2024年保障性租赁住房公募REITs运营分析与2025年展望

金融结构评级部赵超董仪徐宇扬 摘要： 我国住房保障体系建设仍在加快推进中，截至2024年9月末，保租房规划目标累计完成率达到82%，未来随着“十四五”规划的900万套保障性住房建成，将为保租房公募REITs的发展提供丰富的基础资产。租金价格方面，2024年全国重点城市的住宅租金整体呈现下跌趋势，市场化定价的保租房项目将面临一定的租金下调压力。 2024年保租房REITs表现出较强的抗周期属性，尽管部分项目出租率有所波动，但整体仍维持在较高水平。其中，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT的底层资产项目由于租金明显低于周边租赁项目，平均出租率普遍在95%及以上；华夏华润有巢REIT和国君城投宽庭REIT的底层资产项目定价更趋市场化，项目出租率普遍在90%-95%之间。从现金分派率来看，2024年保租房REITs的现金分派率在3.98%-4.47%之间，与国债收益率利差走阔，投资价值进一步凸显。 从二级市场表现来看，保租房REITs表现优异。一方面在宏观经济波动的背景下，保租房REITs租金收入和出租率保持相对稳定，展现出较强的抗风险能力；另一方面，受益于无风险利率下行，保租房REITs的相对收益更具吸引力，并且保租房REITs的估值也得到提升。从持有人构成来看，受益于会计类第4号监管准则，FVTOCI计量方式下只有REITs分红会影响利润表，机构投资者具有较强的增持动力。 展望未来，保租房REITs的底层资产具有稳定的租金收入和较高的出租率，受宏观经济波动的影响较小，在2025年经济形势仍存在不确定性的情况下，其抗周期属性将进一步凸显，成为投资者在资产配置中的重要选择。此外，受益于利率下行，其估值有望在2025年维持或进一步提升。 一、行业概况分析 “十四五”期间，全国计划筹建保障性租赁住房共计870万套（间）。2024年前三季度，全国已建设筹集保租房148万套，截至2024年9月末，累计共筹建保租房721万套，完成“十四五”计划的82%。2024年度，部分省市已提前完成保租房筹集目标。根据各地住建部门披露的数据，安徽、江西、杭州、唐山等多 个省（市）提前完成2024年度保租房筹集目标。此外，截至2024年11月末，天津5000套（间）保租房筹集任务已接近完成，黑龙江、河南、四川、上海等多个省（市）保租房筹建目标已完成超70%。 2024年，受保租房大规模入市及居民收入预期偏弱等因素影响，全国重点城市的住宅租金整体呈现下跌趋势。具体来看，2024年11月末，一线城市住宅平均租金价格为92.89元/月/平方米，同比下跌5.92%；二线城市住宅平均租金价格为30.28元/月/平方米，同比下跌3.29%；三线城市住宅平均租金价格为20.08元/月/平方米，同比下跌3.88%。一线城市中，北京的租金水平位于榜首，2024年末，北京住宅平均租金价格为114.75元/月/平方米；同期末，上海住宅平均租金价格为102.61元/月/平方米，同比下降8.25%，在一线城市中租金跌幅最高。 二、保障性租赁住房公募REITs发行情况 2024年，国君城投宽庭REIT和招商蛇口REIT分别于上交所和深交所正式发行上市，发行规模合计44.14亿元。截至2024年末，国内已发行上市的保障性租赁住房公募REITs产品共计6只，发行规模为94.19亿元，占所有上市公募REITs首发规模的5.78%。 扩募方面，2022年上市的四单保租房REITs均已提出扩募计划。其中，华夏北京保障房REIT扩募进程最快，该REIT于2024年5月23日率先发布扩募启动公告，9月该REIT向证监会、上交所正式提交扩募申请并于月中获受理；11月获上交所反馈。华夏华润有巢REIT扩募工作也在稳步推进，2024年5月发布公告启动扩募工作，11月正式向证监会、上交所提交扩募申请，目前已获受理。同时，红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT已先后在6月和8月发布扩募启动公告。 