公募REITs周速览（2025年9月8-12日）

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 大类资产角度，当前REITs极易受到股债市场影响，当市场风险偏好加强时，偏红利概念的REITs表现往往偏弱。本周权益市场和金银涨幅领先，恒生科技涨幅达5.31%，沪金、沪银分别上涨2.41%、2.79%，REITs全线飘绿。 ►二级市场 本周REITs仅12只上涨，61只收跌。产业园区板块跌幅最大达1.46%，且所有个券全部收绿，跌幅靠前的是南京建邺（-5.19%，7连跌）、合肥高新（-4.57%，4连跌）和津开产园（-3.90%，4连跌后回升但再次下跌），2025年6月末出租率 分 别 为70.67%、74.81%和87.54%， 预 测分 派率分别为4.26%、5.36%和4.48%，可优先关注3只REITs的反弹情况，其中南京建邺、津开产园设有收益分配调节机制。 此外，2025年新上市的金隅智造工场、亦庄产业园和首农3只园区REITs预测的分派率分别是4.61%、4.44%和5.10%，目前仍然处于较高水平，其中金隅智造工场和首农都提供了收益分配调节机制，且项目均位于北京，也可重点关注。 消 费 设 施板块本周下跌1.11%，目前华威市场、物美消费、百联消费分派率仍然较高，且华威市场、物美消费有收益分配调节机制，可重点关注。此外，9月12日物美超市正式发布第三批“胖改”名单，关注项目调改后销售额和客流表现。 REITs成交情绪仍不高，日均成交额4.98亿元、日均成交量1.09亿份、日均换手率0.48%，环比均有下降。 本周REITs全线下跌略微提升了个券收益率和分派率。从中债估值收益率来看，仓储4.92%、园区4.63%和交通4.54%靠前，板块内个券数量较多、估值分化较明显，优先选 择设置了业绩兜底条款、出租率/车流表现尚可的经济发达区域项目。产权类项目现金分派率较高的分别是园区4.36%、消费4.22%和仓储4.07%，租赁住房板块现金分派率约3.08%。►一级市场 9月12日，国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》，提出了要持续推动市场扩围扩容、积极支持通过扩募方式新购入项目和切实加强组织保障。9月9日，山西首单、国内第二单供热REIT—山证晋中公投瑞阳供热REIT向上交所申报。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：数据中心有所回撤，消费、保租房领涨.............................................................................................41.2.流动性：成交情绪不高...............................................................................................................................71.3.估值：REITs偏震荡行情，注重高分派率和保障条款个券............................................................................102.一级市场....................................................................................................................................................122.1.发改委发文，进一步做好公募REITs常态化申报推荐工作...........................................................................132.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................163.风险提示....................................................................................................................................................16 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................8图3：C-REITs解禁分布................................................................................................................................10 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：产业园区板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表4：消费设施板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................6表5：租赁住房板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................6表6：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................7表7：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................8表8：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................9表9：设置“业绩兜底条款”的REITs项目.........................................................................................................10表10：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率......................................................................................12表11：从试点到常态化发行的C-REITs部分政策要点......................................................................................13表12：2025年来一级市场新发行REITs认购火爆...........................................................................................14 本周（2025年9月8-12日）中证REITs全收益指数收于1070.04点，周度下跌0.78%，在前两周连续回暖后迎来较大回撤。周内来看，周一、周三、周四跌幅分别为-0.48%、-0.28%和-0.11%，仅周二、周五未跌。本周五中金唯品会奥莱REIT正式上市交易，首日涨幅26.81%，我国上市交易REITs来到74个，总市值收于2217亿元，其中流通市值合计1058亿元。 大类资产角度，当前REITs极易受到股债市场影响，当市场风险偏好加强时，偏红利概念的REITs表现往往偏弱。本周权益市场和金银涨幅领先，恒生科技涨幅达5.31%，沪金、沪银分别上涨2.41%、2.79%，REITs全线飘绿。国内商品市场涨跌分化，碳酸锂跌幅最大达4.02%。 1.二级市场 1.1.价格：数据中心有所回撤，消费、保租房领涨 本周REITs表现不佳，各资产类型悉数下跌。个券层面，本周仅12只REITs上涨，61只收跌。产业园区板块跌幅最大达1.46%，且板块所有个券全部收绿，交通设施和IDC板块跌幅最小为0.47%。9月以来，仅消费设施和租赁住房收红，累计涨幅分别为0.35%和0.58%，仍具有一定的吸引力。 产业园区板块跌幅靠前的是华泰南京建邺（-5.19%，7连跌）、华夏合肥高新（-4.57%，4连跌）和博时津开产园（-3.90%，4连跌后回升但再次下跌），2025年6月末出租率分别为70.67%、74.81%和87.54%，9月12日价格预测的分派率分别为4.26%、5.36%和4.48%，可优先关注连续多日下跌、分派率较高的南京建邺（收益分配调节机制）、合肥高新、津开产园（收益分配调节机制）的反弹情况。 此外，2025年新上市的华夏金隅智造工场、中金亦庄产业园和创金合信首农3只园区REITs预测的分派率分别是4.61%、4.44%和5.10%，目前仍然处于板块较高水平，其中金隅智造工场和创金合信首农都提供了收益分配调节机制，且项目均位于北京一线城市，可重点关注。 消费基础设施板块本周下跌1.11%，跌幅第二，仅华夏