公募REITs周速览：可参与东方红隧道打新

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►一级市场：东方红隧道启动询价，预计发行IRR约4% 2026年3月16日“东方红隧道股份高速公路REIT”注册生效，并将于3月25日开始询价，系2025年12月以来，市场终于再迎1只基础设施公募REITs。 东方红隧道股份高速公路REIT的标的资产为连接杭州市和嘉兴市的钱江隧道，路线全长4450m，为双向六车道高速公路，收费期限为25年（2014年4月16日至2039年4月15日），剩余收费期限约13年。东方红隧道股份REIT项目评估值41.58亿元，考虑到项目公司其他资产和负 债净值约为1.98亿元，本次拟发行43.56亿元，询价区间对应的募集规模为40.12-47亿元，相较拟募集规模折溢价区间仅为±8%，小于2025年下半年新发行项目的±20%。 假设本次最终按询价区间上限4.7元/份发行，预测IRR仍在4%以上。首日若按照30%涨停测算（4.7*1.3=6.11元/份），项目IRR低于0，可能性不大。相邻项目和近期新上市项目IRR介于0.75%-4.88%之间，考虑到项目周边路网通达性高，日均车流量和通行费收入增长明显，具有一定的一级打新参与价值。 其他基础设施REITs方面，山证晋中公投瑞阳供热、中航中核集团能源、易方达广西北投高速本周更新反馈情况。2026年3月16日，广东宏川智慧物流股份有限公司发布公告，拟以部分下属公司持有的码头、储罐等基础设施作为底层资产，申报发行基础设施公募REITs。3月19日，天虹股份董事会审议通过了撤回公募REITs申报的议案，预计“中航天虹消费REIT”后续将进行撤回。商业不动产REITs方面，截至2026年3月20日，市场合计申报了15只， 其中交易所已受理2只、已问询13只，预计募集规模达460.6亿元，业态已涉及办公、酒店、购物中心、奥莱、社区商业、商业综合体。 ►二级市场：租赁住房、高速领涨，成交情绪继续下滑 本周各资产表现分化，租赁住房、交通设施、能源设施、数据中心板块分别收涨0.97%、0.67%、0.1%、0.1%，其他板块收跌，跌幅靠前的是仓储物流（-1.96%）、市政环保（-0.76%）和园区（-0.34%），消费跌幅最小仅0.09%。 租赁住房板块本周涨幅第一，近期重点关注的北京保障房和厦门安居强势领涨，分派率分别下降8BP、7BP至2.93%、2.85%。考虑到厦门安居即将启动扩募，在平价模拟发行6.858亿元的情形下，新购入项目分派率预计达4.13%，新老项目合并后预计分派率可达3.05%，可关注厦门安居后续扩募安排。 仓储板块本周跌幅最大。其中，嘉实京东仓储基础设施REIT开始止跌，可能与廊坊项目续约安排渐近有关。预计廊坊项目租金下调幅度将和重庆项目类似，可能在16%至40%之间，可关注后续续约情况。中金普洛斯REIT本周表现不佳，可能与近期市场关于中国保险公司传闻有关，普洛斯已在官方网站澄清。►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.一级市场：东方红隧道启动询价，预计发行IRR约4%...................................................................................42.二级市场：租赁住房、高速领涨，成交情绪继续下滑......................................................................................73.风险提示....................................................................................................................................................14 图表目录 图1：C-REITs市场整体表现...........................................................................................................................3图2：C-REITs日均换手率..............................................................................................................................4图3：C-REITs日均换手率..............................................................................................................................5图4：东方红隧道股份REIT项目周边路网情况.................................................................................................6图5：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................14 表1：15只商业不动产REITs的基本信息........................................................................................................7表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................8表3：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................8表4：仓储物流板块跟踪.................................................................................................................................9表5：交通设施板块跟踪................................................................................................................................11表6：产业园区板块跟踪................................................................................................................................12表7：能源设施板块跟踪................................................................................................................................12表8：数据中心板块跟踪................................................................................................................................13表9：其他板块跟踪.......................................................................................................................................13 本周（2026年3月16-20日）中证REITs全收益指数收于1,021.8点，周度环比下跌0.13%，较1月末下跌2.91%，已跌回至2026年1月6日开年前后点位。日均换手率本周下滑至0.3%，为2021年来周度日均的最低值，市场成交情绪进一步下滑。截至3月20日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2239亿元，周度环比-0.07%，其中流通市值1238亿元。 1.一级市场：东方红隧道启动询价，预计发行IRR约4% 2026年3月16日“东方红隧道股份高速公路REIT”注册生效，并将于2026年3月25日的9:00-15:00开始询价。在2025年12月11日华夏中核清洁能源（属于基础设施REITs）询价后的3个多月以来，市场终于再迎1只基础设施公募REITs。 东方红隧道股份高速公路REIT的标的资产为连接杭州市和嘉兴市的钱江隧道，路线全长4450m，为双向六车道高速公路，收费期限为25年（2014年4月16日至2039年4月15日），剩余收费期限约13年。项目收费标准为1类客货车20元/车次，其余车型介于20-80元/次之间。 钱江隧道项目于2025年9月30日基准日评估值41.58亿元，项目账面净值30.02亿元，评估增值38.5%，增值原因是考虑到钱江隧道自建成以来通过的车流呈现出较高的增长，项目未来支出主要为钱江隧道的运维成本，预计未来项目 公司盈利可以保持较稳定的增长。 本次东方红隧道股份REIT询价区间相较拟募集规模折溢价率缩减至±8%，小于2025年大多数新发行项目折溢价率的±20%，为二级市场首发上市提供更大的增长空间。项目评估值41.58亿元，考虑到项目公司其他资产和负债（不包括为搭建股债结构而需支付上海基建的其他应付款）净值约为1.98亿元，因此，本次拟发行规模为43.56亿元，询价区间对应的募集规模为40.12-47亿元，相较拟募集规模折溢价区间仅为±8%，小于2025年下半年新发行项目的±20%。 资料来源：同花顺IFIND，华西证券研究所 假设本次最终按询价区间上限4.7元/份发行，预测IRR仍在4%以上。首日若按照30%涨停测算（4.7*1.3=6.11元/份），项目IRR低于0，可能性不大。相邻项目和近期新上市项目IRR介于0.75%-4.88%之间，考虑到项目周边路网通达性高，日均车流量和通行费收入增长明显，具有一定的一级打新参与价值。 根据招募说明书假设，如按照本基金于2026年1月1日设立、募集规模为43.56亿元，对本基金的价格进行测算分析（假设不发生扩募）：如初始募集规模为43.56亿元，全周期IRR为5.73%；如初始募集规模超过45.31亿元，则全周期IRR可能低于5%；如初始募集规模超过47.86亿元，则全周期IRR可能低于4%；如初始募集规模超过60.88亿元，则全周期IRR可能低于0%。 目前已上市的高速REITs中，与本次项目区位较为相近的是平安宁波交投（杭州湾跨海大桥，2024年12月上市，首日收盘涨幅6.39%），目前IRR约为0.75%。最近上市的高速公路REITs分别还有招商高速公路（安徽亳阜高速，2024年11月上市，首日收盘涨幅-0.17%）和华