三、保障性租赁住房公募REITs运营表现 （一）整体运营表现分析 2024年，保租房REITs运营表现稳定，尽管部分项目出租率有所波动，但整体仍维持在较高水平。具体来看，不同REIT项目的出租率表现有所分化，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT的底层项目由于租金明显低于周边租赁项目，平均出租率普遍在95%及以上；华夏华润有巢REIT和国君城投宽庭REIT的底层资产项目定价更趋市场化，项目出租率普遍在90%-95%之间。 分季度来看，中金厦门安居REIT的保租房项目各季度均保持满租水平。红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT的出租率在2024年第三季度出现下降，其中，红土深圳安居REIT是由于运营管理机构根据相关规定主动清退了一批不符合承租资格的租户，导致该期间出租率有所下降；华夏北京保障房REIT同比下降幅度较大，反映出租金水平上涨1给出租率带来一定的压力。 注：新世纪评级根据相关资料整理。 从现金分派率来看，2024年保租房REITs的现金分派率整体表现较为平稳，其中中金厦门安居REIT的现金分派率高达4.47%，其余产品也在4%左右。从收入同比增速来看，2024年保租房REITs的经营表现稳定，中金厦门安居REIT的 收入同比增长3.16%，华夏北京保障房REIT和红土深圳安居REIT收入略有下跌但幅度有限。 整体来看，受益于无风险利率下行，2024年保租房现金分派率与国债收益率利差走阔，保租房REITs的抗周期属性和稳健表现将继续吸引投资者关注。 （二）各产品运营表现分析 1.华夏北京保障房REIT 2024年，该REIT基础设施项目实现营业收入0.73亿元，同比下降1.00%。同期，净利润为0.34亿元，同比增长7.89%；EBITDA为0.55亿元，同比增长5.19%；经营性净现金流为0.52亿元，同比下降3.21%；本期可供分配金额为0.54亿元，同比下降2.19%。 截至2024年末，文龙家园已出租面积72745.10平方米，出租率为95.01%，其中，个人散租面积占比79.86%，收缴率为98.47%，租金标准为56元/平方米/月，北京市住房和城乡建设委员会批复同意文龙家园项目租金自2024年9月1日起从52元/平方米/月调整至56元/平方米/月，调整幅度达7.69%；熙悦尚郡项目已出租面积33722.88平方米，出租率为96.23%，收缴率为97.80%，租金标准仍为65元/平方米/月，均为个人租户。 分季度来看，2024年，文龙家园各季度出租率有所波动，二季度达到峰值随后回落，文龙家园前三季度租金单价保持不变，第四季度起上浮4元/平方米/月，上调比例为7.69%；熙悦尚郡各季度出租率呈下滑趋势，租金单价则保持不变。该REIT基础设施项目2024年的各季度收入同比变化分别为0.95%、-2.25%、-2.01%和-0.67%。受出租率小幅下跌影响，二季度和三季度收入同比下降幅度较大，但随着9月起租金上调，四季度收入同比下降幅度收窄。 2.红土深圳安居REIT 2024年，该REIT基础设施项目实现营业收入0.54亿元，同比下降0.96%。同期，净利润为0.19亿元，同比下降23.88%；EBITDA为0.46亿元，同比下降1.96%；经营性净现金流为0.49亿元，同比下降5.18%；本期可供分配金额为0.49亿元，同比下降3.36%。 该REIT持有安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目。截至2024年末，安居百泉阁项目保障房已出租面积37660.42平方米，出租率为95.82%，收缴率为100.00%，租金标准为60.73元/平方米/月；安居锦园项目保障房已出租面积25837.05平方米，出租率为95.88%，收缴率为99.92%，租金标准为45.06元/平方米/月；保利香槟苑项目保障房已出租面积14941.42平方米，出租率为90.79%，收缴率为99.92%，租金标准为16.74元/平方米/月；凤凰公馆项目保障房已出租面积50847.76平方米，出租率为98.63%，收缴率为100.00%，租金标准为17.20元/平方米/月。 