公募REITs周速览：市场成交仍偏冷清

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►二级市场：数据中心领跌、能源领涨，择机配置高分派率优质个券 本周各资产板块除能源（+0.67%）外全部下跌，跌幅介于0.32%~3.63%，跌幅最大的是数据中心（-3.63%），消费、仓储、租赁住房板块均下跌1.5%左右，这四个板块个券全部收跌。 数据中心板块本周领跌市场，润泽、万国跌幅分别达3.73%、3.44%，一方面受权益市场影响，中证算力指数本周回撤了1.73%，另一方面分派率已接近租赁型项目分派率参考值3.28%，继续上涨的空间暂时有限。润泽、万国分派率目前分别升至3.45%、3.47%，可视权益市场AI算力行情、结合扩募择机配置。 能源是本周唯一收涨板块。中信建投国家电投新能源本周5日连涨，或与3月4日公告保理融资安排有关。项目公司拟进行保理融资3.82亿元，融资资金主要向投资者进行分配，降低国补回款周期波动风险，提高投资者收益稳定性。目前项目中债估值收益率约3.62%，分派率在7.92%，底层资产为风电项目，且区域消纳能力强，在3月29日解禁前可以继续跟踪关注保理分配事项。 消费板块本周继续下跌。商业不动产REITs申报数量继续增多，部分项目分派率具有吸引力，可能限制了已上市消费设施REITs的上涨空间。本周调整后，板块平均分派率升至3.87%，目前分派率较高的仍然是华安百联消费、嘉实物美消费和中金印力消费。关注商业不动产打新及消费REITs的调整机会。 租赁住房本周亦继续下跌，板块分派率升至约3.1%，可关注后续利率调整的板块交易机会，尤其是政策属性更强的保租房个券，如北京保障房、厦门安居。配置上优先关注分派率约在3.36%的城投宽庭和华润有巢。 园区整体也较弱，招商科创本周有较大幅度调整，分派率已升至5.2%，项目所在区域租赁市场竞争加剧，租金竞争激烈。但项目新增注册地址使用服 务费，对项目可供分配金额有较大弥补，另外项目设有收益分配调节机制，可以关注。 交通板块本周跌幅较小，个券涨跌互现，1月经营数据出炉，由于春运时段延后，大部分路产同比明显下滑，建议结合2月数据整体评估车流情况。中金安徽交控跌幅靠前，需留意宁九高速作为沿江高速的平行路段的影响是否持续。 ►一级市场：天津长荣股份拟申报商业不动产REITs 2026年3月5日，天津长荣股份公告，拟作为原始权益人，以天津市南开区的商业写字楼悦府广场1号楼（“长荣大厦”）作为底层资产设立招商长荣商业不动产REIT。截至2026年3月6日，市场合计申报了14只商业不动产REITs。 商业不动产REITs方面，本周交易所对华夏银泰百货、光大保德信光大安石、中信建投首农食品集团、华安陆家嘴、国泰海通砂之船5只也反馈了审核意见。基础设施REITs方面，本周交易所受理2单（国金嘉泽新能源2026-3-2、建信天津临港发展集团港口2026-3-2）。►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场：数据中心领跌、能源领涨，成交依旧较弱......................................................................................42.一级市场：天津长荣股份拟申报商业不动产REITs.........................................................................................103.风险提示....................................................................................................................................................12 图表目录 图1：C-REITs市场整体表现...........................................................................................................................3图2：C-REITs日均换手率..............................................................................................................................4图3：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................10 表1：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表2：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................5表3：能源设施板块跟踪.................................................................................................................................6表4：消费设施板块跟踪.................................................................................................................................7表5：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................7表6：产业园区板块跟踪.................................................................................................................................8表7：交通设施板块跟踪.................................................................................................................................9表8：其他板块跟踪........................................................................................................................................9表9：本周各REITs板块成交表现..................................................................................................................10表10：14只商业不动产REITs的基本信息.....................................................................................................11 本周（2026年3月2-6日）中证REITs全收益指数收于1,027.6点，周度环比下跌0.79%，较1月末下跌2.36%，日均换手率仅为0.37%，低于60日平均值0.46%，成交活跃度依旧不高。截至3月6日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2250亿元，周度环比-1.06%，其中流通市值1245亿元。 1.二级市场：数据中心领跌、能源领涨，成交依旧较弱 本周各资产板块除了能源设施（+0.67%）外全部下跌，跌幅介于0.32%~3.63%，跌幅最大的是数据中心（-3.63%），消费、仓储、租赁住房板块均下跌1.5%左右，跌幅较小的有市政环保（-0.32%）、交通设施（-0.51%）。 全市场仅18只个券收涨，59只个券收跌，2只收平，其中：消费、仓储、租赁住 房 、 数 据 中 心板 块 个 券 全部 收 跌。涨 幅 靠 前的 是中 信建 投 国 家电 投新能源（+2.18%）和华夏南京交通高速公路（+1.89%），跌幅靠前的是中金安徽交控（-4.41%）和招商科创（-4.32%）。 数 据 中 心（IDC） 板块本周领跌市场，润泽科技、万国跌幅分别达3.73%、3.44%，日均换手率分别达到1.24%、1.77%，板块交易活跃。板块下跌，一方面受权益市场影响，中证算力指数本周回撤了1.73%，另一方面板块分派率已接近租赁型项目分派率参考值（10Y国债收益率1.78%+150BP=3.28%），继续上涨的空间暂时有限。润泽、万国分派率目前分别升至3.45%、3.47%，可视权益市场AI算力行情、结合润泽扩募进程（本次扩募对润泽资产体量有较明显的扩张）择机配置。 能 源 设 施 是本 周 唯 一 收 涨 板 块，涨 幅 靠前的是中 信 建 投 国 家 电投 新 能 源（+2.18%）和华夏特变电工新能源（+1.39%），华夏华电清洁能源收跌1.44%。中信建投国家电投新能源、中航京能国际能源将于2026年3月29日解禁25%、17%。 中信建投国家电投新能源本周表现不错，5日连涨，或与3月4日公告保理融资安排有关。项目公司与保理银行拟开展附有追索权的国内保理业务，借款类型为保理融资，签署的合同金额为3.82亿元，融资利率为保理款项发放前一工作日1年期LPR减80个基点，融资资金主要向投资者进行分配，降低国补回款周期波动风险，提 高 投 资者收益稳定性。目前项目中债估值收益率（IRR）约3.62%，分派率在7.92%，底层资产为风电项目，且区域消纳能力强，在3月29日解禁前可以继续跟踪关注保理分配事项。此外，仍可进行保理融资安排的还有中信建投明阳智能新能源（约4,105万元，尚未公告保理安排）。 消费板块本周继续下跌，跌幅靠前的是华夏中海商业（-3.39%）、华夏金茂商业（-2.55%）和华夏首创奥莱（-2.23%）。商业不动产REITs申报数量继续增多，部分项目分派率具有吸引力，可能限制了已上市的消费设施REITs的上涨空间。本周调整后，板块平均分派率升至3.87%，目前分派率较高的仍然是华安百联消费、嘉实物美消费和中金印力消费。关注商业不动产REITs打新及消费REITs的调整机会。 租赁住房板块本周亦继续下跌，跌幅靠前的是红土创新深圳安居（-2.83%）和华夏北京保障房（-1.98%）。租赁住房板块基本面优秀，高出租率和租金 优势保障了分子端较好的现金流稳定性，板块可能更受分母端折现率的影响。 目前租赁住房板块分派率升至约3.09%，可关注后续利率调整的板块交易机会，尤 其 是 政 策 属 性更 强 的 保租