公募REITs周速览（2025年8月18-22日）：8月以来，公募REITs连跌三周

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 大类资产角度，6月以来权益市场相当亮眼，本周继续领涨，大幅跑赢其他资产。8月22日上证指数时隔十年再度站上3800点，沪深300、中证500、中证1000和中证转债也分别了 上 涨4.18%、3.87%、3.45%和2.83%。市 场 风险 偏好较强，导致本周REITs、债券、沪金、白银均表现不佳，国内商品市场多品种投机情绪继续降温。►二级市场 本周REITs全线飘绿，租赁住房继续领跌。租赁住房连续两周跌幅最大，本周和本月跌幅分别达到3.99%和7.16%，已成为8月跌幅最大的资产类型。具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居、华润有巢4只REITs本周分别继 续下跌4.7%、1.7%、6.3%和3.8%，租赁住房板块预测的现金分派率上升至3.03%，若债市企稳，租赁住房性价比或开始显现。 消费设施板块本周也下跌2.05%，8月以来已累计回调了5.09%，跌幅较大的有物美消费、百联消费、华润商业和华威市场，回调后分派率较高，债市企稳后也具有吸引力。 个券层面，本周收红项目仍然寥寥无几，64只下跌，仅9只上涨。中金重庆两江本周逆市领涨，一方面是其出租情况整体优于其他园区，另一方面本项目设有收益分配调节机 制，能够有效缓释分红突然降低的风险，值得关注。 “股 债 跷跷板”导致REITs放量下跌。受权益市场情绪高涨、债市大幅调整影响，本周REITs日均成交额7.27亿元、日均 成 交 量1.72亿 份 、 日 均 换手 率0.77%， 环 比 分别上升11.23%、24.78%、0.13pct。分派率继续提升缓解REITs的估值比价压力。从现金分派 率角度看，租赁住房、市政环保分派率提升幅度最大，分别增加了0.14pct、0.12pct至3.03%、6.19%。产权类项目分派率较高的分别是园区4.34%、消费设施4.33%和仓储4.09%。 ►一级市场 华夏湖北交投楚天高速REIT正式受理，为今年首只高速项目。项目底层资产为大庆至广州高速公路湖北省麻城至浠水段，剩余收费年限14年80天。2024年来大广北项目客车流量占比约65%，2023/2024年单公里通行费收入分别为396、379万元，项目估值43.02亿元，评估增值率25%。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：全线飘绿，租赁住房继续领跌...........................................................................................................41.2.流动性：“股债跷跷板”致REITs放量下跌.....................................................................................................81.3.估值：分派率继续提升缓解REITs的估值比价压力.....................................................................................102.一级市场....................................................................................................................................................122.1.首发：华夏湖北交投楚天高速REIT正式受理.............................................................................................122.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................143.风险提示....................................................................................................................................................15 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................8图3：C-REITs解禁分布................................................................................................................................10图4：华夏湖北交投楚天高速REIT资产位置...................................................................................................12 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：租赁住房板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表4：消费设施板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表5：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................7表6：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................8表7：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................9表8：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率........................................................................................11表9：大广北高速历年整体含税通行费收入.....................................................................................................13表10：C-REITs扩募主要情况........................................................................................................................13 本周（2025年8月18-22日）中证REITs全收益指数收于1062.06点，周度下跌1.74%，8月以来已连续三周回调。周内来看，周一、周二单日分别大跌1.70%、0.80%，周三至周五略有修复，小幅累计反弹了0.75%。中证REITs（收盘）指数收于838.00点，周度亦下跌了1.87%。截至2025年8月22日，我国已上市REITs项目达73个，总市值收于2159亿元，环比下降1.65%。 大类资产角度，6月以来权益市场相当亮眼，本周继续领涨，大幅跑赢其他资产。8月22日周五，A股上证指数时隔十年再度站上3800点，收盘报3825.76点，创近十年新高，单日涨幅1.45%，两市成交额达2.53万亿元。沪深300、中证500、中证1000和中证转债也分别了上涨4.18%、3.87%、3.45%和2.83%。市场风险偏好较强，导致本周REITs、债券、沪金、白银均表现不佳，国内商品市场多品种投机情绪继续降温。 1.二级市场 1.1.价格：全线飘绿，租赁住房继续领跌 本周REITs八大板块集体收跌，租赁住房板块连续两周跌幅最大，本周和本月跌幅分别达到了3.99%和7.16%，已成为8月跌幅最大的资产类型。作为“债性”很强的一类REITs，租赁住房板块走势同国债收益率具有较强的相关性。具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居、华润有巢4只REITs本周分别继续下跌4.71%、1.67%、6.28%和3.82%，租赁住房板块预测的现金分派率上升至3.03%，若债市企稳，租赁住房板块性价比或开始显现，招商基金蛇口租赁住房REIT周五单日已收涨 1.75%，其余保租房项目也开始有止跌回涨趋势。但仍需要注意本月底解除限售的华夏 北 京保障房（2025/8/31）、中金厦门安居（2025/8/31）和红土创新深圳人才安居（2025/8/31）的抛售压力和大宗交易机会。 注：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年5月30日。新型基础设施目前为近期新上市的2只数据中心REITs。 消费设施板块本周也下跌2.05%，8月以来已累计回调了5.09%，跌幅较大的有嘉实物美消费（-4.12%）、华安百联消费（-3.83%）、华夏华润商业（-2.64%）和易方达华威市场（-2.39%），近期市场回调后