公募REITs周速览：嘉实京东仓储REIT拟扩募

证券研究报告|固收研究报告 2025年07月06日 嘉实京东仓储REIT拟扩募 评级及分析师信息 分析师：姜丹邮箱：jiangdan3@hx168.com.cnSACNO：S1120524030002联系电话：分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSACNO：S1120524040003联系电话： 公募REITs周速览（2025年6月30日-7月4日） 本周（2025年6月30日-7月4日）中证REITs全收益指数收于1116.42点，周度上涨0.66%，在上周回调1.38%后迎来反弹。中证REITs（收盘）指数收于886.60点，周度上涨0.65%。我国REITs市场已上市项目达68个，本周总市值收于 2079亿元，环比上涨0.87%。 大类资产角度，本周A股、转债和黄金白银表现亮眼，沪深300、中证500、中证转债、COMEX黄金、沪金、沪银均跑赢REITs，恒生科技表现不佳。 ►二级市场 七大REITs板块仅仓储物流下跌，其他资产有所反弹。交通设施板块上周跌幅最大，达2.19%，本周则以1.16%的涨幅领先，主要是东部经济发达区域的路产（华夏南京交通高速、浙商沪杭甬、招商高速公路）的强势反弹带动，这些路产的车流量和路费收入同比基本也有显著的增长。仓储物流板块下跌主要因为市值最大的中金普洛斯下跌了1.45%。 本周市场整体成交活跃度较上周提升，日均成交额6.66亿元、日均成交量1.48亿份、日均换手率0.74%，环比分别上升14.96%、23.47%、0.13pct。市政环保、消费设施和产业园区换手率领先，其中市政环保已连续3周活跃度靠前。 REITs项目估值仍然分化。从中债估值收益率来看，交通 （5.17%）、仓储物流（4.93%）、产业园区（4.60%）板块靠前，项目估值表现分化较为明显，个券具有挖掘空间。 ►一级市场 嘉实京东仓储REIT拟扩募西安、合肥2个物流项目。7月5日，嘉实京东仓储基础设施REIT公告，拟扩募西安、合肥2个项目，这是继红土创新盐田港、中金普洛斯之后第三只启动扩募的仓储物流REITs项目，其中，西安项目包括两栋分拣中心、两栋综合物流建筑、其他附属用房及地下配套，建面合计 10.72万平方米；合肥项目包括十一栋物流仓库、一栋设备用房及其他附属用房，建面合计14.56万平方米。 中航易商仓储物流REIT的原始权益人易商集团港股私有 化。华安外高桥REIT的W4-3地块14#仓库涉及租户提前退租及新租户签约，项目公司实现租赁期限无缝衔接，新签约租金较原租户同期预计收入基本持平。目前仓储物流中债估值收益率较高，优质的仓储物流项目值得挖掘。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场4 1.1.价格：交通板块止跌领涨4 1.2.流动性：市政环保换手率仍领先7 1.3.估值：交通、仓储、产业园估值靠前9 2.一级市场10 2.1.嘉实京东仓储REIT拟扩募西安、合肥2个物流项目10 2.2.本周其他要闻12 3.风险提示13 图表目录 图1：REITs市场整体表现3 图2：本周C-REITs成交情况7 图3：C-REITs解禁分布9 图4：本周C-REITs中债估值收益率（%）10 图5：本周C-REITs的P/NAV表现10 图6：C-REITs一级发行情况（亿元）12 表1：近期各大类资产市场表现对比4 表2：本周各大REITs板块价格表现4 表3：交通基础设施REITs主要运营情况对比5 表4：泰康人寿对中金普洛斯REIT的买卖情况5 表5：本周REITs个券市场价格表现6 表6：本周各REITs板块成交表现7 表7：本周REITs个券成交表现8 表8：C-REITs扩募主要情况11 本周（2025年6月30日-7月4日）中证REITs全收益指数收于1116.42点，周度上涨0.66%，在上周回调1.38%后迎来反弹。中证REITs（收盘）指数收于886.60点，周度上涨0.65%。我国REITs市场已上市项目达68个，本周总市值收于2079亿元，环比上涨0.87%。 大类资产角度，本周A股、转债和黄金白银表现亮眼，沪深300、中证500、中证转债、COMEX黄金、沪金、沪银均跑赢REITs，恒生科技表现不佳。 图1：REITs市场整体表现 1.35 REIT全收益成交额（右轴）中证REITs全收益沪深300 中证500中证1000中证转债 基准线（1.00） 9.00 1.25 1.15 1.05 0.95 0.85 0.75 0.65 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.550.00 2021/9/302022/2/282022/7/312022/12/312023/5/312023/10/312024/3/312024/8/312025/1/312025/6/30 资料来源：WIND，华西证券研究所 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。 