公募REITs周报：公募REITs市场下行，南方顺丰物流REIT上市

公募REITs周报（2025.04.21-2025.04.27） 《公募REITs市场上行，将迎来首单二次扩募项目》--2025-04-20《公募REITs市场下行，仓储物流类REITs表现较弱》--2025-04-12《公募REITs市场震荡，保障性租赁住房类REITs表现亮眼》--2025-04-06 一、二级市场：本周公募REITs市场下行 本周公募REITs市场呈下行态势，REITs市场成交额增加，产权类公募REITs中仅有仓储物流类上涨，园区基础设施类跌幅靠前。不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，本周公募REITs产品多数下跌。e] 二、一级市场：23只公募REITs基金待上市 截至2025年4月25日，共发行66只公募REITs，发行规模合计1745亿元，2025年以来共7只公募REITs完成发行，2025年4月新发行1只公募REITs，规模为14亿元。此外，共有23只公募REITs基金待上市。 电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 三、公募REITs政策及市场动态 证券分析师：戴梓涵电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 深圳首单民营仓储物流REIT发行上市。产园证券化再上新，全国首单集体经济类REITs获批。首程控股与中国人寿等机构共同设立公募REITs专项投资基金，目标规模100亿元。广东：支持更多符合条件的民间资本项目发行基础设施REITs。 四、投资建议 本周，REITs指数呈下行态势，中证REITs指数和中证REITs全收益指数分别较上周下跌1.83%和1.43%，公募REITs市场成交金额有所增加。分资产类型来看，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数分别较上周下跌1.62%和1.30%，其中仅有仓储物流类REITs上涨，园区基础设施类REITs跌幅最高。市场动态层面，本周一，南方顺丰物流REIT在深交所挂牌上市。今年以来有7只公募REIT成立，合计规模超过100亿元，此外，23只REITs基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容，活跃度有望进一步提升。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，性价比和配置机会较高。 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期 目录 .一、二级市场：本周公募REITs市场下行................................................4二、一级市场：23只公募REITs基金待上市.............................................10三、公募REITs政策及市场动态.......................................................12四、投资建议.......................................................................14五、风险提示.......................................................................14 图表目录 图表1：中证REITS及中证REITS全收益指数走势..........................................................................................................4图表2：REITS市场成交量（亿份）................................................................................................................................5图表3：REITS市场成交金额（亿元）............................................................................................................................5图表4：REITS市场区间换手率（%）..............................................................................................................................5图表5：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表6：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表7：公募REITS分项目类型周涨跌幅.........................................................................................................................6图表8：各类别公募REITS成交额及换手率.....................................................................................................................7图表9：特许经营类REITS细分市场表现.........................................................................................................................8图表10：产权类REITS细分市场表现...............................................................................................................................9图表11：产权类REITS细分市场表现（续）.................................................................................................................10图表12：公募REITS累计发行规模及数量.....................................................................................................................11图表13：本周REITS项目审批进展.................................................................................................................................12 .一、二级市场：本周公募REITs市场下行 本周公募REITs市场呈下行态势 本周公募REITs市场呈下行态势。截至2025年4月25日，中证REITs指数较上周下跌1.83%至847.02，中证REITs全收益指数为1058.94，较上周下跌1.43%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 REITs市场成交额增加 成交额方面，本周REITs市场总成交规模为6.77亿份，较上周上涨5.78%，成交额为29.47亿元，较上周环比上涨3.40%，本周成交额有所增加。区间换手率方面，本周REITs市场区间换手率为3.61%，而上周为3.49%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 产权类公募REITs中仅有仓储物流类上涨，园区基础设施类跌幅靠前 按照公募REITs持有的底层资产类型来看,本周产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数有所下跌，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs本周分别下跌1.62%和1.30%。产权类公募REITs中，园区基础设施类、保障性租赁住房类、生态环保类、消费基础设施类REITs分别下跌4.69%/2.38%/0.95%/0.40%，而仓储物流 类REITs上涨0.54%；特许经营类公募REITs指数中，能源基础设施类、水利设施类、交通基础设施类和市政设施类REITs本周分别下跌3.13%/0.66%/0.38%/0.28%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌 本周不同类型公募REITs成交额多数下跌，仓储物流类、能源基础设施类和交通基础设施类REITs成交额环比分别上涨190.98%/2.18%/1.48%，而市政设施类、消 费基础设施类、园区基础设施类、保障性租赁住房类、生态环保类和水利设施类REITs成交额环比分别下跌70.35%/42.83%/23.99%/13.55%/9.57%/9.20%。 换手率方面，市政设施类REITs对应本周日均换手率高于1%，消费基础设施类、园区类、保障性租赁住房类、水利设施类、生态环保类和交通基础设施类REITs对应本周日均换手率分别为0.44%/0.66%/0.72%/0.76%/0.96%/0.54%，较上周分别下跌0.24%/0.13%/0.12%/0.07%/0.02%/0.02%，仓储物流类REITs对应本周日均换手率为1.84%，较上周上涨1.33%。 本周公募REITs产品多数下跌 单一标的方面，本周公募REITs市场多数下跌，总共65只公募REITs，有16只上涨，49只下跌，涨幅靠前的包括中金重庆两江产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT、华安外高桥仓储物流REIT，周涨幅分别为6.4%/4.3%/2.5%，跌幅靠前的包括东吴苏州工业园区产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT、中航京能光伏REIT，周跌幅分别为11.1%/7.1%/6.7%。 具体来看换手率，南方顺丰物流REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT换手率较高，分别为8.54%/1.96%/1.78%。周成交额较高的为南方顺丰物流REIT、中金安徽交控REIT和东吴苏州工业园区产业园REIT，周成交 额分别为4.76/1.16/1.16亿元。 二、一级市场：23只公募REITs基金待上市 2025年以来7只公募REITs完成发行 截至2025年4月25日，共发行66只公募REITs，发行规模合计1745亿元，其中2024年合计已发行29只REITs，发行规模合计646亿元，2025年以来共7只公募REITs完成发行，2025年4月新发行1只公募REITs，规模为14亿元。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 共有23只公募REITs基金待上市。 截至2