公募REITs周速览：关注数据中心调整机会

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 本周REITs表现不佳，各细分资产均下跌，全市场68只收跌，仅9只收涨。数据中心板块跌幅最大达3%，是与权益市场科技行情最紧密的REITs类型。受债市调整及部分个券扩募采用配售方式的影响，租赁住房整体下跌1.55%。能源设施、仓储物流跌幅也超过1%。消费设施板块进入四季度业绩冲刺期，本周跌幅0.84%。市政环保板块跌幅最小，除了济南能源供热下跌3%外，污水处理、原水供应等波动极小。 REITs成交情绪走弱，日均成交4.7亿元、1.1亿份，日均换手率0.43%，环比分别下降15.3%、22.7%、0.12pct。►一级市场 11月18日，中航中核集团能源REIT正式申报至上交所，原始权益人中核汇能是中国核工业集团重要的新能源电力项目投资和运营主体，主要从事风能、光伏发电业务。11月21日同属于中核集团的华夏中核清洁能源REIT反馈了交易所审核意见，项目底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站。 ►投资建议 数据中心板块：本周润泽科技数据中心跌幅达3.6%，万国数据中心也下跌近2%。两只数据中心REITs的签约客户单一，租约较长，现金流对客户依赖度很高，但客户为我国三大电信运营商，可靠性强。本周下跌后润泽科技数据中心分派率又回至4%左右，主力资金仍有净流入，在权益板块科技行情起势后可继续关注。 租赁住房板块：本周全部个券收跌，目前板块分派率已从6月底的2.83%提升至3.14%，项目基本面经营正常，每逢大幅 度 的 调整后即是较好的配置窗口。受扩募采用配售方式影响，华润有巢近期调整幅度很大，11月前三周的每周日均换手率分别达到2.0%、1.8%和2.6%，可关注扩募配售进度及配置机会。此外，需关注扩募审核中的厦门安居后续发售方式。 园区板块：表现分化明显，建议优先关注出租率靠前、租金单价合理的园区个券。重庆两江受即将解禁31%份额的影响，近两周合计跌幅10%。两江新区升级为行政区，已设置收益分配调节机制，目前分派率约4.85%，可关注超跌机会。 12月园区板块有较多个券解禁，包括南京建邺、重庆两江、成都高投、和达高科、招商科创，需留意相关交易压力。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.整体情况：数据中心、租赁住房领跌，成交情绪边际走弱.............................................................................41.2.细分板块：关注数据中心调整机会，留意租赁住房扩募冲击.........................................................................62.一级市场....................................................................................................................................................112.1.中航中核集团能源REIT申报至上交所.......................................................................................................112.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................113.风险提示....................................................................................................................................................11 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：2025下半年以来中证REITs全收益指数整体下跌....................................................................................3图3：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................5图4：中金重庆两江REIT近期市场表现...........................................................................................................8 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................5表4：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................6表5：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................7表6：交通设施板块跟踪.................................................................................................................................8表7：产业园区板块跟踪.................................................................................................................................9表8：本周REITs个券市场价格表现...............................................................................................................10 本周（2025年11月17-21日）中证REITs全收益指数收于1,041.16点，周度下跌0.89%，整体仍处震荡区间。周内来看，本周行情走势向下，周二至周五均收跌，累计跌幅近1%。截至周五，我国已上市的77只REITs总市值收于2198亿元，环比-1.18%，其中流通市值1146亿元。 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 资料来源：WIND，华西证券研究所 1.二级市场 1.1.整体情况：数据中心、租赁住房领跌，成交情绪边际走弱 本周REITs表现不佳，各细分资产均下跌，全市场68只收跌，仅9只收涨，数据中心、租赁住房、仓储物流板块均无个券上涨。数据中心（IDC）板块跌幅最大达3%，是与权益市场科技行情最紧密的REITs类型。受债市调整及部分个券扩募采用配售方式的影响，租赁住房板块整体下跌1.55%。能源设施、仓储物流整体跌幅也超过1%。消费设施板块进入四季度业绩冲刺期，本周跌幅0.84%。市政环保板块跌幅最小，除了国泰海通济南能源供热下跌3%外，污水处理、原水供应等波动极小。 本周REITs成交活跃度环比走弱，日均成交额4.72亿元、日均成交量1.11亿份、日均换手率0.43%（未考虑近两周新上市项目），环 比分别下降15.28%、22.70%、0.12pct。 资料来源：WIND，华西证券研究所 分板块来看，本周新型设施、租赁住房、市政环保换手率领先。新型设施本周跌幅最大，日均换手率近两周保持在1%以上。消费设施板块的日均换手率最低仅0.27%，但主力净流入率达6.65%，仍值得考虑消费板块中分派率较高或近期跌幅较大的个券。 1.2.细分板块：关注数据中心调整机会，留意租赁住房扩募冲击 数据中心板块本周领跌，目前该板块仅2只REITs，其中润泽科技数据中心跌幅达3.60%，另一只万国数据中心也下跌近2%。两个数据中心REITs的签约客户单一，租约较长，现金流对客户依赖度很高，但客户为我国三大电信运营商，可靠性强。 南方润泽科技数据中心REIT项目资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，直接客户为中国电信北京分公司，为单一租户。项目可供上架总功率42,479kW，实际上架功率42,156kW，上架率99.24%，托管服务费单价为1,139.53元/kW/月（含税），三季度报告期末剩余协议期为9.25年，托管服务费收缴率为100%。 南方万国数据中心REIT项目资产位于江苏省苏州市昆山市，直接签约客户上海电 信 （ 收 入 占46.41%）和上 海 联 通 （ 收 入 占51.79%） 。 项 目 总 可 售功率为29,044kW，期末实际计费功率为28,122kW，期末计费率为96.79%，期末托管服务费收缴率为100%，三季度报告期内有效托管服务费单价水平为570元/KW/月（含税），报告期末加权平均合同剩余期限为3.73年。