公募REITs周速览：纳入部分二级债基投资范围

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►一级市场：保障房现千倍认购，获批的2只基础设施REITs均可关注 中航北京昌保租赁住房REIT于2026年4月9日已募集结束，网下认购倍数为435倍（中签率0.232%），公众认购倍数达到1249倍（中签率0.08%），系目前9只保障房REITs中认购倍数最高的。 4月10日中核汇能新能源、广西北投高速公路2只基础设施REITs获批。中航中核汇能新能源的不动产项目为新疆北塔山牧场境内的北塔山风电项目和广西贺州市富川县的富川协合风电项目，总装机容量为196兆瓦。项目拟募集12.18亿元，平价发行下基金存续期内全周期IRR为5.66%。易方达广西北投高速公路的不动产项目为兰海高速广西南宁那南段，全长48.724公里，双向八车道，剩余年限17.63年。项目拟募集23.52亿元，平价发行下基金存续期内全周期IRR为6.21%。项目设置了分红豁免机制，值得关注。 商业不动产REITs方面，截至4月10日市场合计申报了17只，其中交易所已受理2只、已问询15只，预计募集规模超626.9亿元。首农食品集团、砂之船、上海地产、唯品会提交了交易所审核意见反馈，对应估值和分派率有所调整 ， 如首 农食 品 集团分 派率 为6.22%（ 下调0.65pct，2026）/5.60%（下调0.41pct，2027），砂之船奥莱分派率为5.46%（下调0.01pct，2026）/5.80%（ 下 调0.01pct，2027） ，唯 品 会 奥 莱 商 业 不 动 产 分 派 率 为4.84%（ 上 调0.27pct，2026）/5.12%（上调0.13pct，2027），关注打新机会。 ►二级市场：数据中心领涨，关注二级债基投资范围变化 本周各资产整体修复，仅交通（-0.27%）和租赁住房（-0.02%）下跌，其余板块均收涨，涨幅靠前的是数据中心（+3.15%）、仓储（+1.59%）和市政环保（+1.23%），园区和消费也表现较好。全市场56只个券收涨，23只收跌。 2025年中国证监会《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》指出，要加强二级市场建设，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围。截至2026年4月11日，已统计到全市场共有4只混合债券型二级基金将公募REITs纳入投资范围，需求端增量资金的动态值得关注。 南方顺丰物流在经历了近2个月的下跌后，开始反弹。顺丰物流下跌可能受京东仓储影响，二者关联方租户占比均很高。顺丰物流目前分派率3.83%，仍有一定的反弹空间，同时需要留意4月21日解禁14.47%份额，以及武汉项目今年的续租情况。还可以关注出租良好的华夏安博仓储、中金普洛斯，分派率分别约为4.65%、5.64%。易商仓储物流已跌至较低位置，分派率5.55%，亦可关注。消费板块本周温和上涨。2026年春节较2025年春节延迟近20天，预计本应 于2025年第4季度启动的春节消费热潮也相应延迟至2026年1-2月，关注以联营和抽成模式占比较高的项目一季度表现，如华夏首创奥莱、华安百联消费。►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.一级市场：保障房现千倍认购，2只基础设施REITs获批................................................................................42.二级市场：数据中心领涨，关注二级债基投资范围变化...................................................................................73.风险提示....................................................................................................................................................14 图表目录 图1：C-REITs市场整体表现...........................................................................................................................3图2：C-REITs日均换手率..............................................................................................................................4图3：兰海高速广西南宁那南段区位图和竞品路线............................................................................................6图4：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................14 表1：C-REITs一级发行倍数分布....................................................................................................................4表2：17只商业不动产REITs的基本信息........................................................................................................7表3：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................8表4：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................9表5：仓储物流板块跟踪................................................................................................................................10表6：市政环保板块跟踪................................................................................................................................11表7：消费设施板块跟踪................................................................................................................................11表8：产业园区板块跟踪................................................................................................................................12表9：交通设施板块跟踪................................................................................................................................13表10：其他板块跟踪.....................................................................................................................................14 本周（2026年4月7-11日）中证REITs全收益指数收于1,019.8点，周度环比上涨0.64%，终止了六周连跌，但较1月末仍下跌了3.1%。日均换手率上升0.04pct至0.34%，处于2021年以来2.6%分位数，交易边际改善但活跃度仍然较低。截至4月10日，我国已上市交易的79只REITs总市值2229亿元，周度环比+0.63%，其中流通市值1267亿元。 1.一级市场：保障房现千倍认购，2只基础设施REITs获批 中航北京昌保租赁住房REIT于2026年4月9日已募集结束，此前已于3月27日完成网下询价，确定发售价格为2.317元／份，募集总份额为4亿份。其中战略配售2.8亿份，网下发售初始份额0.84亿份，公众投资者初始份额0.36亿份。该基金网下认购倍数为434.92倍（中签率0.232%），公众有效认购倍数达到1249.33倍（中签率0.08%），系目前9只保障房REITs中认购倍数最高的。 东方红隧道股份高速公路REIT合同已于2026年4月7日生效，发售价格为4.680元/份，募集总份额为10亿份。该基金网下认购倍数为173.62倍（ 中签率0.576%），公众有效认购倍数195.63倍（中签率0.511%），亦是14只高速公路REITs中认购倍数最高的。 2026年4月10日，中国证监会公示了中航中核汇能新能源、易方达广西北投高速公路准予注册的批复，继2026年3月2只基础设施公募REITs注册生效并询价发行后，市场再迎来1只能源、1只交通基础设施REITs获批。 中航中核汇能新能源的不动产项目为位于新疆生产建设兵团第六师北塔山牧场境内的北塔山风电项目（剩余年限15.12年），和位于广西壮族自治区贺州市富川瑶族自治县的富川协合风电项目（包含剩余年限16.72年的朝东风电项目和剩余年限16.96年的石家风电项目），总装机容量为196兆瓦。项目拟募集12.18亿元，平价发行下基金存续期内全周期IRR为5.66%，2026年度基金分派率为10.72%。 易方达广西北投高速公路的不动产项目为兰海高速广西南宁那南段（起于南宁市那马镇、终于南宁市南晓镇），全长48.724公里，主线为双向八车道，设计速度120公里/小时，总投资28.97亿元，剩余年限17.63年。项目拟募集23.52亿元，平价发行下基金存续期内全周期IRR为6.21%，2026、2027年度基金分派率分别约为9.07%、9.59%。 易方达广西北投高速公路REIT设置了分红豁免机制，值得关注。根据《易方达广西北投高速公路REIT评估报告》《可供分配金额测算审核报告》及合理预测，不动产项目2027年至2029年三个完整会计年度为本基金投资者实现的预期可供分配金额分别为2.25、2.28和1.82亿元。如不动产项目2027年至2029年际可供分配金额未达到上述预期可供分配金额，原始权益人承诺且将确保其通过自愿放弃所持有的 本基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他持有 人在该年度享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额