房地产行业周观点：公募 REITs 扩容，加快保障性租赁住房发展

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2021年07月04日 房地产 公募REITs扩容，加快保障性租赁住房发展 ——房地产行业周观点 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 128 总市值（亿元） 18430.43 自由流通市值（亿元） 9136.29 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 <<20210620 周观点：上海首轮集中供地，首批公募REITs上市>>2021.06.21 <<土地市场持续回落，县域商业建设加强>>2021.06.15 <<20210606 周观点：土地出让金转税务征收，百强房企增速下滑>>2021.06.08 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2020 2021E 2022E 2023E 2020 2021E 2022E 2023E 浦东金桥 13.71 0.99 1.15 1.41 1.74 13.8 11.9 9.7 7.9 买入 融创中国 26.6 5.99 8.84 10.25 11.28 4.4 3.0 2.6 2.4 买入 新城控股 42.12 6.76 8.21 9.83 11.33 6.2 5.1 4.3 3.7 买入 万科A 24.05 3.57 3.83 4.14 4.75 6.7 6.3 5.8 5.1 买入 华侨城A 7.67 1.55 2.08 2.40 2.91 4.9 3.7 3.2 2.6 买入 备注：股价使用2021年7月02日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 周度观点：  公募REITs范围扩容：7月2日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）。重新明确了试点区域和行业范围，其中，试点范围增加保障性租赁住房。 保障性租赁住房纳入公募REITs试点范围，将完善租赁住房投融管退闭环，文件中同时明确纳入试点范围租赁住房为非商业、非住宅用地属性，房地产租赁市场规模有望快速发展。  国务院发文加快保障性租赁住房发展：7月2日，国务院办公厅公布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），其中表示，将加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题；以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。 保障性租赁住房作为房住不炒基调下，多层次的住房供给的组成部分，具备重要的供给层面属性。在政策持续推进下，市场空间有望快速发展。同时，政策文件中明确利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，园区开发内企业的土地资源有望收益。  当前全国房地产销售仍旧维持较高景气度，伴随着首轮双集中供地落地，土地市场竞争有望改善。推荐A股成长性房企新城控股，行业龙头万科A、融创中国，同时推荐租赁住房政策推进带来的园区开发公司重估机会，推荐浦东金桥，关注陆家嘴及张江高科。 行业跟踪  销售回顾（6.26-7.02）：重点监测33城累计成交面积617.4万㎡，环比上周增5.5%；2021年累计成交13530.5万㎡，累计同比增长49.7%。其中，一线城市成交104.5万㎡，环比上周下降6.1%，2021年累计成交2241.9万㎡，累计同比增长69.1%；二线城市成交339.7万㎡，环比上周增长23.3%，2021年累计成交6285.3万㎡，累计同比增长49.8%；三线城市成交173.2万㎡，环比下降12.8%，2021年累计成交5003.3万㎡，累计同比增长42.3%  土地供应（6.21-6.27）：百城土地宅地供应规划建筑面积424万㎡，2021年累计供应规划建面29284万㎡，累计同比下降21.1%，供求比1.11。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3084元/㎡，近四周平均挂牌均价4910元/㎡，环比下降4.1%，同比增长1.1%。  土地成交（6.21-6.27）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积1557万方，2021年累计成交26442万㎡，累计同比下降16.1%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4951元/㎡，环比增长3.0%，同比下降8.6%，整体溢价率为8.2%，2021年平均楼面价6984元/㎡，同比增长23.3%，溢价率16.9%，较去年同期溢价率增长1.0个百分点。  风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业周报 内容目录 销售回顾（6.26-7.02） ....................................................................................... - 3 - 土地供应（6.21-6.27） ....................................................................................... - 5 - 土地成交（6.21-6.27） ....................................................................................... - 8 - 图表目录 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） .................................................... - 3 - 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） .................................................... - 4 - 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） ............................................................ - 5 - 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） ....................................................... - 5 - 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） ............................................................... - 6 - 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） .............................................................. - 7 - 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） ..................................................... - 8 - 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） ......................................... - 8 - 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） ............................................................... - 9 - 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） ............................................. - 10 - rQnQsRrPnPtMuNwOsOyRsPaQ8QaQtRrRnPpOiNpPqPfQqQrMaQpPvMxNpNpRxNpNpQ 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业周报 销售回顾（6.26-7.02） 重点监测33城累计成交面积617.4万㎡，环比上周增5.5%；2021年累计成交13530.5万㎡，累计同比增长49.7%。其中，一线城市成交104.5万㎡，环比上周下降6.1%，2021年累计成交2241.9万㎡，累计同比增长69.1%；二线城市成交339.7万㎡，环比上周增长23.3%，2021年累计成交6285.3万㎡，累计同比增长49.8%；三线城市成交173.2万㎡，环比下降12.8%，2021年累计成交5003.3万㎡，累计同比增长42.3%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 城市等级城市本周成交面积环比今年累计成交累计同比北京28.8-16.5%502.689.4%上海41.411.4%825.657.0%广州27.7-13.6%669.782.2%深圳6.6-12.7%243.946.3%一线合计104.5-6.1%2241.969.1%杭州22.515.4%663.856.2%南京36.2-4.3%805.590.9%武汉103.6112.7%1289.5154.1%成都52.935.4%1187.717.2%青岛41.76.1%810.923.5%苏州30.0-34.0%621.66.3%福州11.63.5%269.9201.1%济南41.319.4%636.428.4%二线合计339.723.3%6285.349.8%三线城市无锡0.0-314.326.0%东莞12.4-48.1%267.76.8%惠州9.298.2%155.434.9%岳阳3.6-27.2%107.314.7%韶关2.71.5%73.2-9.7%江阴6.530.0%180.536.1%佛山34.427.3%0.120.6%温州24.476.0%515.417.6%金华2.5-51.1%147.151.6%泉州0.2-93.1%62.0-28.8%赣州0.0-100.0%434.918.9%常州5.048.7%130.4-9.0%淮安5.7-19.0%291.441.0%连云港10.3-15.3%468.367.8%绍兴2.4-49.1%128.211.3%泰州3.4170.4%85.8138.1%镇江16.217.6%373.136.0%江门2.1-63.9%90.556.0%莆田3.9-24.7%115.750.2%泰安3.9-8.1%137.245.3%芜湖13.2-41.6%415.5384.2%三线合计173.2-12.8%5003.342.3%33城合计617.45.5%13530.549.7%一线城市二线城市 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业周报 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 二线合计三线城市三线合计33城合计339.7 275.5 213.3 271.5 296.4 258.6 264.4 330.6 158.7 308.9 272.7 306.6 255.8 - 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 350.0 400.007/0206/2506/1806/1106/0405/2805/2105/1405/0704/3004/2304/1604/09二线城市104.5 111.3 70.8 93.8 84.7 74.9 74.9 74.7 51.6 111.2 92.6 84.1 61.8 - 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.007/0206/2506/1806/1106/0405/2805/2105/1405/0704/3004/2304/1604/09一线