2024年园区基础设施公募REITs运营分析与2025年展望

2024年园区基础设施公募REITs运营分析与2025年展望

2024年，园区基础设施公募REITs市场面临供给增加与需求偏弱的挑战，导致多数产品出租率同比下滑，部分采取以价换量策略。华安张江产业园REIT是唯一收入保持同比增长的产品，其余产品收入均出现不同程度的下滑。建信中关村REIT和国君临港创新产业园REIT的可供分配金额同比下滑幅度较大。多数产品现金流分派率介于3.94-5.11%，国君东久新经济REIT、华夏合肥高新REIT以及中金湖北科投光谷REIT表现靠前。

上市首日，除广发成都高投REIT外，其余园区REITs产品首日涨幅均介于0-1.5%区间，情绪较为平淡。二级市场方面，多数产品自开年延续承压态势，但随着政策利好和市场修复，多数产品表现有所回暖，但仍有半数产品处于折价状态。与大盘指数相比，近半数产品自发行价买入后仍可跑赢上证指数。

持有人方面，主要投资者包括原始权益人及关联方、产业投资者、券商和保险等，整体持仓占比均值分别在34%、7%、8%和10%。2024年上半年，东吴苏园产业REIT和建信中关村REIT获得原始权益人增持，券商主要增持博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT等产品，保险则主要增持华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT等产品。

展望未来，短期内产业园经营仍面临较大压力，长期来看供需压力有望逐步缓解。随着公募REITs全面进入常态化发行，园区REITs产品将更多受到产品基本面和宏观利率变化等因素的影响，经营业绩稳定、基金分红表现较优的产品将继续得到追捧。此外，发改委1014号文对园区基础设施项目的单体建筑要求放宽，为REITs市场吸纳更多优质产业园项目提供了可能。