公募REITs周速览：半年度数据出炉，产业园区普遍承压

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明1[Table_Title]半年度数据出炉，产业园区普遍承压[Table_Title2]公募REITs周速览（2025年7月7-11日）[Table_Summary]本周（2025年7月7日-11日）中证REITs全收益指数收于1103.87点，周度下跌1.12%，跌回至7月初水平，整体表现较弱，周内5个交易日均为阴线。中证REITs（收盘）指数收于876.64点，周度下跌1.12%。我国REITs市场68个已上市项目本周总市值收于2052亿元，环比下跌1.30%。大类资产角度，本周REITs跌幅靠前，权益市场表现亮眼，沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债分别 上 涨0.82%、1.96%、2.36%、0.62%和0.76%，均 跑 赢REITs，沪银、COMAX黄金也表现不错。►二级市场七大REITs板块均下跌，租赁住房跌幅最大达2.76%，能源设施相对抗跌。租赁住房板块的8只REITs齐跌，回调程度较大的是中金厦门安居（-4.44%）、红 土创 新深 圳 安 居 （-3.76%）和华夏基金华润有巢（-3.59%），均为近期大 幅上涨的扩募概念股。多家REITs披露了上半年主要运营数据，产业园区整体普遍承压，出租率及租金单价出现了一定波动。一方面各项目所在区域的租赁需求相对减少，另一方面，部分园区为吸 引租户继续采用“以价换量”的策略，引发周边区域竞争加剧。产业园区租户缩减租赁面积或退园的原因主要有搬至自建或者 自购办公场地、经营出现困难而缩减场地或退园，以及正常流动退园。多家基金管理人及运管机构积极开展招商工作。市场整体成交活跃度较上周下降，日均成交额5.50亿元、日均成交量1.20亿份、日均换手率0.59%，环比分别下降17.36%、18.65%、0.15pct。明阳智能新能源、鹏华深圳能源将迎解禁，惜售情绪可能减缓解禁减持带来的价格压力。REITs全线下跌带来估值调整。从中债估值收益率来看，交通（5.37%）、仓储物流（4.97%）、产业园区（4.76%）板块靠前，项目间估值表现分化较为明显，个券具有挖掘 空间。从现 金 分 派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是交通（4.30%）、仓储（4.03%）和消费（3.70%）。►一级市场华夏华润商业REIT拟申请第二次扩募并新购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇，这是继昆山万象汇之后，该REIT的再次计划扩募。万象汇是华润集团旗下三大商业产品线之一，定位区域型购物中心，主要布局一二线 城市区域中心及三线城市核心地段。本次拟购入的万象汇项目 运营情况良好，现金流稳定，值得关注。风险提示公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。[Table_Author]分析师：姜丹联系电话：分析师：郑日诚联系电话： 正文目录1.二级市场....................................................................................................................................................41.1.价格：租赁住房跌幅最大..........................................................................................................................41.2.流动性：整体成交活跃度下降...................................................................................................................81.3.估值：交通、仓储、产业园估值靠前........................................................................................................102.一级市场...................................................................................................................................................112.1.华润商业拟二次扩募购入杭州、沈阳、淄博3个万象汇项目.......................................................................112.2.本周其他要闻..........................................................................................................................................133.风险提示...................................................................................................................................................14图表目录图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................8图3：C-REITs解禁分布................................................................................................................................10图4：C-REITs一级发行情况（亿元）............................................................................................................13表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................4表3：2025年上半年部分REITs主要运营数据.................................................................................................5表4：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................7表5：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................8表6：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................9表7：C-REITs的中债估值收益率变化及当前预测的现金分派率.......................................................................11表8：C-REITs扩募主要情况..........................................................................................................................12 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明3本周（2025年7月7日-11日）中证REITs全收益指数收于1103.87点，周度下跌1.12%，跌回至7月初水平，整体表现较弱，周内5个交易日均为阴线。中证REITs（收盘）指数收于876.64点，周度下跌1.12%。我国REITs市场68个已上市项目本周总市值收于2052亿元，环比下跌1.30%。大类资产角度，本周REITs跌幅靠前，权益市场表现亮眼，沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债分别上涨0.82%、1.96%、2.36%、0.62%和0.76%，均跑赢REITs，沪银、COMAX黄金也表现不错。资料来源：WIND，华西证券研究所注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.002022/7/312022/12/312023/5/312023/10/312024/3/312024/8/312025/1/312025/6/30REIT全收益成交额（右轴）中证REITs全收益沪深300中证1000中证转债基准线（1.00） 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明1.二级市场1.1.价格：租赁住房跌幅最大本周七大REITs板块均下跌，租赁住房跌幅最大达2.76%，能源设施相对抗跌。租赁住房板块的8只REITs齐跌，回调程度较大的是中金厦门安居（-4.44%）、红土创新深圳安居（-3.76%）和华夏基金华润有巢（-3.59%），均为近期大 幅上涨的扩募概念股。产业园区板块跌幅次之达1.92%，能源板块跌幅较小，主要是市值较大的中信建投国家电投新能源、鹏华深圳能源和中航京能光伏周内表现稳定。表2：本周各大REITs板块价格表现数据来源：WIND，华西证券研究所注：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年4月1日。上周涨跌幅0.72%0.86%0.93%0.57%1.16%-0.21%0.23% 4本周涨跌幅当月涨跌幅-1.92%-1.01%-0.77%-0