REIT策略周报：公募REITs指数化投资正式启航

公募REITs指数化投资正式启航 REIT策略周报 本报告导读： 基于REIT全收益指数特征，投资策略可聚焦业绩与现金流确定性强、估值处于低位的大权重成份股，以把握结构化行情 “抱团”行情下的因子异象意味着什么2026.05.23地方债利差连续两周收窄，下周发行金额1817亿元2026.05.19AI基建下的绿债价值重估2026.05.19配置盘和交易盘在超长债上的拉锯将如何演绎2026.05.18如何理解TL移仓节奏快于其他品种2026.05.18 投资要点： 过去一周首批四单商业不动产REITs完成询价，从询价结果来看，项目市场认可度较高。具体来看，中金唯品会商业REIT认购价格3.848元/份（询价上限3.849元/份），有效网下认购倍数68.28倍；国泰海通砂之船REIT认购价格5.531元/份（询价上限5.531元/份），有效网下认购倍数103.82倍；中信建投首农REIT认购价格3.013元/份（询价上限3.014元/份），有效网下认购倍数80.16倍；上海地产商业REIT认购价格4.092元/份（询价上限4.234元/份），有效认购倍数38.55倍。整体来看，尽管认购倍数相对较低，但考虑到集中询价以及保险这一重要市场参与者缺席，市场认购热情仍较高，且从报价来看，除上海地产商业REIT略有一定分歧外，其余三只项目报价的中位数与加权平均数基本贴着询价上限。2026年5月18日，中国证监会官网审批进度公示显示，易方达、 中金、华夏、南方四家公募基金管理人同步申报了中证REITs全收益指数证券投资基金，标志着国内公募REITs指数化投资正式启航。REIT指数基金的推进预计将对权重股形成利好，因此REIT全收益指数的编制规则值得关注。目前来看，成分股纳入剔除规律主要受上市日期以及市场成交活跃度决定，而权重设置则取决于自由流通量的确定。当前成分股筛选标准主要包括两点：①上市时间超3个月；②过去一年日均成交金额满500万元，且在样本空间内排在前90%；每个季度调整一次。成分股权重则主要基于自由流通量，且需要关注解禁、扩募等因素在不同时间点的影响。更多细节可查阅《定量拆解REITs指数成分券特征和后续机会》 从二级行情来看，指数基金的推出对市场情绪提振显著，5月19日中证REITs指数单日上涨2.37%，多只项目涨幅突破3%，但后半周部分项目价格回调幅度也较大。后续我们认为基于REIT全收益指数特征，投资策略可聚焦业绩与现金流确定性强、估值处于低位的大权重成份股，以把握结构化行情。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................82.风险提示........................................................................................................10 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年5月15日-2026年5月22日，下同）REITs指数边际修复，其中交通和保障房板块REITs涨幅较高。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在1.46%收于1004.41。从底层资产来看，过去一周各板块整体上行，其中交通和保障房板块REITs涨幅较高。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：交通（2.32%）、保障房（2.14%）、消费（1.61%）、市政环保（1.32%）、能源（1.19%）、新型基础设施（1.10%）、仓储（-0.05%）、产业园（-0.11%）。截至2026年5月22日，国内REITs市场共上市81只，总市值2221亿元，流通市值1259亿元。 过去一周首批四单商业不动产REITs完成询价，从询价结果来看，项目市场认可度较高。具体来看，中金唯品会商业REIT认购价格3.848元/份（询价上限3.849元/份），有效网下认购倍数68.28倍；国泰海通砂之船REIT认购价格5.531元/份（询价上限5.531元/份），有效网下认购倍数103.82倍；中信建投首农REIT认购价格3.013元/份（询价上限3.014元/份），有效网下认购倍数80.16倍；上海地产商业REIT认购价格4.092元/份（询价上限4.234元/份），有效认购倍数38.55倍。整体来看，尽管认购倍数相对较低，但考虑到集中询价以及保险这一重要市场参与者缺席，市场认购热情仍较高，且从报价来看，除上海地产商业REIT略有一定分歧外，其余三只项目报价的中位数与加权平均数基本贴着询价上限。 2026年5月18日，中国证监会官网审批进度公示显示，易方达、中金、华夏、南方四家公募基金管理人同步申报了中证REITs全收益指数证券投资基金，标志着国内公募REITs指数化投资正式启航。REIT指数基金的推进预计将对权重股形成利好，因此REIT全收益指数的编制规则值得关注。目前来看，成分股纳入剔除规律主要受上市日期以及市场成交活跃度决定，而权重设置则取决于自由流通量的确定。当前成分股筛选标准主要包括两点：①上市时间超3个月；②过去一年日均成交金额满500万元，且在样本空间内排在前90%；每个季度调整一次。成分股权重则主要基于自由流通量，且需要关注解禁、扩募等因素在不同时间点的影响。更多细节可查阅《定量拆解REITs指数成分券特征和后续机会》 从二级行情来看，指数基金的推出对市场情绪提振显著，5月19日中证REITs指数单日上涨2.37%，多只项目涨幅突破3%，但后半周部分项目价格回调幅度也较大。后续我们认为基于REIT全收益指数特征，投资策略可聚焦业绩与现金流确定性强、估值处于低位的大权重成份股，以把握结构化行情。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，整体来看，过去一周日均交易额5.82亿元，较前一周边际上行。 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为信用债评级和转债评级。以报告发布后的建议3个月内的信用债净价为比较基准，报告发布后的建议投资期限内的中证转债指数为比较基准。 投资建议的评级标准 报告发布日后的3个月内信用债净价的涨跌幅，3个月内转债价格相对于中证转债指数的涨跌幅。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号