公募REITs周速览：连涨七周，迎首批数据中心REITs

证券研究报告|固收研究报告 2025年06月22日 连涨七周，迎首批数据中心REITs 评级及分析师信息 分析师：姜丹邮箱：jiangdan3@hx168.com.cnSACNO：S1120524030002联系电话：分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSACNO：S1120524040003联系电话：13250202012 公募REITs周速览（2025年6月16-20日） 本周（2025年6月16-20日）中证REITs全收益指数收于1124.63点，周度上涨0.88%，2025年4月30日以来市场连续七周上涨。中证REITs（收盘）指数收于893.99点，周度上涨0.87%。我国REITs市场已上市66个项目，本周总市值收于2066亿元，继6月初突破2000亿元后环比再涨1.21%，主要是租赁住房、仓储物流板块拉动。 从大类资产角度，本周REITs的交通基础设施板块下跌，其余品类均上涨，整体跑赢股票（沪深300、中证500、中证1000和恒生科技）、债券（中证全债、中证国债、中证公司债、中证转债）和期货（沪金、沪银、COMAX黄金）。 ►二级市场 本周七大REITs板块中，高速公路板块整体下跌1.1%，其余均录得正增长。租赁住房板块以4.41%领涨，在前一周华夏北京保障房REIT完成扩募后，有扩募计划的租赁住房REITs本周继续受到青睐。 本周市场整体成交维持较高活跃度，日均成交额5.69亿元、日均成交量1.18亿份、日均换手率0.60%，环比分别上升3.80%、-0.79%、0pct。租赁住房、市政环保、能源换手率领先。 当前租赁住房板块估值收益率基本处于历史低位，除了城投宽庭保租房项目外，其他各项目估值一致性较强，平均值为2.67%。消费板块REITs整体仍处于高估值状态，嘉实物美项目中债估值收益率已至负数，华润商业、印力消费和金茂商业中债估值收益率还在3%以上。园区基础设施、市政环保、交通基础设施和仓储物流估值分化。 ►一级市场 2025年以来已有8个项目上市，募集资金134亿元。截 至2025年6月20日，年内潜在发行项目12-15单左右，预 计总发行规模200亿元以上，市场总规模将突破2200亿元。本周连续4只REITs获批。6月18日，2025陆家嘴论 坛表示，证监会将批复全国首批两只数据中心REITs注册， 下一步将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。6月19日华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农产业园REIT也正式获批。 青城山—都江堰景区、丽江市玉龙雪山景区等多个文旅类公募REITs项目启动招投标工作。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场4 1.1.价格：交通设施板块转跌1.1%，其余继续上涨4 1.2.流动性：租赁住房、市政环保、能源换手率领先7 1.3.估值：消费、能源、租赁住房板块估值较高8 2.一级市场9 2.1.首发：一周内连批4只，迎来首批数据中心REITs9 2.2.本周其他要闻：多个文旅类公募REITs项目启动12 3.风险提示12 图表目录 图1：REITs市场整体表现3 图2：本周C-REITs成交情况7 图3：本周C-REITs中债估值收益率（%）9 图4：本周C-REITs的P/NAV表现9 图5：C-REITs一级发行情况（亿元）10 表1：近期各大类资产市场表现对比4 表2：本周各大REITs板块价格表现5 表3：交通基础设施REITs主要运营情况对比5 表4：本周REITs个券市场价格表现6 表5：本周各REITs板块成交表现7 表6：本周REITs个券成交表现8 表7：2025年来一级市场新发行REITs认购火爆10 表8：C-REITs扩募主要情况11 图1：REITs市场整体表现 本周（2025年6月16-20日）中证REITs全收益指数收于1124.63点，周度上涨0.88%，2025年4月30日以来市场连续七周上涨。中证REITs（收盘）指数收于 893.99点，周度上涨0.87%。我国REITs市场已上市66个项目，本周总市值收于2066亿元，继全市场突破2000亿元后环比上涨1.21%，主要是租赁住房、仓储物流板块拉动。 大类资产角度，本周REITs的交通基础设施板块下跌，其他资产均上涨，整体跑赢股票（沪深300、中证500、中证1000和恒生科技）、债券（中证全债、中证国债、中证公司债、中证转债）和期货（沪金、沪银、COMAX黄金）。 1.35 REIT全收益成交额（右轴）中证REITs全收益沪深300 中证500中证1000中证转债 基准线（1.00） 9.00 1.25 1.15 1.05 0.95 0.85 0.75 0.65 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.55 2021/9/302022/2/282022/7/312022/12/312023/5/312023/10/312024/3/312024/8/312025/1/31 资料来源：WIND，华西证券研究所 0.00 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。 