公募REITs周速览：国庆后迎3单首发公募REITs

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 大类资产角度，2025年下半年来REITs表现不佳，整体已回调5%左右，偏红利概念的REITs受市场风险偏好提升而走弱。本周REITs依然弱势，黄金白银表现亮眼，沪金/沪银涨幅分别达3.17%/6.98%。沪深300、中证500也有1%的涨幅。 ►二级市场 本周REITs走弱，除能源设施外，其他七类资产均收绿。上半年热门的消费设施、租赁住房本周领跌，租赁住房7月以来 回 调幅度最大达8.32%，交通设施、数据中心也有较大跌幅。收红个券稀少，仅10只REITs上涨，63只收跌，1只收平，仓储物流、租赁住房、数据中心板块所有个券均下跌。 高速公路板块8月经营数据仍存在分化，东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好，如南京交通、江苏交控、招商高速和安徽交控，值得关注竞品分流/引流对项目的影响。 园区板块本周较为抗跌。尽管受经济环境影响出租率仍然承压，但不少项目在上市后的几个年度内设置了收益分配调节机制，一定程度上保障了项目的分红能力。近期跌幅较大的津开产园本周涨幅最大，预测分派率4.45%。2025年新上市的金隅智造工场和首农预测分派率仍处于板块较高水平且都提供收益分配调节机制，项目均位于北京，仍可重点关注。 消费设施本周仅中国绿发收红，其余平均下跌1.39%。本周嘉实物美跌幅达2.70%，但该项目地处北京区域，又提供了2024-2028年的业绩补偿机制，下跌后分派率预计在4.3%左右，资产质量和分配保障好，可重点关注。 REITs成交活跃度继续走低，日均成交额、成交量、换手率环比继续下降。2025年10月解禁的项目共有3个，分别是合肥高新（2025/10/10）、蛇口租赁住房（2025/10/23）和宝湾物流（2025/10/29），关注解禁项目的潜在交易压力。震荡行情下继续关注高分派率和含有保障条款的个券。►一级市场 9月22日，证监会同时批复了中信建投沈阳国际软件园、华夏安博仓储物流、华夏中海商业资产三单REITs首发。华夏中海商业已于9月26日完成询价，预计10月13日开始募集。中信建投沈阳国际软件园拟于9月29日进行询价并在10月13日开始募集，该项目为东北地区首单公募REITs。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：几乎全线下跌，收红个券寥寥...........................................................................................................41.2.流动性：成交情绪继续走弱........................................................................................................................81.3.估值：市场较弱，继续关注高分派率和保障条款个券..................................................................................102.一级市场....................................................................................................................................................132.1.证监会一次性审批通过3单首发REITs，项目旋即启动发行........................................................................132.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................133.风险提示....................................................................................................................................................13 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................8图3：C-REITs解禁分布................................................................................................................................10 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：交通基础设施1-8月经营情况.................................................................................................................5表4：产业园区板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................6表5：消费设施板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................6表6：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................7表7：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................8表8：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................9表9：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率........................................................................................11表10：设置“业绩兜底条款”的REITs项目........................................................................................................12 本周（2025年9月22-26日）中证REITs全收益指数收于1064.42点，周度下跌0.65%，行情依旧较为冷淡，预计7-9月均收获阴线。周内来看，周一至周四连续下跌，累计跌幅0.72%，仅周五微涨0.08%。截至2025年9月26日，我国已上市的74个REITs总市值收于2190亿元，环比下降1.11%，其中流通市值1091亿元。 大类资产角度，2025年下半年来REITs表现不佳，整体已回调5%左右，偏红利概念的REITs受市场风险偏好提升而走弱。本周REITs依然弱势，黄金白银表现亮眼，SHFE黄金、SHFE白银和COMEX黄金涨幅分别达3.17%、6.98%和2.27%。权益市场的沪深300、中证500也有1%的涨幅。国内商品市场方面，玻璃领涨，“双焦”、碳酸锂、多晶硅、氧化铝等下跌。 1.二级市场 1.1.价格：几乎全线下跌，收红个券寥寥 本周REITs走弱，除能源设施外，其他七类资产均收绿，板块跌幅介于0.4-1.3%。上半年热门的消费设施、租赁住房本周领跌，租赁住房板块7月以来回调幅度最大达8.32%，交通设施、数据中心也有较大跌幅。因市值较大的中信建投国家电投新能源、中航京能光伏分别收涨0.98%、0.65%，拉高了能源板块整体表现，其他6只能源个券均下跌。整体来看，收红个券稀少，仅10只REITs上涨，63只收跌，1只收平，仓储物流、租赁住房、数据中心板块所有个券均下跌。 高速公路板块披露8月份经营数据，各项目仍存在分化，东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好。值得注意的是，周边竞品项目的分流/引流对项目的影响越发显著，如华夏南京交通高速公路REIT因扬溧高速改扩建施工对本项目车流量持续诱增，且持续时间至2026年1月31日。华泰江苏交控REIT对应的苏台高速公路七都北至桃源段通车、G50沪渝高速宣城至广德段改扩建工程建成通车 ，对项目也产生了正向影响。 园区板块本周较为抗跌。尽管受经济环境影响出租率仍然承压，但不少项目在上市后的几个年度内设置了收益分配调节机制，一定程度上保障了项目的分红能力。本月跟踪关注近期跌幅较大的园区个券，其中华泰南京建邺（收益分配调节机制）、华 夏 合肥高新和博时津开产园（收益分配调节机制）本周涨跌幅分别为+0.26%、-2.59%和+1.64%，博时津开产园涨幅最大。2025年6月末3个园区REITs的出租率分别为70.67%、74.81%和87.54%，9月26日价格预测的分派率分别为4.26%、5.47%和4.45%，合肥高新10月进入解禁月，可继续关注津开产园反弹情况。 此外，2025年新上市的华夏金隅智造工场和创金合信首农2只园区REITs预测的