公募 REITs 周报（第 22 期）：指数继续收涨，首批数据中心 REITs 获批

固定收益周报证券分析师：戴丹苗0755-81982379daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数中债长/中短期指数银行间国债收益(10Y)企业/公司/转债规模(千亿)市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《政府债务周度观察-土地储备专项债已发行近1700亿》——2025-06-19《转债市场周报-转债呈现较强韧性，关注低价个券信用挖掘》——2025-06-15《公募REITs周报（第21期）-指数再攀升，首个保障房REIT扩募落地》——2025-06-15《超长债周报——隔夜利率回落至1.4%以下，超长债小涨》——2025-06-15《政府债务周度观察-国债发行放量，新增专项债放缓》——2025-06-13 证券分析师：赵婧0755-22940745S0980513080004254.4245.4/209.11.6470.5/23.7/6.9 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容二级市场走势主要指数周涨跌幅：中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300截至2025年6月20日，中证REITs（收盘）指数收盘价为893.991点，整周（2025/6/16-2025/6/20）涨跌幅为+0.87%，表现强于中证转债指数（-0.17%）、沪深300指数（-0.45%）以及中证全债指数（+0.29%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+13.2%）>中证转债（+4.5%）>中证全债（+1.2%）>沪深300（-2.2%）。中证REITs指数和股债指数走势对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理截至2025年6月20日，近一年中证REITs指数回报率为12.1%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在6月20日上升至2066亿元，较上周增加25亿元；全周日均换手率为0.60%，较前一周下降0.01个百分点。 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 2 图3： 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理市政设施、保障房、水利REITs领涨截至2025年6月20日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+2.5%、+0.3%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs收涨，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施（8.1%）、保障房（5.3%）图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6月20日）分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为国泰君安济南能源供热REIT（+8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（+7.77%）、中金厦门安居REIT（+7.72%）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理和水利类（4.2%）。图7：不同项目属性REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6月20日） 3 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4从不同项目类型来看，市政设施类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额1.4%。后者区间日均换手率为0.5%，成交额占REITs总成交额26.2%。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为鹏华深圳能源REIT（2591万元）、平安广州广河REIT(2243万元）、华夏华润商业REIT(1580万元）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容一级市场发行截至2025年6月20日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已受理的产品4只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品3只。资产类型创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6月20日）估值跟踪REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至6月20日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 7申报类型项目状态受理日期首发通过2024-11-29首发已受理2025-03-12首发通过2025-03-21首发已受理2025-03-26首发已受理2025-06-10扩募已反馈2025-05-09首发通过2025-03-04首发通过2025-01-06扩募通过2024-11-19首发已反馈2025-05-09首发已受理2025-05-20首发已申报首发已反馈2025-04-18扩募已反馈2025-03-31首发通过2024-09-20扩募已反馈2024-04-01扩募通过2024-09-24首发已上市2024-11-29首发已上市2024-09-24首发已上市2024-11-29 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年6月20日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理6月12日，青城山-都江堰景区基础设施REITs（基金管理人选聘）项目发布招标邀请。成都市青城山－都江堰旅游景区，是位于四川省成都市都江堰市境内的旅游景区，由青城山和都江堰两个景区组成。该项目拟招募1家基金管理机构为发行及存续阶段提供管理服务，招标人为成都都江堰投资发展集团有限公司，开标时间为7月3日，这标志着成都市首个5A文旅景区REITs进入实6月16日，丽江旅投集团启动玉龙雪山文旅基础设施公募REITs招标，计划发行规模不低于25亿元，公开选聘基金管理人及计划管理人（最高限价330万元）和原始权益人财务顾问（预算上限发行规模的0.3%）。丽江市玉龙雪山景区为国家5A级景区，位于丽江市玉龙纳西族自治县境内，总面积42108.88公顷，以冰川地质景观、雪山森林草甸、原生民族村寨、世界大峡谷和高原水6月18日，深交所首单数据中心REITs——南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金（润泽科技REIT）顺利通过深交所审核并获中国证监会核准，成为国内首批数据中心REITs。项目底层资产为润泽科技位于河北廊坊的A-18数据中心，总估值37.25亿元。该REIT打通了民营科技企业创新融资渠道，对民营企业与新基建金融创新意义重大。6月18日，上交所首单数据中心REITs——南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金获批，底层资产为万国数据昆山花桥国金云计算中心，产品落地实现了长三角枢纽数据中心资产的创新融资路径。作为上交所首单数据中心类公募REITs，该产品的获批标志着国内REITs底层资产实现战略性扩容，填补了数据中心领域市场空白。6月19日，华夏华电清洁能源REIT获批。华夏华电能源REIT底层资产为华电国际、杭燃集团及钱塘产业集团持股子公司华电江东持有的华电杭州江东天然气热电联产项目，经营收入来源于发电业务和供热业务。6月19日，创金合信首农产业园REIT通过审核。创金合信首农产业园REIT 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容行业要闻质操作阶段。体景观为主要特色。 10 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容11是创金合信基金旗下首只获批的公募REITs产品，底层资产为中关村移动服务创新园（首农元中心），位于北京市海淀区上地区域，是三元牛奶厂旧址经更新改造后打造的高品质产业园区，也是北京市城市更新的示范项目。风险提示公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