公募REITs周报（2025.09.08-2025.09.14）：公募REITs市场小幅下跌，中金唯品会奥莱REIT上市

公募REITs周报（2025.09.08-2025.09.14） 《公募REITs市场震荡上涨，华夏凯德商业REIT网下询价超254倍》--2025-09-07 《公募REITs市场走弱，年内首单交通基础设施公募REITs申报获受理》--2025-08-24《公募REITs市场持续下跌，数据中心公募REITs表现亮眼》--2025-08-16 一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌，REITs市场成交额增加，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数均下跌。不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，本周公募REITs产品多数下跌。e] 二、一级市场：23只公募REITs基金待上市 截至2025年9月12日，共发行74只公募REITs，发行规模合计1945亿元，2025年以来共15只公募REITs完成发行，2025年9月暂未新发行。此外，共有23只公募REITs基金待上市。 三、公募REITs政策及市场动态 易方达广开产园REIT约3.84亿份额9月23日解除限售。华夏凯德商业REIT募集结果公布，战略配售比例达100%。发改委鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产。 电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 四、投资建议 本周，REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周分别下跌0.84%和0.78%，公募REITs市场成交金额有所增加。分资产类型来看，产权类公募REITs指数和特许经营类公募REITs指数较上周分别下跌0.85%和0.54%，其中仅有生态环保类REITs小幅上涨，而消费基础设施类REITs跌幅最高。市场动态层面，本周五国家发展改革委发布782号文，从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目上市等方面助力基础设施REITs发展。此外，当日中金唯品会奥莱REIT在上交所上市。今年以来有15只公募REIT成立，合计规模超过300亿元，此外，23只REITs基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，配置性价比较高。 电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期 目录 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌............................................4二、一级市场：23只公募REITs基金待上市.............................................10三、公募REITs政策及市场动态.......................................................12四、投资建议.......................................................................14五、风险提示.......................................................................14 图表目录 图表1：中证REITS及中证REITS全收益指数走势..........................................................................................................4图表2：REITS市场成交量（亿份）................................................................................................................................5图表3：REITS市场成交金额（亿元）............................................................................................................................5图表4：REITS市场区间换手率（%）..............................................................................................................................5图表5：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表6：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表7：公募REITS分项目类型周涨跌幅.........................................................................................................................6图表8：各类别公募REITS成交额及换手率.....................................................................................................................7图表9：特许经营类REITS细分市场表现.........................................................................................................................8图表10：产权类REITS细分市场表现...............................................................................................................................9图表11：产权类REITS细分市场表现（续）.................................................................................................................10图表12：公募REITS累计发行规模及数量.....................................................................................................................11图表13：本周REITS项目审批进展.................................................................................................................................12 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌。截至2025年9月12日，中证REITs指数较上周下跌0.84%至840.03，中证REITs全收益指数为1070.04，较上周下跌0.78%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 REITs市场成交额增加 本周REITs市场总成交规模为6.39亿份，较上周环比增长3.23%，成交额为28.91亿元，较上周环比增长3.99%，本周成交额有所增加。区间换手率方面，本周REITs市场区间换手率为2.81%，而上周为2.73%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数均下跌 按照公募REITs持有的底层资产类型来看,本周产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数均有所下跌，分别下跌0.85%和0.54%。产权类公募REITs中消费基础设施类、园区基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类、新型基础设施类REITs分别下跌2.88%/1.59%/1.01%/0.56%/0.53%，特许经营类公募REITs中市政设施类、 水 利 设 施 类、能 源 基 础 设 施 类和 交 通 基 础 设 施 类REITs分 别下 跌1.75%/1.64%/0.70%/0.49%，而生态环保类REITs上涨0.87%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌 本周不同类型公募REITs成交额多数下跌，仅有消费基础设施类公募REITs成交额较上周提高136.83%至7.73亿元，而保障性租赁住房类、水利设施类、市政设 施类、新型基础设施类、仓储物流类、生态环保类、能源基础设施类、交通基础设施类REITs成交额环比分别下跌31.53%/23.08%/20.12%/15.67%/14.86%/14.4%/12.66%/12.28%/1.5%。 换手率方面，消费基础设施类、新型基础设施类和生态环保类REITs对应本周日均换手率大于1,保障性租赁住房类、园区基础设施类、水利设施类、能源基础设施 类 、 仓 储 物 流 类 和 市 政 设 施 类REITs对 应 本 周 日 均 换 手 率 为0.52%/0.44%/0.5%/0.64%/0.5%/0.21%，较上周分别下跌0.27%/0.15%/0.15%/0.09%/0.08%/0.03%。 本周公募REITs产品多数下跌 单一标的方面，本周公募REITs市场多数下跌，总共74只公募REITs，其中除了新上市的中金唯品会奥莱REIT外，有12只上涨，61只下跌，涨幅靠前的包括中银中外运仓储物流REIT、华夏金茂商业REIT、华夏南京交通高速公路REIT，周涨幅分别为1.0%/0.9%/0.9%，跌幅靠前的包括华安外高桥仓储物流REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT，周跌幅分别为6.1%/5.2%/4.6%。 具体来看换手率，国金中国铁建高速REIT、华夏华电清洁能源REIT、华安外高桥仓储物流REIT换手率较高，分别为2.06%/1.72%/1.28%。周成交额较高的为国金中国铁建高速REIT、华夏华润商业REIT、南方润泽科技数据中心REIT，周成交额分 别为1.32/1.31/0.88亿元。 二、一级市场：23只公募REITs基金待上市 2025年以来15只公募REITs完成发行 截至2025年9月12日，共发行74只公募REITs，发行规模合计1945亿元，其中2024年合计已发行29只REITs，发行规模合计646亿元，2025年以来共15只公募REITs完成发行，2025年9月暂未新发行。 资料来源：Win