公募REITs周速览：开年放量上涨

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►二级市场：各类资产普涨，成交活跃度明显提升 本周除了租赁住房，其余板块涨幅达1.4-4.4%，涨幅靠前的是新型设施（+4.41%）、消费设施（+3.15%）和产业园区（+3.14%），仓储物流和市政环保板块也有2%以上的涨幅。 数 据 中心（IDC）板块：润泽科技数据中心、万国数据中心分别收涨5.29%、2.80%，润泽科技日均换手率提升0.38pct至1%，或是受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来需求可持续性较好，行业景气度高。根据近期交 易所发布的REITs审核关注事项，租赁型项目分派率参考值为10Y国债收益率+150BP，目前约为3.30%。2只IDC REITs的动态分派率分别下降至3.63%、3.32%，可关注资产后续波动机会。 消费基础设施板块本周表现出色，全部个券上涨。2025年下半年以来，各消费REITs仍然维持高出租率状态，租金单价稳中略有上升。临近春节等传统消费旺季，预计消费REITs基本面仍然有不错表现，值得继续关注，如目前分派率仍 较高的易方达华威市场、华安百联消费、嘉实物美消费。需要 留意的是易方达华威市场在2026年1月24日将解禁41.32%的份额。产业园区板块本周上涨3.14%，板块内所有个券均收涨。 根据下半年经营业绩来看，各园区REITs仍然面临租户退园或者缩减租赁面积的情况，主要原因有租户自购自建、经 营困难或降低成本等。各园区REITs通过以价换量策略稳定了出租率 ， 释 放 了 稳 中 向好 的迹 象，当前产业园区平均分派 率 为4.60%，显著高于其他租赁型REITs以及租赁型项目分派率参考值3.30%。对于基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs可以积极关注，如中金重庆两江、华夏金隅智造工场、创金合信首农。 租赁住房板块本周涨跌互现，5只上涨、3只下跌，涨幅靠前的是华泰苏州恒泰租赁住房（+2.56%），跌幅较大的是红土创新深圳安居（-1.11%）和华夏基金华润有巢（-1.01%）。华润有巢扩募份额即将上市，目前个券分派率3.35%在板块内仍然靠前，可继续关注。 仓储物流板块本周上涨2.23%，可挖掘子市场表现优异的项目，部分项目仍然面临供给冲击，如华泰宝湾物流REIT的嘉兴宝湾物流园周边市场新增供应量显著增加，华夏深国际REIT的贵州项目所在地新增菜鸟、丰树两个项目，且新入市 项目采取了较为激进的“以价换量”策略，致使市场租金降幅明显。 ►一级市场：中航北京昌保租赁住房正式受理 2026年1月9日，深交所正式受理中航北京昌保租赁住房REIT，拟持有的资产为滟澜新宸、国瑞熙院和未来融尚家园，项目均位于北京市昌平区未来科学城。截至2025年9月30日，滟澜新宸、国瑞熙院和未来融尚家园项目出租率分别为96.24%、96.20%和58.86%，评估价值分别为4.43、2.58和1.46亿元，合计8.47亿元。 截至2026年1月9日已申报至交易所项目进度如下：已发行待上市1单（华夏中核清洁能源2025-12-26基金合同生效），已反馈11单（平安西安高科产业园2026-1-8、中航中核集团能源2026-1-7、东方红隧道股份智能运维高速2026-1-6、山证晋中公投瑞阳供热2025-12-30、易方达广西 北 投 高 速2025-12-16、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），已受理4单（中航北京昌保租赁住房2026-1-9、中金厦门火炬产业园2025-12-31、华泰三峡清洁能源2025-12-26、博时山东铁投路桥2025-12-22）。 ►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场：各类资产普涨，成交活跃度明显提升.............................................................................................52.一级市场：深交所受理中航北京昌保租赁住房REIT.......................................................................................113.风险提示....................................................................................................................................................12 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................4图2：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................11 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................5表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................6表3：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................6表4：消费设施板块下半年基本面跟踪.............................................................................................................7表5：产业园区板块下半年运营情况跟踪..........................................................................................................7表6：产业园区板块跟踪.................................................................................................................................8表7：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................8表8：仓储物流板块下半年经营情况跟踪..........................................................................................................9表9：本周REITs个券市场价格表现...............................................................................................................10表10：本周各REITs板块成交表现................................................................................................................11 本周（2026年1月5-9日）中证REITs全收益指数收于1028.93点，周度上涨1.89%，迎来2026年开门红。周内来看，周一至周五日均成交量达1.65亿份，环比增长75.45%，日均成交额7.01亿元，环比增长69.73%，开年第一周市场放量上涨。截至1月9日，我国已上市交易的78只REITs总市值收于2233亿元，环比+2.23%，其中流通市值1230亿元。 1.二级市场：各类资产普涨，成交活跃度明显提升 本周各资产类型迎来普涨，除了租赁住房，其余板块涨幅达1.4-4.4%，涨幅靠前的是新型设施（+4.41%）、消费设施（+3.15%）和产业园区（+3.14%），仓储物流和市政环保板块也有2%以上的涨幅。除了交通设施、租赁住房外，其余板块所有个券均收涨。 数据中心（IDC）板块本周涨幅最大，润泽科技数据中心、万国数据中心分别收涨5.29%、2.80%，润泽科技日均换手率提升0.38pct至1%，或受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来需求可持续性较好，行业景气度高。根据润泽数据REIT的下半年经营情况报告，润泽数据2025年8-12月的月末时点上架率分别为99.25%、99.24%、99.30%、99.35%和99.35%，经营情况稳定。 根据近期交易所发布的REITs审核关注事项，租赁型项目分派率参考值为10Y国债收益率+150BP，目前约为3.30%（1.89%+150BP）。2只IDC REITs的动态分派率分别下降至3.63%、3.32%，可关注资产后续波动机会。 数据来源：WIND、各REITs三季度报告、招募说明书，华西证券研究所 消费基础设施板块本周表现出色，全部个券上涨，涨幅靠前的是易方达华威市场（+7.84%）、华夏大悦城商业（+5.87%）和华安百联消费（+4.19%），涨幅靠后的是中金印力消费（+0.96%）。根据深交所上市交易消费REITs所披露的下半年经营业绩来看，各消费REITs仍然维持高出租率状态，租金单价稳中略有上升。临近春节等传统消费旺季，预计消费REITs基本面仍然有不错表现，值得继续关注，如目前分派率仍然较高的易方达华威市场、华安百联消费、嘉实物美消费。需要留意的是易方达华威市场REIT在2026年1月24日将解禁41.32%的份额。 产业园区板块本周上涨3.14%，板块内所有个券均收涨，涨幅靠前的是广发成都高投产业园（+6.91%）、招商科创（+6.24%）和中金重庆两江（+5.06%），涨幅靠后的是博时津开产园（+0.94%）和中金联东科创（+1.08%）。 根据深交所上市交易园区REITs所披露的下半年经营业绩来看，各园区REITs仍然面临租户退园或者缩减租赁面积的情况，主要原因有租户自购自建、经营困难或降低成本等。各园区REITs通过以价换量策略稳定了出租率，释放了稳中向好的迹象，如华夏和达高科孵化器项目出租率已从7月末57.09%提升至12月末65.11%，尽管对应月末时点租金单价从1.33元/平/天下调至1.16元/平