公募REITs周报（2025.11.17-2025.11.23）：公募REITs市场小幅下跌，中航中核集团能源公募REITs正式申报

公募REITs周报（2025.11.17-2025.11.23） 《公募REITs市场小幅上涨，交通基础设施类REITs表现亮眼》--2025-11-16 一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌，REITs市场成交额降低，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数均下跌。不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，本周公募REITs产品多数下跌。e] 《公募REITs市场小幅下跌，中信建投沈阳国际软件园REIT上市》--2025-11-10 二、一级市场：24只公募REITs基金待上市 《公募REITs市场震荡波动，华夏中海商业REIT上市》--2025-11-02 截至2025年11月21日，共发行78只公募REITs，发行规模合计2018.69亿元，2025年以来共19只公募REITs完成发行，2025年11月新发行1只公募REITs。此外，共有24只公募REITs基金待上市。 电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 三、公募REITs政策及市场动态 北京：支持消费基础设施和商贸流通体系建设，中航中核集团能源公募REITs正式申报，招商基金蛇口租赁住房REIT年度第二次分红,每10份派0.318元，华夏金茂商业REIT 2025年度第3次分红,每10份份额派0.3755元。 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 四、投资建议 本周，REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周分别下跌0.97%和0.88%，公募REITs市场成交金额有所降低。分资产类型来看，产权类公募REITs指数和特许经营类公募REITs指数分别较上周下跌1.31%和1.45%，其中仅水利设施类REITs小幅上涨，市政设施类REITs跌幅最高。市场动态层面，本周二中国人民银行北京市分行等12部门印发方案，提出支持符合条件的消费基础设施发行REIT，今年以来有19只公募REIT完成发行，合计规模超过300亿元，此外，24只REITs基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，配置性价比较高。 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期 目录 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌............................................4二、一级市场：24只公募REITs基金待上市.............................................10三、公募REITs政策及市场动态.......................................................12四、投资建议.......................................................................14五、风险提示.......................................................................14 图表目录 图表1：中证REITS及中证REITS全收益指数走势..........................................................................................................4图表2：REITS市场成交量（亿份）................................................................................................................................5图表3：REITS市场成交金额（亿元）............................................................................................................................5图表4：REITS市场区间换手率（%）..............................................................................................................................5图表5：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表6：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表7：公募REITS分项目类型周涨跌幅.........................................................................................................................6图表8：各类别公募REITS成交额及换手率.....................................................................................................................7图表9：特许经营类REITS细分市场表现.........................................................................................................................8图表10：产权类REITS细分市场表现...............................................................................................................................9图表11：产权类REITS细分市场表现（续）.................................................................................................................10图表12：公募REITS累计发行规模及数量.....................................................................................................................11图表13：本周REITS项目审批进展.................................................................................................................................12 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌。截至2025年11月21日，中证REITs指数较上周下跌0.97%至810.2，中证REITs全收益指数为1041.16，较上周下跌0.88%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 REITs市场成交额减少 本周REITs市场总成交规模为5.57亿份，较上周环比下跌21.55%，成交额为23.75亿元，较上周环比下跌16.49%，本周成交额有所减少。区间换手率方面，本周REITs市场区间换手率为2.21%，而上周为2.83%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数均下跌 按照公募REITs持有的底层资产类型来看,本周产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数走势均下跌，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs分别下跌1.31%和1.45%。产权类公募REITs中新型基础设施类、保障性租赁住房类、仓储物流 类 、消 费 基 础 设 施 类 和园 区 基 础 设 施 类REITs分 别下 跌3.27%/1.66%/1.56%/1.18%/0.43%，特许经营类公募REITs中市政设施类、生态环保 类、能源基础设施类和交通基础设施类REITs分别下跌2.99%/1.36%/1.10%/1.06%，仅有水利设施类REITs上涨0.15%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌 本周不同类型公募REITs成交额多数下跌，园区基础设施类、仓储物流类、水利设施类、消费基础设施类、生态环保类、新型基础设施类、保障性租赁住房类公募 REITs成交额较上周下跌41.26%/31.15%/29.89%/26.91%/25.54%/0.90%/0.89%，而市政设施类、能源基础设施类和交通基础设施类REITs成交额环比分别下跌25.29%/8.35%/2.87%。 换手率方面，水利设施类和新型基础设施类REITs对应本周日均换手率大于1,能源基础设施类和市政设施类REITs对应本周日均换手率为0.52%和0.36%，较上周上涨0.01%和0.08%，保障性租赁住房类、生态环保类、园区基础设施类、交通基础设施类、仓储物流类、市政设施类和消费基础设施类REITs对应本周日均换手率为0.69%/0.53%/0.43%/0.37%/0.36%/0.32%，较上周下跌0.01%/0.11%/0.30%/0.04%/0.19%/0.10%。 本周公募REITs产品多数下跌 单一标的方面，本周公募REITs市场多数下跌，总共77只公募REITs，其中有9只上涨，68只下跌，涨幅靠前的包括中金亦庄产业园REIT、平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT、华夏南京交通高速公路REIT，周涨幅分别为1.0%/0.9%/0.6%，跌幅靠前的包括中金重庆两江产业园REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、中航易商仓储物流REIT，周跌幅分别为5.1%/4.9%/4.5%。 具体来看换手率，华夏基金华润有巢REIT、华夏中海商业资产REIT和华夏合肥高新产园REIT换手率较高，分别为2.55%/1.77%/1.67%。周成交额较高的为华夏基 金华润有巢REIT、华夏江苏交控REIT和南方润泽科技数据中心REIT，周成交额分别为1.28/1.23/1.05亿元。 二、一级市场：24只公募REITs基金待上市 2025年以来19只公募REITs完成发行 截至2025年11月21日，共发行78只公募REITs，发行规模合计2018.69亿元，其中2024年合计已发行29只REITs，发行规模合计646亿元，2025年以来共19只公募REITs完成发