REITs行业周报：嘉实京东仓储物流REIT扩募启动，环保REITs单周表现优异

REITs 2025年07月06日 投资评级：看好（维持）行业走势图 嘉实京东仓储物流REIT扩募启动，环保REITs单 周表现优异 ——行业周报 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 36% 沪深300 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 24% 12% 0% -12% 2024-072024-112025-03 数据来源：聚源 《六部门联合发文支持消费基础设施发行REITs，中海正式申报公募REITs—行业周报》-2025.6.29 《全国首批数据中心REITs注册通过，保障房REITs表现持续优异—行业周报》-2025.6.22 《华夏北京保障房REIT扩募发售完成，保障房REITs表现持续优异—行业周报》-2025.6.15 嘉实京东仓储物流REIT扩募启动，环保REITs单周表现优异 2025年第27周，中证REITs（收盘）指数为886.6，同比上涨12.84%，环比上涨0.65%；中证REITs全收益指数1116.42，同比上涨19.81%，环比上涨0.66%。本周REITs市场交易规模成交量达7.39亿份，同比增长47.21%；成交额达33.28亿元，同比增长69.88%；区间换手率3.7%，同比增长0.82%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 相关研究报告 -0.04%、+2.34%、+0.82%、+0.58%、+1.03%、+0.62%、+0.73%；一月涨跌幅分别为+5.97%、+4.28%、+1.27%、+2.14%、+1.21%、+3.95%、+3.42%。我们认为， 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 两只数据中心公募REITs定价完成，嘉实京东仓储物流REIT扩募启动 南方润泽科技数据中心REIT将于7月14日正式启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元。南方万国数据 中心REIT认购倍数高达166.10倍，将于7月14日正式启动公众投资者发售， 每份定价3.00元，总发行规模8亿份，募集资金24亿元。上交所发布《嘉实基金管理有限公司关于决定嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，标志着嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金正式启动扩募工作。 一周行情：环保REITs单周上涨1.94%，单月累计上涨4.28% 2025年第27周，中证REITs（收盘）指数为886.6，同比上涨12.84%，环比上涨 0.65%，2024年年初至今累计上涨17.21%，同期沪深300指数累计上涨16.06%，累计超额收益+1.15%；中证REITs全收益指数1116.42，同比上涨19.81%，环比上涨0.66%，2024年年初至累计上涨29.55%，累计超额收益+13.49%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 -0.04%、+2.34%、+0.82%、+0.58%、+1.03%、+0.62%、+0.73%；一月涨跌幅分别为+5.97%、+4.28%、+1.27%、+2.14%、+1.21%、+3.95%、+3.42%。 一级跟踪：16只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 2025年第27周，共有16只REITs基金等待上市，本周创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、两只数据中心公募REITs定价完成，嘉实京东仓储物流REIT扩募启动3 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨0.65%4 2.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨0.65%4 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨0.66%5 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长47.21%6 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比下降1.43%7 3、分板块表现：环保REITs单周上涨2.34%，单月累计上涨4.28%8 4、一级跟踪：16只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃12 5、投资建议：维持行业“看好”评级13 6、风险提示14 图表目录 图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨4 图2：中证REITs（收盘）指数2024年初以来累计超额收益+1.15%4 图3：中证REITs全收益指数环比上涨5 图4：中证REITs全收益指数2024年初以来累计超额收益+13.49%5 图5：REITs市场交易规模成交量达7.39亿份，同比增长47.21%6 图6：REITs市场交易规模成交额达33.28亿元，同比增长69.88%6 图7：REITs市场区间换手率3.7%，同比增长0.82%6 图8：近30日REITs市场成交总量达36.81亿份，同比下降1.43%；成交总额达169.72亿元，同比增长4%7 图9：近30日平均区间换手率0.63%，同比下降5.29%7 图10：保障房REITs本周下跌0.04%8 图11：环保类REITs本周上涨2.34%8 图12：高速公路类REITs本周上涨0.82%9 图13：产业园区类REITs本周上涨0.58%9 图14：仓储物流类REITs本周上涨1.03%10 图15：能源类REITs本周上涨0.62%10 图16：消费类REITs本周上涨0.73%11 表1：两只数据中心公募REITs定价完成，嘉实京东仓储物流REIT扩募启动3 表2：本周富国首创水务REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、浙商沪杭甬REIT涨幅靠前11 表3：16只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃12 1、两只数据中心公募REITs定价完成，嘉实京东仓储物流 REIT扩募启动 （1）“南方润泽科技数据中心REIT”（上市代码：180901）最终认购倍数高达167.06倍，市场反响强烈。