请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略周报 2023年05月27日 策略周报 证券分析师 吴开达 姓名 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 肖峰 姓名 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《待第三波交易潮起——A股七大资金主体面面观-》，2023.5.24 2.《科技牛深度复盘之2018-2021-》，2023.5.22 3.《两个背离，明显消化《孤阴不长，独阳不生》的后续-》，2023.5.21 4.《首批四单REITs扩募再更新，REITs市场下行周观REITs2023年5月第3周-》，2023.5.20 5.《近端次新反弹——周观新股2023年5月第3周》，2023.5.20 华安张江REIT获增持，REITs市场下行 周观REITs2023年5月第4周 [Table_Summary] 投资要点：  华安张江光大园REIT获增持。5月24晚间，华安张江光大园REIT（508000）发布《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方增持基金份额计划的公告》、《华安基金管理有限公司关于计划使用固有资金投资华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金的公告》，扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方计划使用固有资金投资华安张江光大园REIT累计增持金额合计不超过20,000万元；华安基金计划使用固有资金投资华安张江光大园REIT增持金额不超过3,000万元。  市场表现方面，本周REITs市场下行，华安张江光大园REIT（2.36%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌0.62%，REITs总指数下跌0.66%，产权REITs指数下跌0.90%，经营权REITs指数下跌0.27%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.71个百分点，跑输中证全债指数0.75个百分点，跑赢南华商品指数1.65个百分点。REITs细分类别方面，华安张江光大园REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT领涨，涨跌幅分别为2.36%、1.26%、1.17%。博时招商蛇口产业园REIT、建信中关村产业园REIT、中金厦门安居REIT领跌，涨跌幅分别为-3.88%、-2.72%、-2.42%。本周大宗交易成交额总计888.36万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.30%。其中5月23日REITs大宗交易成交额为650.44万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.39%，5月24日REITs大宗交易成交额为237.92万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.21%。  相关性方面， REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.22、0.02和0.06；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0和-0.02；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0.05和0.09。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为ICE布油，相关系数为0.051。REITs内部相关性方面，近250日中，保障性租赁住房REITs和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.73。近20日中，保障性租赁住房REITs和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.85。REITs细分类别方面，近250日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.09、0.21、0.2和0.18。近20日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.43、0.17、-0.26、-0.12、0.33和0。REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.1、0.1和0.08。近20日中，华夏杭州和达高科产园REIT、华夏中国交建高速REIT和富国首创水务封闭式REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.31、0.17和0.13。  流动性方面。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.14亿元，环比上周下降1.8%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.09和1.05亿元，环比上周分别变化了-12.9%和12.9%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.64、0.49、0.18、0.22、0.09、0.52亿元，环比上周分别变化了-16.1%、12.5%、47.6%、-10.3%、-13.3%、2.1%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设 策略周报 2/ 23 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 施，占比30.1%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.45亿份，环比上周下降7.2%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.32和0.13亿份，环比上周分别变化了-12.4%和9.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.19、0.05、0.05、0.08、0.02、0.07亿份，环比上周分别变化了-18.4%、7.0%、43.3%、-8.8%、-20.2%、3.7%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比41.7%。换手率方面，本周REITs换手率为3.6%，环比上周下降17.6%，产权和经营权换手率分别为4.4%和1.9%，环比上周分别变化了-7.3%和-6.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为4.4%、5.8%、1.6%、5.3%、2.6%、1.8%，环比上周分别变化了-17.6%、13.1%、39.4%、-8.7%、-11.3%、-3.7%。  估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.84；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为5.99%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.08；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.09%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.11；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.47%。保障性租赁住房REITs中，红土深圳安居REIT的PV倍数最小，为1.05；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.48%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.21；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.84%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.67；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为9.98%。  风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 策略周报 3/ 23 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 行业动态 ...................................................................................................................... 6 2. 一级市场 ...................................................................................................................... 7 3. 市场表现 .................................................................................................................... 10 4. 相关性 ....................................................................................................................... 16 5. 流动性 ....................................................................................................................... 19 6. 估值 ........................................................................................................................... 21 7. 风险提示 .................................................................................................................... 22 策略周报 4/ 23 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览 .............................................................................. 7 图2：一级市场REITs持续扩容....