注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 表1：近期各大类资产市场表现对比 指数名称 本周涨跌幅 当月涨跌幅 近三个月涨跌幅 年初至今涨跌幅 中证REITs全收益指数 0.88% 3.17% 6.22% 16.20% 中证REITs(收盘) 0.87% 2.95% 3.91% 13.22% 产业园区 0.98% 2.64% 0.26% 11.88% 消费设施 1.42% 3.70% 17.88% 39.21% REITs 市政环保 3.27% 6.06% 9.32% 8.60% 能源设施 0.47% 1.87% 3.69% 12.74% 交通设施 -1.10% 2.69% 8.34% 16.99% 仓储物流 2.82% 4.73% 6.96% 18.66% 租赁住房 4.41% 6.11% 19.63% 30.06% 沪深300 -0.45% 0.17% -3.23% -2.24% 中证500 -1.75% -0.56% -6.93% -1.51% 股票 中证1000 -1.74% -0.45% -8.19% 0.70% 恒生科技 -2.03% -0.72% -12.05% 14.88% 中证全债 0.29% 0.70% 2.35% 1.24% 债券 中证国债中证公司债 0.28%0.10% 0.73%0.23% 2.29%0.89% 1.02%1.57% 中证转债 -0.17% 0.88% -0.35% 4.47% SHFE黄金 -1.81% 0.82% 9.90% 26.25% 期货 SHFE白银 -1.75% 5.38% 3.47% 15.54% COMEX黄金 -1.98% 2.08% 11.19% 28.15% 数据来源：WIND，华西证券研究所 注：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年3月21日。 1.二级市场 1.1.价格：交通设施板块转跌1.1%，其余继续上涨 本周七大REITs板块中，高速公路板块整体下跌1.10%，其他资产类型均录得正增长。租赁住房板块以4.41%领涨，在上周华夏北京保障房REIT完成扩募后，有扩募计划的租赁住房REITs本周继续受到青睐，其中华夏基金华润有巢、中金厦门安居、红土创新深圳安居分别上涨7.77%、7.72%和7.16%，扩募进度分别为上交所已反馈（2024/12/23）、扩募草案公告（2024/6/1）和上交所已反馈（2025/6/10）。 市政环保板块上周成交活跃以来，本周涨幅3.27%排名第二，主要是国泰君安济南能源供热REIT上涨了8.10%带动。 板块 产业园区 消费设施 本周涨跌幅 0.98% 1.42% 当月涨跌幅 2.64% 近三个月涨跌幅 0.26% 年初至今涨跌幅 11.88% 3.70%17.88%39.21% 表2：本周各大REITs板块价格表现 市政环保 3.27% 6.06% 9.32% 8.60% 能源设施 0.47% 1.87% 3.69% 12.74% 交通设施 - 1.10% 2.69% 8.34% 16.99% 仓储物流 2.82% 4.73% 6.96% 18.66% 租赁住房 4.41% 6.11% 19.63% 30.06% 数据来源：WIND，华西证券研究所 注：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年3月21日。 多个交通基础设施披露5月份经营数据。整体来看，路产的运营情况仍然存在明显分化。如华泰江苏交控、招商高速公路、中金安徽交控和华夏南京交通高速公路等4只东部发达区域的高速公路车流量和路费收入同比均有显著增长，主要是周边改扩建的引流正向效应、货车差异化收费政策调整等影响。 表3：交通基础设施REITs主要运营情况对比 数据来源：WIND、各REITs的2025年4月、5月主要经营数据公告，华西证券研究所 注：“-”表示尚未披露5月数据。 表4：本周REITs个券市场价格表现 代码资产类型基金简称本周涨跌幅当月涨跌幅近三个月涨跌幅年初至今涨跌幅上市至今涨跌幅 180101.SZ园区基础设施博时蛇口产园REIT0.36%2.75%-4.97%10.56%-4.44% 180102.SZ园区基础设施华夏合肥高新REIT0.15%1.42%-9.71%6.21%-19.87% 180103.SZ园区基础设施华夏和达高科REIT2.12%3.65%-0.82%2.70%-12.20% 180105.SZ园区基础设施易方达广开产园REIT1.79%3.86%-0.60%7.73%-1.06% 180106.SZ园区基础设施广发成都高投产业园REIT0.77%3.32%5.18%24.47%27.18% 508000.SH园区基础设施华安张江产业园REIT-1.82%-0.49%-1.49%14.86%3.55% 508003.SH园区基础设施中金联东科创REIT3.57%4.76%17.99%30.79%32.56% 508010.SH园区基础设施中金重庆两江REIT0.33%1.46%18.06%38.48%46.57% 508012.SH园区基础设施招商科创REIT0.31%1.24%2.97%3.84%3.84% 508019.SH园区基础设施中金湖北科投光谷REIT-0.30%0.30%-9.43%-2.67%1.93% 508021.SH园区基础设施国泰君安临港创新产业园REIT4.75%9.30%13.68%19.73%1.69% 508022.SH园区基础设施博时津开产园REIT4.43%7.55%21.12%43.13%55.96% 508027.SH园区基础设施东吴苏园产业REIT0.15%0.27%-5.85%4.71%1.55% 508088.SH园区基础设施国泰君安东久新经济REIT3.40%6.66%7.50%21.71%13.96% 508092.SH园区基础设施华夏金隅智造工场REIT0.32%-1.18%16.66%27.47%27.47% 508097.SH园区基础设施华泰南京建邺REIT6.55%6.46%13.69%35.99%45.06% 5