于非省会城市，如四川省绵阳市（华夏凯德商业不动产REIT）、佛山市南海区（华夏保利发展商业不动产REIT）。目前已上市的消费基础设施REITs运营情况良好，抗跌性较强，有望提升商业不动产REITs市场关注度，可积极关注商业不动产REITs申报进度和打新机会。 基础实施REITs方面，截至2026年1月30日已申报至交易所项目进度如下：已发行待上市1单（华