分季度来看，2024年，四个保障房项目的出租率均呈下降趋势，该REIT各季度收入同比变化分别为-1.08%、-0.05%、-0.49%和-2.21%，受出租率小幅下跌影响，四季度收入同比下降幅度较大。 3.中金厦门安居REIT 2024年，该REIT基础设施项目实现营业收入0.79亿元，同比上涨3.16%。同期，净利润为0.28亿元，同比增长8.27%；EBITDA为0.61亿元，同比增长4.40%；经营性净现金流为0.59亿元，同比增长1.61%；本期可供分配金额为0.58亿元，同比增长1.25%。 该REIT持有园博公寓和珩琦公寓2个保障性租赁住房项目。截至2024年末，按建筑面积计算，园博公寓及珩琦公寓合计出租率为99.71%，其中，个人租户占比93.86%，企业租户占比6.14%，基础设施资产保持平稳运营，租金收缴率保持100%。其中，园博公寓已出租面积112374.30平方米，出租率为99.56%，租金标准为34.71元/平方米/月；珩琦公寓已出租面积85597.90平方米，出租率为99.91%，租金标准为33.26元/平方米/月。 分季度来看，该REIT的保障房项目运营表现良好，一季度出租率略有下降，随后持续攀升，接近满租状态；出租单价则始终上升。各季度收入同比变化分别为3.11%、2.40%、3.81%和3.41%。 4.华夏华润有巢REIT 2024年，该REIT基础设施项目实现营业收入0.79亿元，同比上涨0.85%。同期，净利润为0.10亿元，同比增长38.53%；EBITDA为0.50亿元，同比增长4.67%；经营性净现金流为0.48亿元，同比下降9.49%；本期可供分配金额为0.49亿元，同比下降19.28%。 该REIT的基础设施项目持有有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目2个保障性租赁住房项目。截至2024年末，按房间数量计算，泗泾项目及东部经开区项目合计出租率为94.33%，租金收缴率为99.85%。其中，泗泾项目已出租面积38128.47平方米，出租率为94.07%，租金标准为2.61元/平方米/天；东部经开区项目已出租面积47056.16平方米，出租率为94.58%，租金标准为1.82元/平方米/天。 分季度来看，泗泾项目出租率略有波动，2024年第三季度出现低谷，随后有所恢复；东部经开区项目出租率始终处于上升态势。2024年该REIT各季度收入同比变化分别为1.84%、1.23%、0.92%和-0.55%。 5.国君城投宽庭REIT 2024年，该REIT基础设施项目实现营业收入1.80亿元，净利润为0.80亿元，EBITDA为1.28亿元，经营性净现金流为1.42亿元，本期可供分配金额为1.31亿元。 该REIT的基础设施项目持有江湾社区项目和光华社区项目2个保障性租赁住房项目。截至2024年末，江湾社区项目和光华社区合计租赁住房出租率为92.49%，平均租金单价132.54元/平/月，租金收缴率为99.97%。其中，江湾社区项目已出租面积72657.87平方米，出租率为90.83%，平均租金单价为131.85元/平/月；光华社区项目已出租面积40148.51平方米，出租率为95.67%，平均租金单价为133.80元/平/月。 分季度来看，2024年，该REIT各指标整体均呈现波动上升趋势，二季度受出租率下滑影响，当期收入呈现小幅下滑，后续由于出租率得到改善，收入回升。 6.招商蛇口REIT （1）项目概况 该REIT所涉及的基础设施项目为位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目，以及位于深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目。 太子湾项目于2019年11月建成，主要包含1栋租赁住房及其配套商