公募REITs周速览：消费设施、租赁住房REITs领涨

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 大类资产角度，“反内卷”商品市场情绪转弱，权益板块显著回调，市场风险偏好有所降温，资金避险情绪逐渐酝酿，本周REITs与黄金表现亮眼。前期领涨的玻璃、焦煤、碳酸锂、纯碱等品种跌幅超过10%，恒生科技下跌4.94%，沪深300、中证500和中证转债跌幅介于1.3-1.7%，均跑输REITs。 ►二级市场 七 大REITs板块止跌回升，消费设施、租赁住房涨幅靠前，分别达4.58%、3.70%。华润商业作为消费设施中市值遥遥领先、唯一超过百亿的龙头，经营稳定、主动管理能力优秀，预测2025年分派率在3.4-3.5%，可关注后续扩募昆山、杭州萧山、沈阳、淄博4个万象汇资产对分派率的提升。分派率性价比较高的还有华威市场、百联消费、物美消费。 8只租赁住房REITs本周普遍上涨2-4%。6月因扩募概念大涨的华润有巢、厦门安居、北京保障房和深圳安居本 周表现不错。2025年8月1日债券征税新规发布，后续将对新发行的国债等利息收入恢复征收增值税。我国对公募REITs的分红收益暂免征收增值税，税收新规边际利好REITs的配置，尤其是出租率很稳定、经常与国债收益比价的租赁住房REITs。 本周市场整体成交情绪一般，后半周才有所回暖，本周日均成交额5.54亿元、日均成交量1.24亿份、日均换 手 率0.60%， 环 比 分 别 下 降4.95%、4.51%、0.03pct。 分板块来看，日均换手率靠前的是租赁住房、市政环保和消费设 施，但各板块换手率较上周均继续下滑且均降至1%以下。 8月解禁的项目有3个，分别是百联消费（2025/8/16）、首 创 奥特莱斯（2025/8/28）和深圳人才安居（2025/8/31），需关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。 估值方面，从中债估值收益率来看，交通5.64%、仓储物流4.99%、产业园区4.73%靠前，板块个券数量较多、估值分化较明显，具有挖掘空间。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产 业园区4.28%、仓储4.04%和 消 费3.65%，租赁住房平均分派率仅2.67%。►一级市场 8月1日，中金唯品会奥莱REIT通过上交所审核。该项目原始权益人为杉杉商业集团，基础资产为宁波市海曙区 的杉井奥特莱斯，估值29亿元，预测2026年现金分派率为5.65%。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：消费设施、租赁住房领涨.................................................................................................................41.2.流动性：成交活跃度略有下降.....................................................................................................................61.3.估值：园区、仓储板块分派率仍在4%以上..................................................................................................92.一级市场....................................................................................................................................................102.1.首发：中金唯品会奥莱REIT通过上交所审核.............................................................................................102.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................123.风险提示....................................................................................................................................................13 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................7图3：C-REITs解禁分布.................................................................................................................................9图4：C-REITs一级发行情况（亿元）............................................................................................................11 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：消费设施板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表4：租赁住房板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表5：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................6表6：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................7表7：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................8表8：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率.......................................................................................10表9：C-REITs扩募主要情况..........................................................................................................................12表10：交通设施经营数据表现........................................................................................................................13 本周（2025年7月28日-8月1日）中证REITs全收益指数收于1100.90点，周度上涨1.25%，重回1100点位，后半周呈现放量上涨状态。中证REITs（收盘）指数收于870.82点，周度上涨1.25%。本周中银中外运仓储物流、华夏华电清洁能源正式上市交易，我国REITs市场上市项目达71个，总市值收于2131亿元。 大类资产角度，“反内卷”商品市场情绪转弱，权益板块显著回调，市场风险偏好有所降温，资金避险情绪逐渐酝酿，本周REITs与黄金表现亮眼。前期领涨的玻璃、焦煤、碳酸锂、纯碱等品种跌幅超过10%，恒生科技下跌4.94%，沪深300、中证500和中证转债跌幅介于1.3-1.7%，均跑输REITs。 注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 1.二级市场 1.1.价格：消费设施、租赁住房领涨 七大REITs板块止跌回升，消费设施、租赁住房涨幅靠前分别达4.58%、3.70%。7月消费设施板块跌幅最大，主要是流通市值权重最大的华夏华润商业REIT当月跌了2.74%，但本周四华润商业REIT尾盘拉升6.15%，本周涨幅仅次于华夏首创奥莱REIT（+6.86%）。华润商业作为消费设施中市值遥遥领先、唯一超过百亿的龙头，经营稳定、主动管理能力优秀，按8月1日市值预测的2025年分派率在3.4-3.5%，可关注后续扩募昆山、杭州萧山、沈阳长白、淄博4个万象汇资产对分派率的提升。分派率性价比较高的还有易方达华威市场、华安百联消费、嘉实物美消费。 8只租赁住房REITs本周普遍上涨2-4%。6月因扩募概念大涨的华夏基金华润有巢、中金厦门安居、华夏北京保障房和红土创新深圳安居本周涨幅分别为4.40%、4.01%、2.91%和4.04%，本次上涨后预计2025年的年化现金分派率分别为2.66%、2.52%、1.87%和2.43%。 2025年8月1日晚间债券征税新规发布：自2025年8月8日起，对在该日期之后（含当日）新发行的国债、地方政府债券、金融债券的利息收入，恢复征收增值税。目前我国对基础设施