公募REITs周报（2025.11.03-2025.11.09）：公募REITs市场小幅下跌，中信建投沈阳国际软件园REIT上市

公募REITs周报（2025.11.03-2025.11.09） 《公募REITs市场震荡波动，华夏中海商业REIT上市》--2025-11-02《公募REITs市场小幅上涨，市场成交量明显增加》--2025-10-26《公募REITs市场小幅下跌，华夏华润商业REIT扩募申请获受理》--2025-10-19 一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌，REITs市场成交额降低，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数有所分化。不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，本周公募REITs产品多数下跌。e] 二、一级市场：23只公募REITs基金待上市 截至2025年11月7日，共发行77只公募REITs，发行规模合计1981亿元，2025年以来共18只公募REITs完成发行，2025年10月新发行2只公募REITs。此外，共有23只公募REITs基金待上市。 电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 三、公募REITs政策及市场动态 广西：继续推动住房领域项目上市发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）融资，沈阳国际软件园完成发行东北地区首单公募REITs，公众认购倍数达247.47倍。 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 四、投资建议 本周，REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周分别下跌0.42%和0.40%，公募REITs市场成交金额有所降低。分资产类型来看，产权类公募REITs指数较上周下跌0.26%，而特许经营类公募REITs指数较上周上涨0.04%，其中市政设施类REITs涨幅最高，仓储物流类REITs跌幅最高。市场动态层面，本周四中信建投沈阳国际软件园REIT上市，今年以来有18只公募REIT完成发行，合计规模超过300亿元，此外，23只REITs基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，配置性价比较高。 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期 目录 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌............................................4二、一级市场：23只公募REITs基金待上市.............................................10三、公募REITs政策及市场动态.......................................................12四、投资建议.......................................................................13五、风险提示.......................................................................14 图表目录 图表1：中证REITS及中证REITS全收益指数走势..........................................................................................................4图表2：REITS市场成交量（亿份）................................................................................................................................5图表3：REITS市场成交金额（亿元）............................................................................................................................5图表4：REITS市场区间换手率（%）..............................................................................................................................5图表5：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表6：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表7：公募REITS分项目类型周涨跌幅.........................................................................................................................6图表8：各类别公募REITS成交额及换手率.....................................................................................................................7图表9：特许经营类REITS细分市场表现.........................................................................................................................8图表10：产权类REITS细分市场表现...............................................................................................................................9图表11：产权类REITS细分市场表现（续）.................................................................................................................10图表12：公募REITS累计发行规模及数量.....................................................................................................................11图表13：本周REITS项目审批进展.................................................................................................................................12 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌。截至2025年11月7日，中证REITs指数较上周下跌0.42%至811.48，中证REITs全收益指数为1041.51，较上周下跌0.40%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 REITs市场成交额减少 本周REITs市场总成交规模为7.33亿份，较上周环比下跌6.51%，成交额为28.77亿元，较上周环比下跌12.90%，本周成交额有所减少。区间换手率方面，本周REITs市场区间换手率为2.96%，而上周为3.19%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数有所分化 按照公募REITs持有的底层资产类型来看,本周产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数走势有所分化，产权类公募REITs下跌0.26%，特许经营类公募REITs上涨0.04%。产权类公募REITs中消费基础设施类和新型基础设施类分别上涨0.71%和0.32%，仓储物流类、保障性租赁住房类和园区基础设施类REITs分别下跌1.85%/0.58%/0.28%，特许经营类公募REITs中市政设施类、生态环保类和交通基础 设施类REITs分别上涨2.25%/0.94%/0.07%，水利设施类和能源基础设施类REITs分别下跌0.89%和0.31%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌 本周不同类型公募REITs成交额多数下跌，消费基础设施类、新型基础设施类、市政设施类、保障性租赁住房类、仓储物流类、水利设施类、生态环保类、交通基础 设施类和能源基础设施类REITs成交额环比分别下跌38.17%/34.08%/23.47%/20.40%/16.48%/16.05%/4.55%/2.22%/1.70%。而园区基础设施类公募REITs成交额较上周上涨18.34%。 换手率方面，新型基础设施类、消费基础设施类、保障性租赁住房类、市政设施类、水利设施类、仓储物流类、生态环保类、交通基础设施类和能源基础设施类REITs对应本周日均换手率为0.86%/0.48%/0.83%/0.48%/0.65%/0.49%/0.78%/0.40%/0.50%，较上周下跌0.45%/0.36%/0.21%/0.16%/0.12%/0.10%/0.07%/0.04%/0.03%，园 区 基 础 设 施类REITs对应本周日均换手率为0.80%，较上周上涨0.20%。 本周公募REITs产品多数下跌 单一标的方面，本周公募REITs市场多数下跌，总共77只公募REITs，其中有33只上涨，43只下跌，1只持平，涨幅靠前的包括华夏金茂商业REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、国泰海通济南能源供热REIT，周涨幅分别为4.4%/2.4%/2.2%，跌幅靠前的包括广发成都高投产业园REIT、中金联东科技创新产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT，周跌幅分别为9.4%/8.4%/7.0%。 具体来看换手率，华夏中海商业资产REIT、华夏合肥高新产园REIT和华夏基金华润有巢REIT换手率较高，分别为4.30%/2.47%/2.04%。周成交额较高的为华夏合 肥高新产园REIT、华夏中国交建高速REIT、华夏中海商业资产REIT，周成交额分别为1.11/1.05/1.04亿元。 二、一级市场：23只公募REITs基金待上市 2025年以来18只公募REITs完成发行 截至2025年11月7日，共发行77只公募REITs，发行规模合计1981亿元，其中2024年合计已发行29只REITs，发行规模合计646亿元，2025年以来共18只公募REITs完成发行，2025年10月新发行2只公募REITs，11月暂未新发行。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 共有23只公募REITs基金待上市。