REIT策略周报：二级债基将公募REITs纳入可投范围

二级债基将公募REITs纳入可投范围 REIT策略周报 本报告导读： 尽管需求端政策释放边际利好，但目前可能更多停留在情绪层面，对市场的实际推动效果仍有待观察。随着REIT一季度报发布临近，可继续博弈季度报行情。 资金“自发宽松”的空间2026.04.11风偏回补，正股相关因子走强2026.04.11交易盘仍是信用债主要支撑力量2026.04.08城投融资政策的新变化怎么看2026.04.08国债波动地方债抗跌，超长端利差再缩窄2026.04.07 投资要点： 过去一周，国内公募REITs市场呈现“倒V型”走势。周初，受伊美局势边际缓和以及部分二级债基将公募REITs纳入投资范围的积极影响，市场情绪回暖，REIT行情放量上行，单日成交金额一度突破5.8亿元，其中新型基础设施与消费板块表现尤为突出，成为领涨主力。然而，进入后半周，随着伊美局势再度出现反复，投资者止盈情绪主导市场，REITs行情随之回调，整体转为下行。一级市场方面，中航北京昌保租赁住房REIT网下认购倍数434.92倍，公众有效认购倍数1249.33倍，一级打新套利情绪仍较高。 近期部分二级债基将公募REITs纳入可投范围。2026年年初63号文中提及丰富REIT市场投资工具，推动一系列产品创新，包括REIT指数基金（丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品）、公募基金（支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围），REIT ETF（研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITsETF）等创新产品）。截至2026年4月10日，已有五只混合债券型二级基金投资范围中纳入公募REITs，其中四只在3月份后获批。业绩基准尚未与REIT市场挂钩，且REITs可投上限限制在基金净值的10%以内。此外，国金安裕强调“本基金不得投资于本基金管理人旗下的公开募集不动产投资信托基金。” 当前二级债基实际参与REITs市场力度可能相对有限，但可期待后续政策持续扩围。被动基金和ETF工具对REITs二级市场深度与流动性等因素要求更高，对比来看二级债基将REITs纳入投资范围的阻力较小，但其对二级市场的支撑作用也相对较弱：一方面，目前公募REITs仅作为可选项，五只二级债基皆在基金合同中强调可以选择不投资公募REITs，这一措辞与FOF基金类似；另一方面，公募REITs在二级债基中的可投范围最高不超过基金资产净值的10%，加之业绩基准中未纳入REITs，使其短期内或难以成为其主流配置资产。 后市来看，当前资金仍拥挤在一级市场，二级市场缺乏交易主线下与权益市场联动性增强，尽管需求端政策释放边际利好，但目前可能更多停留在情绪层面，对市场的实际推动效果仍有待观察。随着REIT一季度报发布临近，可继续博弈季度报行情。风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层 资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................82.风险提示........................................................................................................10 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年4月3日-2026年4月10日，下同）REITs指数整体上行，其中新型基础设施和仓储板块REITs涨幅较高。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在0.64%收于1019.81。从底层资产来看，过去一周各板块整体上涨，其中新型基础设施和仓储板块REITs涨幅较高。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：新型基础设施（3.68%）、仓储（1.65%）、产业园（1.50%）、市政环保（1.42%）、消费（1.25%）、保障房（1.01%）、能源（0.08%）、交通（-0.37%）。截至2026年4月10日，国内REITs市场共上市79只，总市值2229亿元，流通市值1267亿元。 过去一周，国内公募REITs市场呈现“倒V型”走势。周初，受伊美局势边际缓和以及部分二级债基将公募REITs纳入投资范围的积极影响，市场情绪回暖，REIT行情放量上行，单日成交金额一度突破5.8亿元，其中新型基础设施与消费板块表现尤为突出，成为领涨主力。然而，进入后半周，随着伊美局势再度出现反复，投资者止盈情绪主导市场，REITs行情随之回调，整体转为下行。一级市场方面，中航北京昌保租赁住房REIT网下认购倍数434.92倍，公众有效认购倍数1249.33倍，一级打新套利情绪仍较高。 近期部分二级债基将公募REITs纳入可投范围。2026年年初63号文中提及丰富REIT市场投资工具，推动一系列产品创新，包括REIT指数基金（丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品）、公募基金（支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围），REIT ETF（研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITsETF）等创新产品）。截至2026年4月10日，已有五只混合债券型二级基金投资范围中纳入公募REITs，其中四只在3月份后获批。业绩基准尚未与REIT市场挂钩，且REITs可投上限限制在基金净值的10%以内。此外，国金安裕强调“本基金不得投资于本基金管理人旗下的公开募集不动产投资信托基金。” 当前二级债基实际参与REITs市场力度可能相对有限，但可期待后续政策持续扩围。被动基金和ETF工具对REITs二级市场深度与流动性等因素要求更高，对比来看二级债基将REITs纳入投资范围的阻力较小，但其对二级市场的支撑作用也相对较弱：一方面，目前公募REITs仅作为可选项，五只二级债基皆在基金合同中强调可以选择不投资公募REITs，这一措辞与FOF基金类似；另一方面，公募REITs在二级债基中的可投范围最高不超过基金 资产净值的10%，加之业绩基准中未纳入REITs，使其短期内或难以成为其主流配置资产。 后市来看，当前资金仍拥挤在一级市场，二级市场缺乏交易主线下与权益市场联动性增强，尽管需求端政策释放边际利好，但目前可能更多停留在情绪层面，对市场的实际推动效果仍有待观察。随着REIT一季度报发布临近，可继续博弈季度报行情。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，整体来看，过去一周日均交易额4.41亿元，较前一周边际上行，整体仍位于相对低位。 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号