注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 债券 期货 中证全债 中证国债中证公司债中证转债SHFE黄金SHFE白银 COMEX黄金 0.17% 0.16% 0.08% 1.21% 0.90% 1.24% 4.20% 0.22% 0.25% 0.05% 0.86% 1.60% 2.36% 3.56% 2.17% 2.10% 1.00% 4.66% 6.71% 4.98% 8.74% 1.36% 1.11% 1.75% 7.94% 26.01% 18.94% 29.71% 表1：近期各大类资产市场表现对比 指数名称 本周涨跌幅 6月至今涨跌幅 近三 个月涨跌幅 年初至今涨跌幅 中证REITs全收益指数 0.66% 0.99% 4.68% 15.35% 中证REITs(收盘) 0.65% 0.98% 2.30% 12.29% 产业园区 0.72% 1.23% -0.90% 10.99% 消费设施 0.86% 1.15% 15.06% 37.51% REITs 市政环保 0.93% 1.67% 7.93% 8.66% 能源设施 0.57% 0.51% 2.98% 13.29% 交通设施 1.16% 1.46% 6.15% 15.70% 仓储物流 -0.21% 0.46% 5.41% 17.16% 租赁住房 0.23% 0.42% 15.45% 27.88% 沪深300 1.54% 1.17% 2.44% 1.20% 股票 中证500中证1000 0.81%0.56% -0.07%-0.69% 0.92%1.37% 3.24%5.95% 恒生科技 -2.34% -1.63% -3.31% 16.74% 数据来源：WIND，华西证券研究所 注1：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年4月1日。注2：本周各资产表现未考虑新上的中金亦庄和绿发商业的行情表现。 1.二级市场 1.1.价格：交通板块止跌领涨 本周七大REITs板块仅仓储物流下跌，其他资产有所反弹。交通设施板块上周跌幅最大，达2.19%，本周则以1.16%的涨幅领先其他板块，主要是东部经济发达区域的路产（华夏南京交通高速、浙商沪杭甬、招商高速公路）的强势反弹带动，这些路产的车流量和路费收入同比基本也有显著的增长。 0.72% 1.23% 10.99% 市政环保 -1.29% 交通设施 -2.19% 6.15% 15.70% 租赁住房 -1.79% 17.16% -1.14% 仓储物流 -0.09% 能源设施 15.45%27.88% 0.23% 5.41% 0.46% 0.42% -0.21% 6% 1.4 1.16% 13.29% 2.98% 0.51% 0.57% 8.66% 7.93% 93%1.67% 0. 37.51% 15.06% 1.15% 0.86% -1.10% 消费设施 -0.90% -1.18% 产业园区 年初至今涨跌幅 近三个月涨跌幅 6月至今涨跌幅 本周涨跌幅 上周涨跌幅 板块 表2：本周各大REITs板块价格表现 数据来源：WIND，华西证券研究所 注：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年4月1日。 代码 资产类型 基金简称 上周涨跌幅本周涨跌幅日均收费车流量1-5路费收入1-5月日均收费车流量1-4路费收入1-4月 月累计同比累计同比月累计同比累计同比 - . . . 6% 53% 1.73% 1.35% 0.93% 0.77% 2.10% 2.70% 11.50% 4.36% 11.00% 9.27% -17.40% 4.10% -4.48% 8.30% 1.97% 1.70% 11.08% -12.00% 1.00% 4.92% 12.80% 5.22% 11.30% 9.11% -16.90% 1.50% -3.53% 8.90% 3.00% 1.30% 10.07% -11.60% 0.48% -14.20% -9.30% -14.10% -9.30% -8.89% -12.50% -6.48% -11.03% 0.07% -0.54% 工银河北高速REIT 508086.SH交通基础设施 1.20% 10.20% 0.20% 9.00% 0.19% -0.48% 华夏越秀高速REIT 180202.SZ交通基础设施 -1.73% -0.62% -0.63% 0.58% 0.31% -0.76% 平安广州广河REIT 180201.SZ交通基础设施 -12.37% -8.01% -11.52% -7.19% 0.39% -0.80% 国金中国铁建REIT 508008.SH交通基础设施 -1.07% 易方达深高速REIT 508033.SH交通基础设施 0.47% 中金山东高速REIT 508007.SH交通基础设施 85% -2 中金安徽交控REIT 508009.SH交通基础设施 33% -2 华夏中国交建REIT 508018.SH交通基础设施 -5.69% 平安宁波交投REIT 508036.SH交通基础设施 2. 96% -1 招商高速公路REIT 180203.SZ交通基础设施 2.9 3.16% 浙商沪杭甬REIT 508001.SH交通基础设施 3.91% -6.72% 508069.SH交通基础设施华夏南京交通高速公路REIT 508066.SH交通基础设施华泰江苏交控REIT-5.40%0.71%16.04%17.05%15.46%16.51% 表3：交通基础设施REITs主要运营情况对比 数据来源：WIND、各REITs的2025年4月、5月主要经营数据公告，华西证券研究所 仓储物流板块下跌主要受市值最大的中金普洛斯REIT下跌了1.45%拖累。根据中金普洛斯REIT在7月2日发布的《简式权益变动报告书》，泰康人寿在2025年 2月18日-2025年7月1日内，通过上交所集中竞价方式减持中金普洛斯1200份， 通过大宗交易方式减持中金普洛斯1381万份，合计减持1381.12万份，占本基金总 份额的0.71%，其中7月1日以集中竞价方式在3.791元卖出1200份。 表4：泰康人寿对中金普洛斯REIT的买卖情况 日期 买卖方向 买卖方式 价格区间（元/份） 成交数量（份） 2025/1/1-2025/1/31 卖出 集中竞价 3.361-3.362 161,100 2025/2/