2024年保障性租赁住房公募REITs运营分析与2025年展望

我国住房保障体系建设持续推进，截至2024年9月末，保租房规划目标累计完成率为82%。2024年，全国重点城市住宅租金整体下跌，市场化定价的保租房项目面临租金下调压力。

2024年保租房REITs表现出较强的抗周期属性，出租率整体维持在较高水平。其中，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT的平均出租率普遍在95%及以上；华夏华润有巢REIT和国君城投宽庭REIT的项目出租率普遍在90%-95%之间。2024年保租房REITs的现金分派率在3.98%-4.47%之间，与国债收益率利差走阔，投资价值凸显。

二级市场方面，保租房REITs表现优异。一方面，在宏观经济波动的背景下，保租房REITs租金收入和出租率保持相对稳定，展现出较强的抗风险能力；另一方面，受益于无风险利率下行，保租房REITs的相对收益更具吸引力，并且保租房REITs的估值也得到提升。从持有人构成来看，受益于会计类第4号监管准则，FVTOCI计量方式下只有REITs分红会影响利润表，机构投资者具有较强的增持动力。

展望未来，随着保障性租赁住房建设的持续推进，我国保租房REITs的市场规模有望进一步扩大。保租房REITs的底层资产具有稳定的租金收入和较高的出租率，受宏观经济波动的影响较小。在2025年经济形势仍存在不确定性的情况下，其抗周期属性将进一步凸显，成为投资者在资产配置中的重要选择。展望二级市场，受益于利率下行，保租房REITs的估值有望在2025年维持或进一步提升。