公募 REITs 周报（第 21 期）：指数再攀升，首个保障房 REIT 扩募落地

固定收益周报证券分析师：戴丹苗0755-81982379daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数中债长/中短期指数银行间国债收益(10Y)企业/公司/转债规模(千亿)市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《政府债务周度观察-国债发行放量，新增专项债放缓》——2025-06-13《转债市场周报-偏债型转债YTM降至近年低点，关注评级调整情况》——2025-06-08《超长债周报——买断式逆回购操作提前公告，超长债小涨》——2025-06-08《公募REITs周报（第20期）-REITs总市值突破2000亿元》——2025-06-08《政府债务周度观察-本周特别国债发行1760亿》——2025-06-05 证券分析师：赵婧0755-22940745S0980513080004254.4245.4/209.11.6570.2/23.9/6.9 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容二级市场走势主要指数周涨跌幅：中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300截至2025年6月13日，中证REITs（收盘）指数收盘价为886.31点，整周（2025/6/9-2025/6/13）涨跌幅为+0.5%，表现强于中证转债指数（-0.02%）、沪深300指数（-0.3%）以及中证全债指数（+0.3%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+12.3%）>中证转债（+4.7%）>中证全债（+1.0%）>沪深300（-1.8%）。中证REITs指数和股债指数走势对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理截至2025年6月13日，近一年中证REITs指数回报率为12.1%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在6月13日上升至2041亿元，较上周增加20亿元；全周日均换手率为0.61%，较前一周增加0.01个百分点。 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 2 图3： 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理消费、保障房、水利REITs领涨截至2025年6月13日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.1%、+0.6%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs收涨，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为消费（1.6%）、保障房（1.5%）图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6月13日）分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏基金华润有巢REIT（+4.32%）、华安百联消费REIT（+4.19%）、工银蒙能清洁能源REIT（+3.97%）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理和水利类（1.4%）。图7：不同项目属性REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6月13日） 3 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4从不同项目类型来看，生态环保类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.1%，成交额占REITs总成交额3.9%。后者区间日均换手率为0.6%，成交额占REITs总成交额30.0%。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金安徽交控REIT（946万元）、银华绍兴原水水利REIT(647万元）、中信建投国家电投新能源REIT(474万元）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容一级市场发行截至2025年6月13日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品3只。资产类型华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6月13日）估值跟踪REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至6月13日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 7申报类型项目状态受理日期首发已受理2025-06-10扩募已反馈2025-05-09首发已反馈2024-11-29首发通过2025-03-04首发已问询2025-03-21首发已反馈2025-03-26首发已反馈2025-03-12首发通过2025-01-06扩募通过2024-11-19首发已反馈2025-05-09首发已受理2025-05-20首发已申报首发已反馈2025-04-18扩募已反馈2025-03-31首发通过2024-09-20扩募已反馈2024-04-01扩募通过2024-09-24首发已上市2024-11-29首发已上市2024-09-24首发已上市2024-11-29 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年6月13日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理6月9日，太保资产‐天合富家新能源基础设施碳中和绿色持有型不动产资产支持专项计划（乡村振兴）在上交所获受理，拟发行2.4亿元，原始权益人为天合富家能源股份有限公司。该项目是市场首单以光伏电站为底层资产的持有型不动产ABS，将为分布式光伏板块提供新的资产证券化范式。6月11日，中金亦庄产业园REIT启动发行并于首日因超额认购而提前结束公众募资。该REIT计划发行4亿份、认购价2.720元/份，预计募集10.88亿元；公众部分一日售罄，网下认购倍数高达265.76倍，创网下认购倍数新高。首发资产为北京经开区两处高端汽车零部件产业园项目，符合首都高端制造业集6月13日，中金中国绿发商业REIT公布份额发售公告并启动公开发行。该基金询价确定发行价3.160元/份，计划发行5亿份，募资总额15.80亿元，战略配售占70%。中金中国绿发商业REIT首次发行拟投资的基础设施资产为位于山东省济南市市中区的领秀城贵和购物中心，进一步丰富消费基础设施REITs6月13日，华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成。华夏北京保障房REIT本次采用定向扩募、竞价发售方式，共计向24个特定对象发售，最终，本次扩募发售价格为4.220元/份，扩募发售基金份额共计约2.24亿份，募集资金总额约为9.46亿元（不含募集期利息）。本次扩募资产为房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园，四处资产均为运营情况良好的公共租赁住房项目。华夏北京保障房REIT的成功扩募标志着北京保障房中心通过REITs这一创新金融工具，打通了保障房领域的“投-融-建-管- 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理行业要闻聚战略。版图。退”全周期通道。风险提示 10 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容11公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供