公募REITs周速览：关注华夏中核清洁能源打新

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 华夏安博仓储REIT基金合同已于11月18日生效，截至本周尚未确定上市日期。华夏中核清洁能源REIT将于12月17日（星期三）启动询价。 ►证监会债券司：推动不动产投资信托基金高质量发展 12月9日，中国证监会债券司发表署名文章，结合境内REITs试点成果经验及调研情况，对我国REITs市场现状和功能定位、影响高质量发展的问题及对策分析作了研究和探讨。 文章指出，我国REITs市场旨在服务于不动产行业的转型发展，可以考虑将能源、铁塔、仓储物流等强运营型不动产项目培育成“大而优”的全国性龙头REITs主体，将高速、园区、水电气热等市场化运营程度相对有限的不动产项目打造为“小而精”的区域性优质主体。 大型优质产业集团可以通过发行REITs做优做强轻资产运营，实现不动产投融建管退全生命周期管理。一般产业方或其他市场参与主体可以将资产出让给拟上市或已上市REITs实现权益融资退出，进而促进不动产行业向规模化专业化发展。文章建议央 企 按 照“一央企一平台”的总体思路，打造全国统一REITs平台；地方项目以省级为单位，按照“一领域一平台”的总体思路，推动区域内同类资产通过REITs平台进行整合。在REITs治理结构和激励机制方面，文章提出可以提高产 业方参与治理程度，同时优化激励机制，除对运营管理机构的激励外，进一步将激励传导至团队和个人；同时探索将管理人收费与资产管理规模、收入情况挂钩的机制。 此外，文章提出要扩大REITs市场覆盖面，加大加快优质项目供给，降低发行REITs时间成本和机会成本，满足投资者规模配置需求。推动商业不动产和基础设施公募REITs协调发展，按资产类型规定返投和自持要求，逐步允许收益互补、风险互补的相似类别资产打包发行或扩募，适当放宽杠杆率限制，支持REITs通过外部借款等债权融资方式收购资产等。►一级市场：中核清洁能源打新吸引力尚可 华夏中核清洁能源REIT启动询价，询价区间3.356~5.033元/份，拟发售3亿份，预计募集资金10.068~15.099亿元。项目底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站，总装机容量15万千瓦，优先发电计划电量占比仍然较大，量价情况较为稳定。新疆当地光伏发电条件优良，光伏项目容易对项目带来弃水和消纳压力，但影响可控。 目前已上市的嘉实中国电建清洁能源REIT底层资产也为水电站项目，总装机容量13.7万千瓦，项目剩余期限34.27年，与中核清洁能源36年接近，可作为定价参照。 根据项目招募说明书，中核清洁能源预测期首个完整年度的单位可供分配金额为0.236元，按照询价区间上限5.033元、评估值对应单位价格4.177元、询价区间下限3.356元测算的分派率分别为4.70%、5.66%、7.04%。根据嘉实项目2025年三季度报告，目前嘉实项目分派率约在4.3~4.4%之间，低于中核清洁能源按照价格上限发行的分派率，参与中核清洁能源的一级发行较二级买入嘉实中国电建更具性价比。 若 发 行 后 中 核清 洁能 源分 派 率向 嘉 实项 目靠拢，按照4.3~4.4%计 算 ， 华 夏 中 核 清 洁 能 源 上 市 后 对 应 价 格 为5.372~5.497元，按照询价区间上限计算的项目上市首日涨跌幅为7-9%。若最终发行价低于询价区间上限的5.033元，性价比将进一步提升，可适当参与项目打新。 ►二级市场：数据中心继续领涨，成交情绪仍然较弱 本周REITs板块表现有所分化，数据中心以1.54%涨幅大幅领先其他资产类型，交通设施跌幅最大达0.81%。 市政环保板块本周收涨0.53%，主要是济南能源供热、绍兴原水水利上涨带动。中航首钢绿能在连续下跌后，项目IRR在4%左右，留意项目垃圾来源稳定性。济南能源供热已进入供暖期收入确认季，可博弈项目在供暖季确认的采暖费收益，留意供热期长短、外购热源成本等变化对可供分配的影响。 租赁住房板块本周收涨0.41%。上周提示关注的华夏北京保障房、招商蛇口租赁住房分派率分别为2.88%（高于深圳安居、厦门安居）、3.18%，本周下跌的汇添富上海地产、国泰海通城投宽庭分派率分别为4.05%和3.27%，下周均可重点关注。华润有巢向原持有人配售已完成，可关注配售弃购率及复牌后填权情况。 产 业 园区板块本周收涨0.23%，多只个券基本面相对欠佳、前期跌幅较大的个券强势反弹，但园区板块的去化压力仍在，对于高分派率个券仍需谨慎。 ►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.证监会债券司：推动不动产投资信托基金高质量发展......................................................................................52.一级市场：华夏中核清洁能源REIT启动询价.................................................................................................63.二级市场：数据中心继续领涨，成交情绪仍然较弱.........................................................................................94.风险提示....................................................................................................................................................14 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................4图2：中证REITs全收益指数近期日度走势（2025-1-8~ 2025-12-12）...............................................................4图3：华夏中核清洁能源REIT底层资产...........................................................................................................7图4：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................14 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................5表2：能源类项目一级发售的投资者结构..........................................................................................................7表3：华夏中核清洁能源REIT一级打新测算....................................................................................................8表4：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................9表5：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................9表6：市政环保板块跟踪................................................................................................................................10表7：市政环保板块跟踪................................................................................................................................11表8：产业园区板块跟踪................................................................................................................................12表9：本周REITs个券市场价格表现...............................................................................................................13表10：本周各REITs板块成交表现................................................................................................................14 本周（2025年12月8-12日）中证REITs全收益指数收于1028.50点，周度下跌0.29%，已回到2025年2月底左右位置，市场仍然处于弱区间震荡。周内来看，本周先跌后略有修复，周一周二累计下跌0.62%，周三上涨0.43%，周四周五累计又收跌0.10%。截至12月12日，我国已上市的77只REITs总市值收于2176亿元，环比-0.08%，其中流通市值1168亿元。 华夏安博仓储REIT基金合同已于11月18日生效，截至本周尚未确定上市日期。华夏中核清洁能源REIT将于12月17日（星期三）启动询价。 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 资料来源：WIND，华西证券研究所 1.证监会债券司：推动不动产投资信托基金高质量发展 12月5日，证监会主席吴清在人民日报发表署名文章《提高资本市场制度的包容性适应性（学习贯彻党的二十届四中全会精神）》指出，要稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化。 12月9日，中国证监会债券司司长韩卓、中国证监会债券司法制小组负责人姜洁在上海证券报发表署名文章《推动不动产投