该基金将于7月14日正式启动向公众投资者发售，每 份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元。“南方万国数据中心REIT”（上市代码：508060）已完成网下询价，认购倍数高达166.10倍。该基金将于7月14日正式启动公众投资者发售，每份定价3.00元，总发行规模8亿份， 募集资金24亿元。 （2）上交所发布《嘉实基金管理有限公司关于决定嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，标志着嘉实京东仓储 物流封闭式基础设施证券投资基金正式启动扩募工作。扩募公告显示，嘉实京东仓储REIT拟购入的基础设施项目为位于陕西省西安市西安国际港务区的京东西北电子商务营业中心（简称“西安项目”）和位于安徽省合肥市长丰县的京东安徽电子商务产业园二期项目（简称“合肥项目”）。 时间政策 表1：两只数据中心公募REITs定价完成，嘉实京东仓储物流REIT扩募启动 2025/7/2“南方润泽科技数据中心REIT”（上市代码：180901）最终认购倍数高达167.06倍，市场反响强烈。该基金将于7月 14日正式启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元。“南方万国数 据中心REIT”（上市代码：508060）已完成网下询价，认购倍数高达166.10倍。该基金将于7月14日正式启动公众投 资者发售，每份定价3.00元，总发行规模8亿份，募集资金24亿元。 2025/7/4上交所发布《嘉实基金管理有限公司关于决定嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，标志着嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金正式启动扩募工作。扩募公告显示，嘉实京东仓储REIT拟购入的基础设施项目为位于陕西省西安市西安国际港务区的京东西北电子商务营业中心（简称“西安项目”）和位于安徽省合肥市长丰县的京东安徽电子商务产业园二期项目（简称“合肥项目”）。 资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨0.65% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨0.65% 2025年第27周，中证REITs（收盘）指数为886.6，同比上涨12.84%，环比上涨0.65%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨17.21%，同期沪深300指数累计上涨16.06%，累计超额收益+1.15%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨 1200 1000 800 600 400 200 2022W40 2022W45 2022W49 2022W53 2023W5 2023W9 2023W13 2023W17 2023W21 2023W25 2023W29 2023W33 2023W37 2023W42 2023W46 2023W50 2024W2 2024W6 2024W11 2024W15 2024W19 2024W23 2024W27 2024W31 2024W35 2024W39 2024W43 2024W47 2024W51 2025W3 2025W7 2025W11 2025W15 2025W19 2025W23 2025W27 0 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 中证REITs（收盘）指数环比 数据来源：Wind、开源证券研究所（W代表周，下同） 图2：中证REITs（收盘）指数2024年初以来累计超额收益+1.15% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 累计超额收益（右轴）中证REITs（收盘）指数累计收益沪深300累计收益（右轴） 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 2023W52 2024W2 2024W4 2024W6 2024W9 2024W11 2024W13 2024W15 2024W17 2024W19 2024W21 2024W23 2024W25 2024W27 2024W29 2024W31 2024W33 2024W35 2024W37 2024W39 2024W41 2024W43 2024W45 2024W47 2024W49 2024W51 2025W1 2025W3 2025W5 2025W7 2025W9 2025W11 2025W13 2025W15 2025W17 2025W19 2025W21 2025W23 2025W25 2025W27 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 数据来源：Wind、开源证券研究所 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨0.66% 2025年第27周，中证REITs全收益指数1116.42，同比上涨19.81%，环比上涨 0.66%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨29.55%，同期沪深300指数累计上涨16.06%，累计超额收益+13.49%。 图3：中证REITs全收益指数环比上涨 1400 1200 1000 800 600 400 20