公募REITs周报（第67期）：首批REITs指数基金正式申报

首批REITs指数基金正式申报 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs板块小幅反弹，中证REITs指数周涨1.2%。5月19日，受首批REITs指数基金上报、增量资金预期提振，指数上涨+2.25%，为年内单日上涨最大幅度。本周除数据中心、仓储物流、产业园REITs收跌外，其他类型REITs均收涨。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300。截至2026年5月22日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低87BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为359BP。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.76企业/公司/转债规模(千亿)82.3/22.4/5.1 中证REITs指数周涨跌幅为1.2%，年初至今涨跌幅为-2.4%。截至2026年5月22日 ，中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为759.83点 ， 整 周（2026/5/18-2026/5/22） 涨 跌 幅 为1.2%， 表 现强 于沪 深300指 数（-0.3%）、中证全债指数（0.2%）和中证转债（0.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+4.6%）>中证转债（+3.6%）>中证全债（+1.7%）>中证REITs（-2.4%）。近一年中证REITs指数回报率为-13.2%，波动率为7.0%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月22日为2221亿元，较上周增加25亿元；全周日均换手率为0.57%，较前一周增加0.14%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 经营权类REITs表现优于产权类REITs。从不同项目属性REITs来看，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.4%、1.9%。从不同项目类型REITs来看，除数据中心、仓储物流、产业园REITs收跌外，其他类型REITs均收涨。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏中国交建REIT（+7.11%）、中金安徽交控REIT（+5.92%）、华夏基金华润有巢REIT（+5.49%）。 《公募REITs周报（第66期）-首批商业不动产REITs项目启动询价》——2026-05-18《转债市场周报-转债ETF流通份额回升》——2026-05-17《超长债周报-3M买断式回笼量继续增加，超长债企稳反弹》——2026-05-17《转债市场周报-结合条款及资质，关注高景气方向》——2026-05-10《超长债周报-国债买卖再次缩量，超长债继续下跌》——2026-05-10 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日均换手率最高，为1.1%；消费基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额19.9%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为鹏华深圳能源REIT（1282万元）、国泰海通临港创新产业园REIT（460万元）、广发成都高投产业园REIT（437万元）。 5 首批REITs指数基金正式申报。5月18日，南方基金、华夏基金、中金基金、易方达基金四家基金公司同时申请注册中证REITs全收益指数基金。这是国内公募基金领域首批REITs指数化产品，给REITs市场引入稳定增量资金，对提高市场定价透明度和效率意义重大。 首批4支商业不动产REITs成功定价。5月19日至21日，首批四只商业不动产REITs相继完成网下询价。国泰海通砂之船REIT（508602）定价5.531元/份，触及询价区间上限。中信建投首农REIT（508601）定价3.013元/份；中金唯品会REIT（508603）定价3.848元/份；汇添富上海地产REIT（508600）定价4.092元/份。四只REITs合计拟募集资金约203.3亿元。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300 截至2026年5月22日，中证REITs（收盘）指数收盘价为759.83点，整周（2026/5/18-2026/5/22）涨跌幅为1.2%，表现强于沪深300指数（-0.3%）、中证全债指数（0.2%）和中证转债（0.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+4.6%）>中证转债（+3.6%）>中证全债（+1.7%）>中证REITs（-2.4%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年5月22日，近一年中证REITs指数回报率为-13.2%，波动率为7.0%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月22日为2221亿元，较上周增加25亿元；全周日均换手率为0.57%，较前一周增加0.14%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 经营权类REITs表现优于产权类REITs 截至2026年5月22日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.4%、1.9%。从不同项目类型REITs来看，除数据中心、仓储物流、产业园REITs收跌外，其他类型REITs均收涨。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年5月22日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年5月22日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏中国交建REIT（+7.11%）、中金安徽交控REIT（+5.92%）、华夏基金华润有巢REIT（+5.49%）。 从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.1%；消费基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额19.9%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为鹏华深圳能源REIT（1282万元）、国泰海通临港创新产业园REIT（460万元）、广发成都高投产业园REIT（437万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年5月22日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有5只，已反馈的产品17只，已受理的产品9只。 估值跟踪 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年5月22日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低87BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为359BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 首批REITs指数基金正式申报。5月18日，据证监会官网显示，南方基金、华夏基金、中金基金、易方达基金四家基金公司同时申请注册中证REITs全收益指数基金。首批参与中证REITs全收益指数的有《南方中证REITs全收益指数证券投资基金》、《华夏中证REITs全收益指数证券投资基金》、《易方达中证REITs全收益指数证券投资基金》、《中金中证REITs全收益指数证券投资基金》。去年12月底，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确提出加快推进REITs市场体系建设，丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，进一步丰富投资者资产配置选择。这是国内公募基金领域首批REITs指数化产品，给REITs市场引入稳定增量资金，对提高市场定价透明度和效率意义重大。 首批4支商业不动产REITs成功定价。5月19日至21日，首批四只商业不动产REITs相继完成网下询价。国泰海通砂之船REIT（508602）定价5.531元/份，是唯一一只触及询价区间上限的产品。中信建投首农REIT（508601）定价3.013元/份；中金唯品会REIT（508603）定价3.848元/份，距上限3.849元均只差1厘。汇添富上海地产REIT（508600）定价4.092元/份，询价区间为3.464-4.234元/份，距上限还有0.142元。四只合计拟募集资金约203.3亿元，较各自评估值溢价率分别为：砂之船10.00%、首农11.47%、唯品会9.96%、上海地产10.93%。目前REITs认购倍数仍保持一定热度，砂之船103.82倍、首农80.16倍、唯品会68.03倍、上海地产38.55倍。接下来5月25日-26日，砂之船、首农、唯品会三只同步启动公众认购。5月27日-28日，上海地产紧随其后。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务