周观REITs2023年2月第2周：嘉实京东仓储基础设施REIT上市，REITs市场上涨

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略周报 2023年02月11日 REITs周报 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《1月社融的喜与忧》，2023.2.10 2.《A股市场监测A股动静框架之静态指标-》，2023.2.7 3.《疫后复苏：哪些细分领域值得关注？——深挖财报之2022年报业绩预告分析》，2023.2.7 4.《全面注册制：脉络、堰塞湖、打新A股2023年度策略（制度与新股篇）-》，2023.2.7 5.《市场扩容与震荡，业绩分化及修复公募REITs2022年回顾及四季报分析-》，2023.2.7 嘉实京东仓储基础设施REIT上市，REITs市场上涨 周观REITs2023年2月第2周 [Table_Summary] 投资要点：  嘉实京东仓储基础设施REIT上市。首只民企仓储物流公募 REITs嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月8日在上海证券交易所上市。嘉实京东仓储基础设施REIT在发行期获得投资者的高度认可。计划募集总额17.57亿元，份额5亿份，战略投资者、网下投资者和公众投资者各占比70%、21%、9%。嘉实京东仓储基础设施REIT上市当日换手率为33.22%，发行价为3.514元/份，上市当日收盘价3.92元，较发行价涨幅超11%。  本周REITs市场上涨，建信中关村产业园REIT（1.68%）领涨。本周（2023.2.6-2023.2.10）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（0.216%）收于120.42点，经营权REITs指数下跌（-0.28%）收于110.07点，产权REITs指数上涨（0.51%）收于126.64点。本周平均涨幅为0.15%，其中，建信中关村产业园REIT（1.68%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅20.42%，其中，华安张江光大园REIT（42.24%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.57%）和中金普洛斯仓储物流REIT（38.19%）较发行时价格涨幅位列前三  本周REITs成交活跃度上升。本周24只公募REITs平均换手率1.32%，成交金额平均值4.36亿元，成交量0.89亿份；上周平均换手率1.21%，成交金额平均值4.09亿元，成交量0.82亿份。24只公募REITs周度成交金额为21.78亿元，成交量为4.46亿份，较此前一周环比变化（6.46%）和（8.43%），对应上市以来历史分位水平分别为96.34%、96.34%；周度换手率为1.32%，对应上市以来历史分位水平为52.44%。  本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额6.92亿元，较此前一周环比上涨（53.46%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.91、6.92、6.11、2.85、0.71和1.96亿元，较此前一周分别环比150.00%、53.46%、45.10%、52.93%、11.33%和59.80%，区间日均换手率分别为1.89%、1.81%、1.04%、0.63%、0.98%和1.76%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达299.18、113.98、302.16、166.03、29.733和32.665亿元，累计成交量分别为78.16、16.71、30.16、39.66、3.79和10.46亿份。  本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中国交建REIT与平安广州广河REIT估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2023.02.10，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值8.6/ABS估值10.38)、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值11.75/ABS估值14.95）估值相对较低。 风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 策略周报 2 / 11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 嘉实京东仓储基础设施上市 ......................................................................................... 4 2. 公募REITs市场上涨，成交活跃度上升 ...................................................................... 5 2.1. 本周REITs市场上涨 ......................................................................................... 5 2.2. REITs成交活跃度上升 ....................................................................................... 6 2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高 ............................................... 10 3. 风险提示 .................................................................................................................... 10 策略周报 3 / 11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：嘉实京东仓储REIT战略投资者占比较大 .............................................................. 4 图2：嘉实京东仓储REIT项目历史经营情况良好，营业收入逐年稳定上升 ................... 4 图3：本周REITs市场上涨 ............................................................................................. 5 图4：华安张江光大园REIT（42.24%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.57%）和中金普洛斯仓储物流REIT（38.19%）较发行时价格涨幅位列前三 ................................ 6 图5：本周REITs成交活跃度上升 .................................................................................. 6 图6：周度成交及换手情况 .............................................................................................. 8 图7：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别） .............................................. 9 图8：本周园区基础设施REITs达成最大成交金额6.98亿元，较此前一周环比上涨（0.92%） ........................................................................................................................ 9 图9：公募REITs估值对比 ........................................................................................... 10 策略周报 4 / 11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1. 嘉实京东仓储基础设施上市 首只民企仓储物流公募 REITs嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月8日在上海证券交易所上市。 嘉实京东仓储基础设施REIT在发行期获得投资者的高度认可。计划募集总额17.57亿元，份额5亿份，战略投资者、网下投资者和公众投资者各占比70%、21%、9%。嘉实京东仓储基础设施REIT上市当日换手率为33.22%，发行价为3.514元/份，上市当日收盘价3.92元，较发行价涨幅超11%。 图1：嘉实京东仓储REIT战略投资者占比较大 图2：嘉实京东仓储REIT项目历史经营情况良好，营业收入逐年稳定上升 资料来源：Wind，德邦研究所 资料来源：嘉实京东仓储REIT招募说明书，德邦研究所 嘉实京东仓储基础设施REIT基础资产历史运营情况良好，租约长度高于行业平均水平，抗风险能力较强。嘉实京东仓储REIT基础设施资产包括重庆项目、武汉项目和廊坊项目，总建筑面积约为35.1万平方米，总估值15.65亿元。凭借高标仓品质、区位优势及资源优势等核心竞争力，在过去两年经营稳定，营业收入逐年上升，三个项目出租率均达到了100％。 表1：嘉实京东仓储REIT租约较长，租户稳定 项目名称 所在地 建筑面积（万平方米） 可出租面积（万平方米） 评估价值（亿元） 出租率 月租金单价（元/平方米） 租约期限 嘉实京东仓储REIT 京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期 重庆市巴南区 19.98 18.46 6.24 100% 22.53 6年 京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目 武汉市东西湖区 5.10 5.22 2.79 100% 32.40 5年 京东亚洲一号廊坊经开物流园 廊坊开发区 10.02 10.46 6.62 100% 36.05 6年 红土盐田港REIT 现代物流中心项目 深圳市盐田区沿港路综合保税区 32.04 26.61 17.05 100% 39.30 1-12 年不等 中金普洛斯